———某行南宁新城支行诉梁红某、房地产公司金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院(2021)桂0103民初1621号民事 判决书
2.案由：金融借款合同纠纷 3.当事人
原告：某行南宁新城支行
被告：梁红某、房地产公司

【基本案情】
梁红某为购买×××房产与房地产公司签订《商品房买卖合同》,并办理了商 品房买卖合同登记备案。为支付前述房屋购房款，梁红某与某行南宁新城支行 签订《个人购房借款合同》,向某行南宁新城支行借款166000元，并约定以前 述房屋作为抵押担保。房地产公司为梁红某的前述借款提供连带责任保证，保 证期限自借款合同签订之日起至办理正式抵押登记手续之日止。后某行南宁新 城支行依约向梁红某发放了贷款。因梁红某未依约偿还贷款本息，某行南宁新 城支行提起本案诉讼，请求：1.被告梁红某偿还原告借款本金91524.51元； 2.被告梁红某向原告支付利息1290.71元、罚息24.6元、复利10.63元(暂计 至2020年8月11日，此后按合同约定计至清偿之日止);3.被告梁红某承担




一、金融借款合同纠纷 51

本案的律师费4642元；4.被告房地产公司对上述债务承担连带清偿责任； 5.原告对抵押房屋处置价款享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由两被告负担。 被告梁红某、房地产公司经依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。
房地产公司另与案外人石某签订《商品房买卖合同》,又将前述房屋售予 石某。石某以房地产公司一房二卖为由另案向本院提起诉讼，请求确认房地产 公司与梁红某签订的《商品房买卖合同》无效，并要求撤销相应的商品房买卖 合同登记备案。本院依法受理石某与梁红某、房地产公司、某行南宁新城支行 撤销权纠纷一案后，经审理作出(2018)桂0103民初15594号民事判决书，驳 回了石某的全部诉讼请求。石某不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院， 南宁市中级人民法院作出(2020)桂01民终15105号民事判决书，认定房地产 公司与梁红某、石某签订的两份《商品房买卖合同》均为合法有效；因房地产 公司已将房屋交付给石某，且房屋租金由石某收取、物业等费用亦由石某交纳， 根据公平原则，应优先履行石某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》。遂 判决撤销一审判决，并撤销房地产公司与梁红某就前述房屋办理的商品房买卖 合同登记备案。该案判决于2022年1月21日发生法律效力。

【案件焦点】
某行南宁新城支行主张的剩余贷款本息应由谁偿还。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院经审理认为：根据已发生法律效力 的南宁市中级人民法院(2020)桂01民终15105号民事判决书，因应优先履行 石某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》,房地产公司与梁红某办理的商 品房买卖合同登记备案手续被判决撤销。基于《商品房买卖合同》合同标的物 的唯一性，梁红某已无法取得房屋，其与房地产公司签订的《商品房买卖合 同》事实上已无法继续履行，必然导致解除的相应法律后果。梁红某与某行南 宁新城支行签订《个人购房借款合同》的合同目的系为获得贷款以向房地产公 司支付《商品房买卖合同》项下的购房款，因此《个人购房借款合同》的合同




52 中国法院2023年度案例 ·金融纠纷

目的亦无法实现，在梁红某已多次未依约偿还贷款本息的情况下，《个人购房 借款合同》亦难以继续履行。原告主张提前收回剩余贷款本息，于法有据。关 于还款主体的问题，在梁红某因房地产公司原因已无法取得房屋的情况下，仍 由梁红某承担剩余贷款本息的偿还责任将显失公平。根据《最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二 十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保 贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分 别返还担保权人和买受人”的规定，判决如下：
一 、被告房地产公司向某行南宁新城支行偿还借款本金91524.51元；
二 、被告房地产公司向某行南宁新城支行支付利息、罚息、复利(计算方 法：截至2020年8月11日，利息为1290.71元、罚息为24.6元、复利为 10.63元，此后至债务实际清偿之日止，按《个人购房借款合同》约定的利率 计算);
三、被告房地产公司向原告某行南宁新城支行赔付律师费4642元；
四、驳回原告某行南宁新城支行的其他诉讼请求。 判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】
按揭购房是当前房地产市场交易的普遍形式，它包含了购房者(借款人)、 开发商、银行三方之间的权利义务关系，购房者(借款人)与银行之间的《个 人购房借款合同》以及购房者(借款人)与开发商之间的《商品房买卖合同》 在履行过程中往往相互影响，特定情况下需要综合考虑三方之间的两种合同关 系的履行情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被 撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷 款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”适用该条款的前提条 件是商品房买卖合同已被确认无效或者被撤销、解除。一房二卖的情形并不必 然导致开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》无效。在合同均为有效的情




一、金融借款合同纠纷 53

况下，购房者基于现实选择，往往均要求开发商继续履行已方合同交付房屋。 由于合同标的物——房屋的唯一性，必然导致其中一方购房者无法取得房屋， 其相应的《商品房买卖合同》因合同目的无法实现已无法继续履行。此时对于 此方购房者而言，虽然其与开发商订立的《商品房买卖合同》、与银行订立的 《个人购房借款合同》均为合法有效，也不存在上述司法解释规定的合同无效， 或者被撤销、解除的情形，表面上看并不符合适用上述司法解释的前提条件， 但在此方购房者因开发商的过错而实际上不能取得房屋的情况下，仍要求其继 续偿还银行贷款显然是不公平的。在这一情况下，则应当不拘于上述司法解释 的文义解释，而应当从立法价值的角度出发，更好地平衡购房者(借款人)、 开发商、银行三方之间的权利义务关系。如上所述，由于未能取得房屋一方购 房者的《商品房买卖合同》已无法继续履行，则将产生合同解除的相应法律后 果；购房者(借款人)与银行签订的《个人购房借款合同》的合同目的系为获 得贷款以向开发商支付购房价款，在购房者(借款人)未能取得房屋的情况 下，《个人购房借款合同》的合同目的亦无法实现，无法继续履行，亦将产生 合同解除的相应法律后果。为减少当事人诉累，从《商品房买卖合同》及《个 人购房借款合同》的实际履行情况综合考虑，应当适用《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规 定，判决由开发商向银行偿还剩余贷款本息，购房者(借款人)不再承担偿还 剩余贷款本息的责任。
编写人：广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院郭慧敏