裁判要旨

本案合同属于一方出地一方出资共同建设房屋的合作建房性质合同。双方当事人订立合同意思表示真实，合同内容亦不违反有关法律、法规强制性规定，且双方亦实际履行了合同，规划国土局又表示可补办完善有关开发建设手续，依最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》有关规定精神，应认定集资开发合同主要内容有效。

案情概述

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1992年，投资公司与开发公司签订集资 开发合同， 约定前者出资、后者出地并按 项目建筑面积每平方米80元收取固定利润。1997年，投资公司以其不具有房地产开发公司经营资格、开发公司签约时并未取得土地使用权为由，诉请确认房地产项目转让合同无效、开发公司返还资金 8000万余元。

观点论述

①投资公司和开发公司所签合同，虽名为集资开发，实为合作建房性质。从合同约定内容看，不符合一般意义 上的集资法律关系特征，其权利义务是围绕共同建设房屋这一行为而设定的。在建房筹备阶段，开发公司负责提供土地并办理相关手续， 实现土地三通一平，完成建设项目立项报批，而投资公司则交纳约定的土地开发费及其他相应费用。在建房实施阶段，开发公司负责区内公建设施建设、负责建房施工用电用水、商品房销售报批，而投资公司则负责支付建设资金、组织施工建设、保证施工质量。在房屋建成阶段，开发公司负责办理产权证、售后物业管理，而投资公司则负责有关税费。因此，本案合同属于一方出地一方出资共同建设房屋的合作建房性质合同。双方当事人订立合同意思表示真实，合同内容亦不违反有关法律、法规强制性规定，且双方亦实际履行了合同，规划国土局又表示可补办完善有关开发建设手续，依最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》有关规定精神，应认定集资开发合同主要内容有效。

②虽然投资公司诉请是确认合同无效及返还财产，但由于对合同效力问题进行审查是法院依职权适用法律行为，故应认定合同有效。有关开发公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润条款，属保底条款，其与公平原则及权利义务相一致原则相悖，应确认该条款无效。判决驳回投资公司关于确认合同无效、由开发公司返还投资款诉请。

案例索引： 最高人民法院(2001)民一终字第68号“某投资公司与某开发公司合作建房合同纠纷案”,
见《深圳市安益投资有限公司与深圳机场综合开发公司合作建房合同纠纷上诉案——房地 产项目转让合同还是合作建房合同》(吴晓芳，最高院民一庭；审判长冯小光，审判员孙 延平、吴晓芳),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200201/9:296)。

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