裁判观点
在符合相关规划的前提下，集体建设用地亦可出租、转租用于兴办各类工商企业，参照前述相关土地管理改革规定及涉案十地规划用途，不宜认定涉案租赁合同违反了《中 华人民共和国土地管理法》第六十三条有关集体十地不得用于非农建设的强制性规定。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无权处分的买卖合同尚且不仅因无权处分而为无效，举重以明轻， 不改变标的物权属的租赁合同更不应因出租人无处分权而无效，
观点论述
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第一，认定出租集体土地用于非农建设合同的效力，关键在于审查地上是否存在主管部门已确定的城乡建设规划。本案二审判决作出时，当时施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十 三条①规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设， 审判实践中认定集体土地租赁合同无效的，多是以违反该强制性规定作为无效事由。2019年施行的《中华人民共和国土地管理法》虽删除了原第六十三条的 强制性规定①,但需要说明的是，新法第四条继续宣示“国家实行土地用途管 制制度”,并保留了农用地、建设用地和未利用地的土地用途分类。②新法第六 十三条则强调符合土地利用总体规划、城乡规划是确定集体经营性建设用地的 前提条件，新法第八十二条针对擅自将集休土地出租用于非农建设，仍然规定 由主管部门责令限期改正，③可知修法后仍有土地用途和城乡规划上的管制，
并未简单放开对集体土地用于非农建设的限制。考虑到2019年修正前后的《中华人民共和国土地管理法》均系强调符合 土地用途和城乡规划，且2005年颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流 转管理办法》 (广东省人民政府令100号)第三条、第八条第 一 款、第十二 条第二款、第十八条亦已规定，在符合相关规划的前提下，允许将集体用地 出租、转租用于兴办各类工商企业，因而在判断集体土地租赁合同是否违反 法律强制性规定时，应重点审查地上是否存在已确定的城乡建设规划。如租 赁土地上已有经主管部门确定的城乡建设规划，基于《中华人民共和国土地管理法》的前述用途分类，土地用途即已为建设用地，则可视为已获批用作非农用途，不属于法律所禁止的擅自出租用于非农建设的情形，此时不 宜以违反修改前《中华人民共和国土地管理法》第六十三条或修改后《中 华人民共和国土地管理法》第八十二条等强制性规定为由，认定土地租赁 合同无效。
第二，在不违背公序良俗的前提下，出租人是否具有处分权不影响土地租 赁合同的效力。《中华人民共和国民法典》编纂过程中，立法机关吸收了原《最高人民法 院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，采纳了是 否有权处分不影响合同效力的观点。①在删除《中华人民共和国合同法》第五 十一条关于无权处分行为效力待定的规定后，《中华人民共和国民法典》第五 百九十七条第一款虽未从正面规定无权处分行为的效力，但依据违约贵任仅能 基于有效合同成立的法理，通过规定买受人可以解除合同并请求出卖人承担违 约贵任，实质明确了仅存在无权处分情形并不导致买卖合同当然无效。基于《中华人民共和国民法典》第六百四十六条关于可将买卖合同有关规定参照适 用于其他有偿合同的规定，以及“举重以明轻”的法律解释适用规则，在买卖 合同尚且不仅因无权处分而无效的情况下，对于不以移转标的物权属为目的的 租赁合同，更不应因出租人无处分权而无效。
案情概述
2009年4月19日，实业公司(甲方)与谢某学(乙方)签订《租赁协议 书》,约定将涉案土地出租给乙方作建集装箱活动板房生产、存放等使用。8月 20日，由谢某学作为法定代表人和股东的建材公司注册成立，该公司在《租赁协议书》乙方处盖章确认，并以该公司名义向实业公司交纳租金。2011年7月18日、9月20日，实业公司曾两次向建材公司及其法定代表 人发函称，因开发项目需提前收回土地。建材公司分别于同年12月16日、29 日向实业公司回函称，因实业公司采取措施阻止建材公司正常生产经营，建材 公司同意提前解约，要求实业公司按建材公司提交的清单支付搬迁费用，或经 委托评估后根据评估报告做出赔偿。建材公司于2012年1月 1日开始停止向实业公司交纳租金，并开始陆续搬迁厂房内设备。2012年5月，建材公司撤场，实业公司收回该土地后将空地对 外出租，将厂房用于存放机器设备等。
经法院函询行政主管部门，涉案土地按深圳市法定图则的规划用地性质为 医疗卫生用地，按城市总体规划涉及工业用地，按土地利用总体规划为城乡建 设用地，尚无征转为国有土地的记录。
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