裁判要旨

宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的房屋买卖合同无效。

案情概述

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2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的 房 屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农 村房屋买卖违法诉请确认无效。

观点论述

①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、 收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法

律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿，协 议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖 必然涉及宅基地转让。《合同法》第132条规定： “出卖的标的物，应 当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限 制转让的标的物，依照其规定。”吴某自建房虽属其所有，但土地属

村集体所有。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用
土地管理法等法律和国家有关规定。”依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农
村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成
员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含相应宅基
地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非
本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非
属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。

案例索引： 湖北秭归法院(2012)鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农村房屋买卖合同纠纷
案”,见《杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合同的效力》(杜 云宏),载《人民法院案例选》(201304/86:149)。

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