裁判要旨
订购协议签订 后，开发商变更建设主体及规划设计，未按约定出售房屋的，应承担缔约过失责任。 在确定缔约过失赔偿范围时， 应以信赖利益损失为限，不应包括机会丧失及期待利益损失。
案情概述
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2001年，曹某与开发公司签订房屋订购协议并支付全部房款222万元。2006年，开发项目主体变更为房产公司，开发公司 股东亦变为房产公司股东。2008年，曹某订购房屋已 升值到700万余元。因房产公司、开发公司拒绝履行订 购协议并交房，曹某诉请解约并赔偿1800万余元。
观点论述
① 曹某与开发公司所签订购协议，符合预约合同系当事人双方为将来订立确定性本合同而达成合意的法律特征，不能认定为房屋买卖合 同。订购协议仅是预约合同，预约目的在于签订本约。从预约到本约 签订，双方当事人应遵循诚实信用原则，将预约所确定原则贯彻到本 约合同条款中。曹某按约支付了全部款项，但开发公司却和房产公司 协议将工程建设主体进行调整，房产公司对规划设计进行了变更，导 致订购协议中双方约定将来正式签订房屋买卖合同根本目的无法实现，违约责任在开发公司。曹某要求解除订购协议，开发公司表示同意，法院予以照准， 但开发公司应返还曹某购房款，并承担相应赔偿责任。②房产公司被调整为新的建设主体，其与开发公司之间未就工程建设主体调整支付补偿费用。房产公司与开发公司股东构成上的同一性，不能排除双方未作补偿可能，由此将使曹某承受开发公司赔偿不能的风险，故房产公司应承担补充赔偿责任。综合考虑开发公司过错程度、曹某付款情况以及近年来房地产市场发展趋势基础上，判决解除订购协议，开发公司返还曹某购房款222万元及赔偿曹某222万元，房产公司就赔偿款222万元承担补充赔偿责任。二审中，开发公司自愿在原判222万元基础上再补偿曹某60万元。
案例索引： 上海二中院(2010)沪二中民二(民)终字第609号“曹灿如与上海莱因思置业有限公司
等商品房预约合同纠纷上诉案”,见《建设主体变更情形下订购协议违反的法律责任》(王 珍),载《人民司法·案例》(201112:77)。
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