裁判要旨

商品房认购人不得以项目建设用地使用权 抵押为由，拒绝履行认购合 同约定的签约义务，建设用 地使用权抵押影响的是预售合同履约利益而非认购合同签约利益。签订正式商品房买卖合同后，即可取得抵押权人对诉争商品房的登记放行证明并办理预售合同登记备案手续的抗辩成立。

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案情概述

2019年，甲某与开发公司签订商品房认购协议，并交付3万元作为取得优先购买权的定金。2020年，甲某以开发公司隐瞒诉争商品房土地使用权已于2016年已向银行设定抵押权为 由，诉请判决开发公司双倍返还定金。

观点论述

① 《物权法》虽规定建设用地使用权抵押后土地上新增 建筑物不属抵押财产，但实现建设用地使用权的抵押权时应将土地上新增建筑物与建设用地使用权 一 并处分， 故商品房土地使用权已设定抵押必然对商品房买受人权益实现造成影 响，开发商要合法预售商品房，要么取得抵押权人同意并提前清偿债 务，要么清偿债务解除抵押。根据本市《商品房预售管理规定》,预 售商品房设定土地抵押权的，应先取得抵押权人对该套商品房的登记 放行证明，方可办理商品房预售合同登记备案。而商品房预售合同一 经登记备案，买受人对所购商品房的期待所有权即受到保护， 故抵押权人出具的登记放行证明应视为抵押权人同意开发商预售某套商品房并放弃自己对该套商品房对应宗地的抵押权利益。开发公司关于其在洪某签订正式商品房买卖合同后，即可取得抵押权人对诉争商品房的登记放行证明并办理预售合同登记备案手续的抗辩成立。②洪某在自己权益实际未受到侵害亦不可能受到侵害情况下以认购商品房土地使用权处于抵押状态为由拒签商品房买卖合同缺乏依据。判决驳回洪某诉请。

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