裁判要旨
房屋订购单已就出卖方、订购方、订购房 屋位置、面积、单价、总价、定金等房屋买卖合同主要内容做了约定，且订购人已支 付大部分购房款的，订购单 应认定为房屋买卖合同。
案情概述
2019年，甲某预订开发公司商品房， 房屋订购协议约定了订购房屋位置、面积、单价、总价等内容，甲某据此缴纳10万元定金及后续25万元购房款后，因开发公司违约将该房屋转售他人而产生纠纷。
观点论述
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① 开发公司与刘某就诉争房屋所签商铺订购单，已具备 商品房买卖合同必备条款，且开发公司在签订订购单后还收取了刘某部分购房款，故该订购单应认定为商品房 买卖合同。②双方合同中虽约定一次性支付全款，但刘某在签订订购单后向开发公司分批付款，开发公司予以接受并开具收据，应系双方 当事人以事实行为变更了对订购单中付款方式的约定，故开发公司认 为刘某未于签订订购单当日支付全款即构成违约的主张，缺乏事实和 法律依据，法院不予采信。 ③开发公司未与刘某解除商品房买卖合同关系，即将诉争房屋售予他人，应承担违约责任。双方虽在订购单中约定了卖方在订购有效期内将买方所订购房屋另卖他方的违约责任，但因双方所签订购单不能认定订购有效期，故该违约责任约定不予适用。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，判决解除双方商铺订购单，开发公司返还刘某购房款19万元及定金4.5万元，并赔偿刘某19万元。
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