案例简介

2004 年，张某与开发公司签订预订单约定前者以 30 万元预订 123 平方米房屋，并约定了房号及单价 条约定”在甲方（开发公司）通知签订商品房销售合同前，乙方（张某）可随时提出退房…. .. 在乙方按照本条约定签订商品房销售合同前，甲方不得将该房另售他人”某为此交预付款 万元 2009 年，开发公司开工建设2010 开发公司取得预售许可 张某以约定房屋面积缩小为 90 平方米、提高单价为由，诉请赔偿其损失

法院认为

预约合同目的在千当事人对将来签订特定合同相关事项进行规划，其主要意义在为当事人设定了按公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同义务；本约合同则是对双方特定权利义务明确约定。预约合同既可是明确本约合同订约行为，亦可是对本约合同内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中认购书究竟为预约还是本约合同，关键看此类认购书是否具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同主要内容，即是否具备当事人名称或姓名和住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，故在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事入姓名或名称，商品房基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，即可认定认购书巳基本具备商品房买卖合同本约条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，双方所签预订单对双方当事入姓名或名称，商品房基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而未进行施工，开发公司亦未取得商品房预售许可，故双方对商品房交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中未明确约定，属未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该预订单中通篇所用词语表达为＂预订”“预计”“预缴（购房款） “, 其第 条更说明双方在签订该认购单时对该行为性质为预约合同认识是明确而不存在疑义的，故张某要求开发公司以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务主张不能成立。©具有相应行为能力的入在意思表示真实情况下所签预约合同在双方当事人之间亦产生拘束力，非经
当事入协商一致不得更改，否则构成对预约合同违反。预约权利人可请求对方履行订立本约义务或赔偿损失。本案中，双方签订商品房预订单后，因建设商品房用地拆迁安置间题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中，国务院及当地政府相继出台有关行政法规对于新建商品房建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定，加上新的拆迁安置情况出现，致使商品房建设规划变更 、面积变化及建筑成本增加，应属不可预见情形，不应视为开发公司故意违反预约合同。但开发公司在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关法律法规，其行为具有违法性；同时在与张某签订商品房认购单时对上述情况估计不足，其后又将认购书中列明房号安置给他人，致使双方失去进一步协商并签订本约合同可能性，双方所签商品房预订单终止履行，对此结果开发公司应承担相应责任，故开发公司应将原收取张某 万元退还，并应对张某承担违约责任即损失赔偿责任。＠违约责任中，承担责任一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中，张某在与开发公司签订预订单后，有理由相信开发公司会按约定履行订立本约合同义务，从而丧失了按预订单约定房屋价格与他人另订购房合同机会，故开发公司因违约给张某造成的损失应根据订立预订单时商品房市场行情和现行商品房价格予以确定 但因开发公司所开发建设房屋无论是结构还是建筑成本均与双方签订预订单时情形发生了重大变化，故张某以开发公司开发建设房屋现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场价格变动过程及张某向开发公司交纳房款数额，对千开发公司因违约给张某造成的损失确定为 15 万元 判决开发公司退还张某预交房款 万元并赔偿张某 15 万元。

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