主流观点：

鉴于商品房预售特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可监管制度。《城市房地产管理法》第 45 条、《城市房地产开发经营管理条例》第 23条（现为第 22 条）均阴确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。表明我国商品房预售具有较强的国家干预性。最高入民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证 ，与买受入订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是法律、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所作强制性规定。＠商品房认购书作为一种独立合同形式，从其订立目的、约定内容看，通常是为将来双方当事入订立确定性的正式商品房买卖合同达成的书面允诺 。其目 的即通过订立合 来约束双方当事入承担在将来订立正式商品房买卖合同义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，商品房认购书即为预预约合同只是双方当事入承诺在约定期限内订立确定性合同即本约的预备性协议 ，不得 因此认定本约巳正 订立 。预约合同 方当事入仅可请求对方当事入履行订立本约义务，不能请求履行本约内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书 、意 向书 、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。＠既然作为预约合同的商品房认购书是出卖入和买受入双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所作承诺，而非正式商品房预售行为 作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明即不应认定为出卖入订立预约合同的前提条件 。未
取得商品 房预售许 可证前所签商品房认购书等预约合同应为有效。