案情简介

200X 年，投资公司就其所有 建筑物及配套、基础设施作价 xxx 亿元转让事宜与某大学签订协议。大学依约支付 xxx亿元后，诉请投资公司移交余下房产。投资公司以大学未履行协议关于 “根 据投资公司需要“返租 ”部分房产”约定 ，主 张同时履行和先履行抗辩权。

法院认为

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诉争协议租赁条款未将拟租赁标的物特定化 ，对 赁面积、租金、租期等具体内容缺乏明确约定，“根据甲方需要“”部分”等表述亦过
千模糊，难以具体化。基于文义理 ，应认定该租赁条款为概括性约

由千该条款为概括性约定 租赁面积、租金、租期等具体内容均需另行协商 投资公司基千该条款取得的是要求大学就租赁事宜进行磋商的权利 ，大学亦负有就租赁事宜与投资公司磋商的义务，经过磋商就租赁事宜达成一致、签署租赁合同，双方之间的租赁法律关系

才得以成立。事实上，双方已就部分教学楼、宿舍楼分别签订租赁协议。尽管双方对上述租赁协议对应的承租安排尚有分歧，但双方对后续房屋租赁事宜实际进行了磋商，只是在租赁面积上差距较大而未能达成一致，对此双方均有责任。③根据协议性质、内容和条文次序，大学主要义务是在投资公司移交标的物后支付相应款项，至于协议约定大学就租赁事宜的磋商义务并非其主要义务，亦非投资公司全面履行协议的条件性约定。现大学已向投资公司支付款项，依投资公司实际移交标的物面积折算，大学比协议约定提前支付了约2700万余元。无论针对大学主合同义务，还是协议约定义务，投资公司均不存在可行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权的情形。④协议对标的物移交作了明确约定，投资公司未依约履行后续移交义务，属迟延履行和不完全履行情形。又因大学在履行协议过程中亦存在违约行为，故根据本案实际情况，双方各自就对方的违约责任应互不追究，判决双方继续履行，投资公司移交房产，大学支付余款。

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案例来源：最高入民法院 (2014) 民申字第 1893 号