厦门平陆贸易公司诉游某丰房屋租赁合同案｜合同纠纷案例解析

虞城县刘永升律师提示：福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案争议焦点为游某丰 未于2017年9月1日前向平陆公司足额支付78万元租金是否违约并构成解 除讼争合同条件。金砖会晤期间政府加强对家庭旅馆的管制，并要求无 特种行业许可证的家庭旅馆从网站上下线是周知的事实并得到了证人证 言证实。因平陆公司尚未取得讼争房屋产权证书，讼争房屋上经营的家 庭旅馆无法办理特种行业许可证，以致金砖会晤期间讼争房屋上经营的 家庭旅馆受到政府管制，讼争房屋用作经营家庭旅馆的约定用途受到影 响。平陆公司未能保证讼争房屋在金砖会晤期间符合合同约定的用途在 先，游某丰据此止付租金系依法行使抗辩权。

📝 案情简介

2015年8月22日，平陆公司（甲方）与游某丰（乙方）签订一份 《租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将思明区鼓浪屿旗山 路4号、6号房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方用于经营家庭旅馆； 租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日，甲方给乙方三个月免租 期，因此租赁期限相应顺延三个月至2023年11月30日；如果由于政府行 为（包括但不限于对风景区集体作出保护措施）导致乙方超过一个月无 法正常使用房屋的，甲方同意租期无偿相应顺延；租金为年付，每年租 金78万元，无须交付押金；首期租金在本合同签订之日起二日内支付， 以后各年度租金在每年度前三个月支付；如乙方未能按期支付租金的， 甲方有权解除合同，乙方已投资装修无偿归甲方所有，租金支付至甲方 指定的曾某左银行账户；甲、乙双方若因本协议发生争议，应本着诚实 信用的原则友好协商解决，如协商不成可向法院起诉；等等。合同签订 后，平陆公司向游某丰交付讼争房屋，游某丰对讼争房屋进行装修后用 于经营家庭旅馆（民宿）——鼓浪屿那岛那海度假酒店。游某丰分别于 2015年8月13日、2015年8月24日、2015年9月22日、2016年8月26日分别 向平陆公司支付租金10万元、72万元、10万元、68万元。 2017年4月起，游某丰及其合伙人欲向政府申请办理“鼓浪屿那岛那 海度假酒店”的家庭旅馆特种行业许可证，其间与平陆公司相关人员多 次沟通，但因讼争房屋存在权属问题始终未能办理。2017年10月10日， 平陆公司以曾某左名义向游某丰邮寄《通知书》称：游某丰须于每年8 月30日前支付租金，今年游某丰至今未交付租金已严重违约，故通知解 除讼争合同。通知邮件由游某丰的配偶签收。2017年11月21日，游某丰 通过张某芳账户向平陆公司汇款50万元，汇款用途为“旗山路4号、6号 另查明：讼争房屋尚未办理产权证，以致承租讼争房屋经营家庭旅 馆无法取得特种行业许可证。2017年9月，金砖国家领导人第九次会晤 （以下简称金砖会晤）在厦门举行，政府对未取得特种行业许可证的鼓 浪屿家庭旅馆进行管制。金砖会晤后政府的管制取消，此后讼争房屋能 够正常用于经营家庭旅馆。证人陈某（“鼓浪屿那岛那海度假酒店”工作 人员）述称：金砖会晤期间由于政府管制，2017年4月17日至2017年9月 8日，鼓浪屿那岛那海度假酒店的广告在各大旅游网站上下线；未取得 特种行业许可证。证人张某木（游某丰的亲戚、“鼓浪屿那岛那海度假 酒店”的股东）述称：2017年9月，鼓浪屿那岛那海度假酒店在网上不能 挂出营业了。证人陈某龙（促成原、被告签订讼争房屋租赁合同的中间 人之一）述称：其在鼓浪屿上经营店面，金砖会晤期间无特种行业许可 证的家庭旅馆政府都要求停止营业。证人谢某琪（促成原、被告签订讼 争房屋租赁合同的中间人之一）述称：其为鼓浪屿观海园管理公司员 工，

⚖️ 法院认为（裁判理由与论证）

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案争议焦点为游某丰 未于2017年9月1日前向平陆公司足额支付78万元租金是否违约并构成解 除讼争合同条件。金砖会晤期间政府加强对家庭旅馆的管制，并要求无 特种行业许可证的家庭旅馆从网站上下线是周知的事实并得到了证人证 言证实。因平陆公司尚未取得讼争房屋产权证书，讼争房屋上经营的家 庭旅馆无法办理特种行业许可证，以致金砖会晤期间讼争房屋上经营的 家庭旅馆受到政府管制，讼争房屋用作经营家庭旅馆的约定用途受到影 响。平陆公司未能保证讼争房屋在金砖会晤期间符合合同约定的用途在 先，游某丰据此止付租金系依法行使抗辩权。在争议原因即政府管制消 失后，游某丰于2017年11月21日向平陆公司支付50万元作为2018年度租 金，可见游某丰并非恶意欠租拒不履行合同。游某丰迟延支付租金存在 合理理由并采取了履行合同的补救措施，平陆公司单方发函并不产生解 除讼争合同的法律后果。 游某丰将讼争房屋用于经营家庭旅馆，金砖会晤期间房屋使用受到 影响，其余时间均能正常使用。金砖会晤期间对房屋使用产生影响的政 府管制措施：一是会议召开期间家庭旅馆停止经营，二是会议召开前一 段时间无特种行业许可证的家庭旅馆在旅游网站上下线，前者造成讼争 房屋约定用途完全无法实现，后者则造成家庭旅馆入住人数减少以致讼 争房屋约定用途正常实现受到限制。讼争合同约定：如果由于政府行为 导致超过一个月无法正常使用房屋的，租期无偿相应顺延，据此约定内 容可知，平陆公司同意因政府行为导致讼争房屋无法正常使用时在相应 期间免租。游某丰主张旅游网站下线的时间自2017年4月17日至2017年9 月8日，其间租金应免除，但该主张与大多数到庭证人证言不一致，且 没有其他客观证据和直接证据佐证。综合证人证言和本案其他证据，考 虑金砖会晤期间政府不同管制形式对房屋用途的不同影响，法院酌情认 定因金砖会晤政府管制影响讼争房屋正常使用可相应减免两个月租金13 万元，亦即2017年12月1日至2018年11月30日讼争房屋的租金为65万 元，扣除已支付的50万元，游某丰还应支付15万元。 福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六 十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一 十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第九十条的规定，判决： 一、游某丰于本判决生效之日起十日内向平陆公司支付租金15万 二、驳回平陆公司的其他诉讼请求。 平陆公司不服上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理同意一审法

💡 实务要点与维权指引

结合本案裁判规则及《民法典》合同编相关规定，买卖合同领域当事人应当重点关注以下实务要点：

一、本案争议焦点。2015年8月22日，平陆公司（甲方）与游某丰（乙方）签订一份 《租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将思明区鼓浪屿旗山 路4号、6号房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方用于经营家庭旅馆。结合法院裁判理由，当事人应当注意收集并固定相关核心证据。

二、法院裁判规则。福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案争议焦点为游某丰 未于2017年9月1日前向平陆公司足额支付78万元租金是否违约并构成解 除讼争合同条件。该裁判规则对同类案件的举证方向具有重要参考价值。

三、实务操作建议。建议妥善保管合同原件、交货单、验收单、对账单、发票等履行凭证。

四、诉讼时效提示。普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。建议及时主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

📚 法律依据

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，本案裁判与该法条的立法本意相符。

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第九十条，本案裁判与该法条的立法本意相符。

❓ 常见问题

👨‍⚖️ 律师简介

刘永升律师，专注合同纠纷、民间借贷、买卖合同、租赁合同等法律领域，熟悉商丘及周边地区法院裁判规则，已成功代理多起合同纠纷案件，为当事人挽回经济损失。

执业机构：河南振商律师事务所 | 执业年限：十年 | 累计代理案件：3000余起

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本文为法律知识科普，基于中国法院年度案例整理，仅供参考，不构成个案法律意见。具体案件请结合实际情况咨询专业律师。