李某诉千氏（北京）房地产经纪有限公司居间合同案｜合同纠纷案例解析

虞城县刘永升律师提示：北京市通州区人民法院经审理认为：（2015）通民初字第23681号 一案审理过程中，千氏公司作为第三人的开庭陈述、余某国及周某军出 具的情况说明及本案开庭过程中千氏公司的陈述、千氏公司后来以韩某 敏名义办理的网签手续等证据，形成一条完整的证据链，足以证实李某 在买卖合同签约过程中，已经将购买房屋系为母亲居住使用、不能确定 是写李某还是其母亲名字的情况告知了千氏公司的事实。居间合同中明 确约定了千氏公司作为居间人的居间服务范围和内容，千氏公司作为专 业的房地产经纪服务机构，应当根据合同约定的居间服务范围和内容， 遵循房地产行业的管理规范，充分运用其房地产从业的经验和掌握的专 业经纪知识，将存量房

📝 案情简介

2015年4月27日，黄某彬与李某签订《北京市存量房屋买卖合 同》，合同约定：黄某彬将其案涉房屋出售给李某，房屋的成交价为 208万元，买卖合同载明的居间机构为千氏公司。2015年4月27日，黄某 彬（甲方）、李某（乙方）与千氏公司（丙方）签订《居间服务合 同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间 服务。李某按照居间合同的约定向千氏公司支付居间费用25000元。 2015年10月，黄某彬以房屋买卖合同纠纷为由将李某作为被告，千 氏公司作为第三人起诉至北京市通州区人民法院，要求法院判令解除黄 某彬与李某于2015年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及 《补充协议》；判令李某立即将非法占有的案涉房屋腾退；判令李某支 付自2015年5月20日起至李某实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每 日62.47元计算，至起诉之日止暂估价为9620.38元）。北京市通州区人 民法院于2016年2月3日作出（2015）通民初字第23681号民事判决，确 认黄某彬与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有 效；确认黄某彬与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协 议》于2015年11月9日解除。李某不服上述一审判决提起上诉，北京市 第三中级人民法院于2016年4月作出（2016）京03民终4771号民事判 决：驳回上诉，维持原判。 2017年1月，李某以房屋买卖合同纠纷为由将黄某彬起诉至北京市 通州区人民法院，要求判令：1.黄某彬给付李某购房款50万元；2.黄某 彬给付李某房屋装修款68000元；3.黄某彬退还房款并支付装修款后， 李某将涉案房屋腾退并交付给黄某彬；4.黄某彬承担诉讼费用。北京市 通州区人民法院于2017年8月25日作出（2017）京0112民初945号民事判 一、黄某彬支付李某购房款人民币50万元，于判决生效之日起十日 二、黄某彬支付李某装修补偿款人民币61385元，于判决生效之日 三、李某于黄某彬完成上述第一项、第二项给付义务后二十日内将 案涉房屋腾退并交付给黄某彬； 四、驳回李某的其他诉讼请求。 上述一审判决作出后，李某和黄某彬达成了庭外和解：1.黄某彬返 还李某购房款20万元（购房定金30万元不予退还），于2017年9月15日 前付清；2.黄某彬支付李某装修补偿款68000元，于2017年9月15日前付 清；3.李某及第三人韩某敏于2017年10月12日前将涉案房屋腾退并交付 给黄某彬；4.李某及第三人韩某敏协助黄某彬办理涉案房屋的撤销网签 备案手续，于2017年10月12日前执行清；5.黄某彬放弃向李某及第三人 韩某敏主张房屋占有使用费的权利。双方一致同意（2017）京0112民初 945号民事判决不再执行，均按照上述和解协议履行。李某和黄某彬均 已按照上述庭外和解协议履行完毕。

⚖️ 法院认为（裁判理由与论证）

北京市通州区人民法院经审理认为：（2015）通民初字第23681号 一案审理过程中，千氏公司作为第三人的开庭陈述、余某国及周某军出 具的情况说明及本案开庭过程中千氏公司的陈述、千氏公司后来以韩某 敏名义办理的网签手续等证据，形成一条完整的证据链，足以证实李某 在买卖合同签约过程中，已经将购买房屋系为母亲居住使用、不能确定 是写李某还是其母亲名字的情况告知了千氏公司的事实。居间合同中明 确约定了千氏公司作为居间人的居间服务范围和内容，千氏公司作为专 业的房地产经纪服务机构，应当根据合同约定的居间服务范围和内容， 遵循房地产行业的管理规范，充分运用其房地产从业的经验和掌握的专 业经纪知识，将存量房交易的一般流程及可能存在的风险充分提示和告 知李某，但千氏公司未履行充分的提示和告知义务。买卖合同中载明的 买受人为李某，千氏公司作为专业的房地产从业机构，应当以买卖合同 中买受人李某的名义办理网签，如果以李某母亲韩某敏的名义办理网 签，应当在征得出卖人黄某彬同意、重新签订买卖合同或补充协议变更 买受人的情况下方可进行，千氏公司在未履行上述一般交易流程的情况 下径直以韩某敏的名义办理网签手续的行为，违反了存量房交易的一般 流程和行业惯例，直接导致黄某彬对以韩某敏名义办理网签和过户提出 异议，并要求以李某名义履行合同，办理网签和过户。因千氏公司在提 供居间服务过程中存在违反居间服务义务的行为，因此其应当将其收取 的居间费用退还给李某，故对李某要求千氏公司退还居间费用的诉讼请 求，法院予以支持。关于李某因合同解除遭受的损失问题。因法院的生 效判决认定李某与黄某彬买卖合同解除的过错在于李某，因此按照法律 规定及双方买卖合同约定，李某支付的购房定金30万元不予退还，李某 与黄某彬达成的庭外和解也确认李某支付的购房定金不予退还，因此该 30万元定金损失系李某因合同解除遭受的合理损失。李某与黄某彬的买 卖合同解除，李某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，并认为涉案房 屋的现值与其从黄某彬处购买的价格之间的差额即房屋涨价损失，亦系 其因合同解除遭受的合理损失的主张，具有充分的事实及法律依据，法 院予以确认。但也应当注意到，李某作为完全民事行为能力人，在签订 合同过程中负有谨慎的注意义务，对存量房屋交易的一般流程、存在的 风险、网签和过户的注意事项等负有必要的核查和注意义务，对于交易 过程中存在的交易风险等亦负有合理、谨慎的注意和防范义务，李某未 尽合理的谨慎注意义务，对损失的产生亦负有责任。根据相关的法律规 定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人的过错责任大小及原因力等 因素予以确定。综合本案案情及上述论述意见，法院认为从过错责任的 大小及原因力等方面考量，李某和千氏公司应当承担同等责任，李某因 合同解除遭受的上述合理损失应当在双方之间均衡分担。北京市通州区 人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四 条、第四百二十五条之规定，判决： 一、千氏公司退还李某居间费用25000元，于判决生效之日起十日 二、千氏公司赔偿李某经济损失1272450元，于判决生效之日起十 三、千氏公司赔偿李某购房定金损失15万元，于判决生效之日起十 四、驳回李某的其他诉讼请求。 千氏公司不服一审判决提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理 1.关于千氏公司是否构成违约。本案中，就千氏公司的履约行为， 存在以下几个方面瑕疵：其一，千氏公司并未提交证据证明其在签订 《居间服务合同》前，向李某书面告知了《房地产经纪管理办法》第二 十一条规定的事项，特别是“房屋交易的一般程及可能存在的风险

💡 实务要点与维权指引

结合本案裁判规则及《民法典》合同编相关规定，买卖合同领域当事人应当重点关注以下实务要点：

一、本案争议焦点。2015年4月27日，黄某彬与李某签订《北京市存量房屋买卖合 同》，合同约定：黄某彬将其案涉房屋出售给李某，房屋的成交价为 208万元，买卖合同载明的居间机构为千氏公司。结合法院裁判理由，当事人应当注意收集并固定相关核心证据。

二、法院裁判规则。北京市通州区人民法院经审理认为：（2015）通民初字第23681号 一案审理过程中，千氏公司作为第三人的开庭陈述、余某国及周某军出 具的情况说明及本案开庭过程中千氏公司的陈述、千氏公司后来以韩某 敏名义办理的网签手续等证据，形成一条完整的证据链，足以证实李某 在买卖合同签约过程中，已经将购买房屋系为母亲居住使用、不能确定 是写李某还是其母亲名字的情况告知了千氏公司的事实。该裁判规则对同类案件的举证方向具有重要参考价值。

三、实务操作建议。建议妥善保管合同原件、交货单、验收单、对账单、发票等履行凭证。

四、诉讼时效提示。普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。建议及时主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

📚 法律依据

依据《中华人民共和国合同法》相关规定，人民法院审理此类合同纠纷案件应当严格依法裁判。

依据《居间服务合同》相关规定，人民法院审理此类合同纠纷案件应当严格依法裁判。

依据《房地产经纪管理办法》相关规定，人民法院审理此类合同纠纷案件应当严格依法裁判。

❓ 常见问题

👨‍⚖️ 律师简介

刘永升律师，专注合同纠纷、民间借贷、买卖合同、租赁合同等法律领域，熟悉商丘及周边地区法院裁判规则，已成功代理多起合同纠纷案件，为当事人挽回经济损失。

执业机构：河南振商律师事务所 | 执业年限：十年 | 累计代理案件：3000余起

📞 联系刘永升律师

📱 关注法筑网（fazhuwang.com.cn），获取更多专业法律知识

本文为法律知识科普，基于中国法院年度案例整理，仅供参考，不构成个案法律意见。具体案件请结合实际情况咨询专业律师。