——鞠某、付某诉观唐上院江阴分公司等财产损害赔偿案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省江阴市人民法院(2019)苏0281民初292号民事判决书 2.案由：财产损害赔偿纠纷
3.当事人
原告：鞠某、付某
被告：观唐上院江阴分公司、观唐上院公司、鸿禧公司



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【基本案情】
2017年2月20日，鞠某、付某购买了江阴市某小区7-1202室房屋，价款为 3138000元。鸿禧公司是该小区的物业管理公司。
2017年10月20日，鞠某作为发包方(甲方)与观唐上院江阴分公司作为承 包方(乙方)签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》及《工程补充条款》,约定 由观唐上院江阴分公司对鞠某名下位于江阴市某小区7-1202室的房屋进行装饰装 修。合同签订后，观唐上院江阴分公司对案涉房屋进行装饰装修。
刘某是观唐上院江阴分公司雇用的浇地坪、贴墙砖项目的施工人员。刘某于 2018年7月22日下午4点多进入案涉房屋内，7月23日早晨被发现在案涉房屋中 死亡，死亡时的状态为：刘某躺在南面书房门口，头朝南、脸朝上。刘某的妻子陈 述，7月22日晚上刘某做地坪收光，水泥干了之后要干活，所以刘某当天晚上住在 工地。
另查明，江阴市公安局出具的火化尸体通知书载明，刘某于2018年7月23日 非正常死亡；鸿禧公司对进出小区的人员实行登记制度，并与业主签订了装修须知 等文件。
因房屋内发生死亡事件，鞠某、付某诉至法院，请求法院判令：1.观唐上院 江阴分公司与鸿禧公司共同赔偿房屋贬值损失135万元；2.观唐上院公司对观唐上 院江阴分公司赔偿不足的部分承担补充赔偿责任。
【案件焦点】
1.案涉房屋是否存在贬值损失；2.观唐上院江阴分公司、鸿禧公司是否需要 承担赔偿(补偿)责任。
【法院裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为：关于第一个争议焦点，从现实情况来看， 房屋内发生过非正常死亡事件虽然不会对房屋的外观形状和实际使用功能产生影 响，但是依社会通常观念，人们对发生过非正常死亡事件的房屋普遍存在恐惧、焦 虑、忌讳等不良的心理感受。这种负面心理感受表现在房屋交易过程中，就是房屋 流通的长期障碍。同时，这也会导致购房者或租房者对房屋的评价和价值认可度降 低，从而对房屋能否出租、出售以及出租、出售的价格产生较大影响，降低房屋的




入、财产损害责任 127

交换价值和出租收益。正因如此，房地产交易惯例中，根据诚实信用原则，将房屋 是否发生过非正常死亡事件作为必须披露的影响交易决策的重要事项。因此，刘某 在案涉房屋内非正常死亡，导致案涉房屋在后续可能的出租、出售中受到不利影 响，鞠某、付某对房屋的收益处分权能受到限制，由此导致的房屋贬值损失是客观 存在的。
关于第二个争议焦点，鞠某、付某主张观唐上院江阴分公司、鸿禧公司同意刘 某在非约定工作时间进入涉案房屋施工，最终导致刘某死亡，存在管理上的疏漏， 具有过错，应当承担损害赔偿责任。但是从公安部门认定刘某属非正常死亡的结论 可知刘某在从事浇地坪等装修过程中死亡，对此，刘某本人无法预见，也未有证据 证明刘某在死亡前存在过错行为。观唐上院江阴分公司对刘某的死亡无法预见，也 未有证据证明观唐上院江阴分公司对刘某的死亡存在过错行为。鸿禧公司作为某小 区的物业管理公司，与鞠某、刘某签订了室内装饰装修合同，对出入小区的人员也 建立了登记制度，鸿禧公司对刘某的死亡也无法预见，也未有证据证明鸿禧公司对 刘某的死亡存在过错行为。综上，刘某、观唐上院江阴分公司、鸿禧公司对刘某的 死亡均无过错。而行为人的过错是构成侵权责任的要件之一，故鞠某、付某以观唐 上院江阴分公司、鸿禧公司侵权为由，要求其承担房屋贬值损失的赔偿责任，缺乏 法律依据，法院不予支持。然而在现实生活中，有些损害的发生虽然行为人没有过 错，但损害后果与行为人的行为有直接的因果关系，如果严格按照无过错即无责任 的原则处理，由受害人自担损失，不仅有失公平，也不利于和谐人际关系的建立。 《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条规定，受害人和行为人对损害的发生都 没有过错的，可以根据实际情况由双方分担损失。本案中，虽然鞠某、付某和刘 某、观唐上院江阴分公司对房屋贬值损失的发生都没有过错，但刘某的死亡在客观 上造成了涉案房屋价值的贬损，该损失让鞠某、付某自行承担有失公平。刘某系观 唐上院江阴分公司的施工人员，故根据实际情况和公平原则，从衡平双方当事人利 益出发，由观唐上院江阴分公司分担部分损失。综合案涉房屋购买时的价款，目前 的房地产市场行情，观唐上院江阴分公司的经济能力等因素，酌情确定观唐上院江 阴分公司补偿鞠某、付某房屋贬值损失10万元。观唐上院江阴分公司管理的财产 不足以承担的，由观唐上院公司承担。
江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条、第三



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十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一 、观唐上院江阴分公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿鞠某、付某 房屋贬值损失10万元；
二、观唐上院江阴分公司管理的财产不足以清偿上述债务的，由观唐上院公司 承担；
三、驳回鞠某、付某的其他诉讼请求。

【法官后语】
随着国内房地产交易市场的蓬勃发展，因非正常死亡事件引发房屋贬值损害赔 偿的案件日益受到关注。该类案件属于新类型的侵权纠纷，法律对该类案件的处理 没有明确规定，所以在司法实践中如何处理存在较大的争议，妥善处理该类纠纷具 有重要的法律意义和社会价值。
1.关于案涉房屋否存在贬值损失的问题
房屋的价格由多种因素决定。从客观方面来说，如房屋的质量、位置、面积、 功能、周边的环境、配套的生活设施，有无学区等因素；从主观方面来说，如该房 屋是否吉利。后者甚至会成为衡量房屋能否出售或出租的决定性因素，因为这是由 中国人对于住宅的价值观决定的。住宅吉祥与安宁是我国普遍存在的民俗文化心 理，是与中华民族历史传统相连的特有价值观念和取向。房屋贬值损失主要有两种 表现形式：一种是房屋因物理受损导致的显性贬值，如房屋存在墙体开裂、渗漏水 等质量问题，因而在交易时价值往往会降低。另一种是隐形贬值，是人们对房屋的 一种主观评价的降低，将会直接导致房屋价值的降低或贬损。
发生过非正常死亡事件的房屋往往被人们称为“凶宅”。“凶宅”价值贬损的 根源在于“趋吉避凶”的心理，人们普遍认为该房屋不吉利，不符合普通民众对住 宅安全、舒适、吉祥的需求。因此，交易市场对发生非正常死亡事件房屋存在消极 评价，这种消极的评价直接转化为交易市场上“凶宅”交易价格的下降，最终体现 为房屋所有权人财产权益的受损。因此，“凶宅”的价值贬损是一种客观财产损失， 满足相当性因果关系要求的，应当予以赔偿。但在房屋贬值损失尚未实际发生的情 况下，可否要求侵权人赔偿?根据侵权责任的法理，只要损失客观存在就应当赔



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偿，不以损失实际发生作为前提。因此，在房屋贬值损失客观存在的情况下，侵权 人就应当承担相应的赔偿责任。正因如此，在房地产交易惯例中，对于发生过非正 常死亡事件的房屋，出卖人应当向买受人披露这一重要事实，如果未进行披露，买 受人可以请求法院撤销双方的房屋买卖合同。
有观点认为，生老病死是一种自然现象，人们应当相信科学，认为房屋不吉利 或忌讳是一种封建迷信，法院不应当支持房屋贬值损失。笔者认为，法律应当尊重 住宅吉祥的民俗文化和心理，不应该给心存忌讳的人贴上封建迷信的标签，而应当 考虑普通大众的价值观，部分人对“凶宅”的不介意并不能否认房屋贬值损失的客 观存在。本案房屋的所有权人鞠某、付某自该事件发生后一年多都没有进入过该房 屋，装修也一直处于停工状态，原先对于美好生活的计划和愿景也被打乱，足以表 明该事件对当事人造成了相当大的困扰和负面影响。因此，损失是客观存在的。
2.关于观唐上院江阴分公司、鸿禧公司是否需要承担赔偿(补偿)责任的 问题
过错原则是侵权责任的基本归责原则之一，即侵权人因过错侵害他人民事权益 的，才需要承担侵权赔偿责任。过错推定原则和无过错原则必须由法律明确规定。 因此，在没有法律规定的情况下，行为人是否承担侵权责任的构成要件之一是判断 行为人是否具有过错。本案的原告鞠某、付某认为观唐上院江阴分公司和鸿禧公司 存在对刘某管理疏忽等过错，应当承担赔偿责任。但法院经审理查明，装修工人刘 某是在从事装修活动中因自身健康原因意外死亡，这一结果是刘某所在的装修公司 无法预见的，甚至连刘某自身也无法预见，小区物业鸿禧公司负责小区管理和安全 等工作，更是对装修工人在从事装修活动者死亡的结果无法预见，难以认定观唐上 院江阴分公司和鸿禧公司对刘某的死亡存在过错。也就是说，案涉房屋存在贬值损 失是刘某这一死亡事件导致的，观唐上院江阴分公司和鸿禧公司对房屋贬值损失的 损害后果没有过错。因此，原告主张观唐上院江阴分公司和鸿禧公司存在过错，进 而要求两公司赔偿房屋贬值损失没有法律依据。但是，案涉房屋存在贬值损失与观 唐上院江阴分公司的装修活动是有直接的因果关系的。在房屋业主和装修公司均不 存在过错的情况下，该房屋贬值损失由谁承担?装修公司从事营利性活动，因其装 修行为对业主造成损失，如果全部由业主自担风险，显然是不公平的。在这种情况 下，法院适用公平原则，决定由装修公司对业主的房屋贬值损失进行适当分担，既




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有效平衡了双方的利益，也有利于和谐人际关系的建立。法院根据案涉房屋购买时 的价款、目前的房地产市场行情等因素，先确定房屋贬值损失的大小，再综合考虑 双方的经济状况和装修公司的赔偿能力，最终酌定由观唐上院江阴分公司补偿鞠 某、付某的房屋贬值损失10万元。该案判决后，双方都表示满意，均没有提起上 诉，起到了良好的社会效果。
编写人：江苏省江阴市人民法院浦峥廖宏娟