——崔某珍诉史某宁、刘某鹏案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2019)京03民终16562号民事判决书
2.案由：案外人执行异议之诉 3.当事人
原告(执行案件案外人):崔某珍
被告(被执行人):史某宁、刘某鹏(申请执行人)
【基本案情】
北京市朝阳区吕营嘉园×号楼×单元×号房屋(以下简称×号房屋) 登记于史某宁名下。2014年10月17日，史某宁向尹某齐出具委托书， 委托其办理×号房屋出售事宜。2014年12月5日，崔某珍与尹某齐签订 房屋买卖合同，约定：房屋成交价为142.5万元，房屋设有抵押，出卖 人应于2014年12月30日前办理抵押注销手续。买受人先行支付定金25 万元，后续支付65万元购房款，剩余尾款52.5万元于办理产权过户当 日(2015年1月10日前)一次性付清。在崔某珍如期支付定金25万元及 后续65万元购房款后，双方于2015年1月7日办理了网签手续。2015年 年初，崔某珍就×号房屋进行了物业交割并入住该房屋，但直至3月其
发现史某宁通过公证撤销了尹某齐的售房委托，导致抵押贷款无法清 偿，亦无法办理过户手续。崔某珍便开始替史某宁部分分期偿还房屋
贷款(共计代偿16万余元),并将购房尾款52.5万元一次性存入自己
名下的中国银行账户予以保存，后于2015年3月13日在北京市朝阳区人 民法院起诉史某宁、尹某齐，要求继续履行房屋买卖合同。该案截至 本书交稿时因撤诉再次立案(原因后述),仍在审理过程中。
2014年，刘某鹏以民间借贷纠纷为由向北京市朝阳区人民法院 (以下简称朝阳区人民法院)起诉史某宁。朝阳区人民法院于2015年1 月27日依刘某鹏的诉讼保全申请查封了×号房屋，并于2015年4月17日 判决史某宁偿还刘某鹏借款本金55万元及借款利息。2015年7月16日， 该案进入执行程序，并对×号房屋启动司法拍卖程序。
2015年11月5日，×号房屋的抵押权人中国银行王府井支行因史某 宁并未按期偿还抵押贷款，向北京市东城区人民法院提起诉讼。北京 市东城区人民法院判决史某宁偿还中国银行王府井支行借款本金60余 万元及利息，并享有×号房屋折价或拍卖、变卖价款的优先受偿权。
崔某珍在看到×号房屋的拍卖公告后，于2015年11月11日向北京市 朝阳区人民法院提起执行异议。因并未缴纳全部房款且抵押登记并未 解除，朝阳区人民法院认为案外人并未尽到注意义务，驳回了其执行 异议。因在提起执行异议之前，崔某珍已向法院提起房屋买卖合同的 诉讼，其不知晓被查封的房产必须通过执行异议之诉程序予以救济，
故并未在法定期限内提起执行异议之诉，导致丧失了诉权。崔某珍在 知晓正确的程序后，向北京市高级人民法院提起执行监督。考虑崔某 珍确实因为不知晓诉讼程序而丧失实体诉权，北京市高级人民法院将 该执行异议发回重审，以保证崔某珍享有执行异议之诉的实体诉权。 朝阳区人民法院的执行异议裁定及一审案外人执行异议之诉仍以崔某
珍尚未支付全部房款及不能证明在保全查封之前实际占有×号房屋为 由，驳回了崔某珍的异议请求及诉讼请求。
崔某珍不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，要 求：(1)停止对×号房屋的执行； (2)确认×号房屋归崔某珍所有；
(3)要求史某宁继续履行房屋买卖合同，并协助办理过户。
【案件焦点】
1.物权期待权执行异议之诉的法律适用；2.案外人占有不动产的时 间认定；3.支付剩余价款的相关问题；4.是否因抵押尚未解除而确定案 外人未尽注意义务；5.执行异议之诉与房屋买卖合同纠纷诉讼的竞合 问题。
【法院裁判要旨】
北京市第三中级人民法院经审理认为： (1)《最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执 行异议和复议规定》)适用于执行异议和复议程序，但第二十八条确 属实质审查条款，可以作为执行异议之诉审理的参照。(2)崔某珍所 提供的占有证据为2015年1月19日的物业交接清单，中介工作人员的证 词，2月5日、6日购买家电的票据及2月7日缴纳水费、物业费等票据。 故崔某珍在1月19日(法院1月27日查封前)占有×号房屋的事实具有 高度可能性。 (3)因史某宁撤销代理人的售房委托，导致崔某珍没有 支付房屋尾款的对象。而因不了解法律规定，崔某珍不知应将房屋尾 款交付法院，经北京市第三中级人民法院释明后，崔某珍在上诉期间 将准备好的房屋尾款52.5万元交至一审法院执行账户。(4)在交易价 格相对较高的北京市二手房交易市场中，交易房屋存在按揭抵押系常
态，不能因出卖人未按合同约定解除抵押而将未办理过户登记归责于 买受人崔某珍。且崔某珍在发现合同履行出现障碍后，曾按月支付部 分按揭试图解除抵押，并提起了房屋买卖合同纠纷诉讼，因此其一直 积极主张权利，对房屋未能办理过户并无过错。(5)综上所述，崔某 珍符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的条件，故对其停止 对×号房屋强制执行的诉讼请求予以支持。虽然案外人在执行异议之 诉中同时起诉被执行人继续履行合同、交付标的物等具有债权给付内 容的诉讼请求人民法院应予审理，但根据《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，崔
某珍起诉史某宁、尹某齐房屋买卖合同纠纷一案立案在先，因此崔某 珍要求史某宁继续履行房屋买卖合同，并协助办理过户的诉讼请求构 成重复起诉，予以驳回。
最终，北京市第三中级人民法院判决如下：
一、不得执行北京市朝阳区吕营嘉园×号楼×单元×号房屋。
二、驳回崔某珍的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案作为案外人执行异议之诉案件，具有典型性及戏剧性。同 时，本案也体现了现行法律在司法实务中的不足与缺失。下面笔者就 本案的争议焦点进行逐一探讨。
1.物权期待权的法律规定目前仅为《执行异议和复议规定》第二 十八条。这就使得审理该类案件的民事审判法官没有合适的法律适 用，甚至绝大多数民事审判法官对该规定的理解还不及执行裁决庭的 执行法官，不可否认这是一个较大的问题。
2.本案中案外人占有房屋的时间与保全查封的时间过于接近，根
据《执行异议和复议规定》第二十八条第二项之规定，无过错买受人
需在人民法院查封之前已合法占有该不动产。但本案中买受人在不动
产进行网签登记时确无司法查封，其在做物业交割时很难能预想到自 己买受的房屋会被查封，故北京市第三中级人民法院对买受人入住时
间进行保护性认定，笔者认为是较为合理的。
3.因为买受人并不知晓法律规定，故在上诉之前一直未将剩余价 款交至法院，导致持续败诉，直至上诉期间经释明才将尾款交至执行 法院指定账户。笔者认为，《执行异议和复议规定》第二十八条第三 项作为物权期待权成立的必要条件，在买受人明确有意向交付尾款的 情况下(本案中崔某珍将该笔尾款一直保留在自己的中行账户内，从 未支取),人民法院有义务对买受人就该条款进行释明，不能因买受 人不知晓缴纳尾款的方式导致其无法实现物权期待权。
4.虽然《执行异议和复议规定》第二十八条基本能解决司法实务 中的大部分问题，但在本案中暴露出涉及抵押权人利益时该条款无法 进行各方利益的保护。本案中，买受人完全符合《执行异议和复议规 定》第二十八条的四项条件，然而其缴纳的尾款已不足以清偿抵押权 人的债权，这就导致即使法院停止对涉案标的物的执行，买受人在代 位清偿抵押贷款前仍无法办理过户手续，无法达到其诉讼目的。故在 不动产买卖过程中，应有更为严格的操作规定，保证购房款必须优先 清偿抵押债权，防止出卖人挪用购房款致抵押登记无法解除的情况发
生。
5.因买受人先行提起了房屋买卖合同纠纷，在得知购买房产已被 查封后又提起了执行异议及执行异议之诉，北京市第三中级人民法院
以构成重复起诉为由驳回其要求史某宁继续履行房屋买卖合同，并协
助办理过户的诉讼请求；同时，因涉案标的物被法院查封，房屋买卖 合同纠纷案件中止审理长达5年，直至执行异议之诉程序结束后才刚刚 恢复审理。这就导致执行异议之诉程序结束后并未起到案结事了的作 用，买受人交付的房屋尾款无法确定性质，无法确定抵押权人对该笔 案款是否享有优先受偿权，更无法进行案款分配及发还程序，给执行 实施案件留下大量问题。目前，针对案外人能否或是否需要单独提起 继续履行房屋买卖合同纠纷之诉，还是可在或必须在执行异议之诉程 序中一并审理，还没有统一的法律规定，各地方法院的规定均不尽相 同。笔者认为，为保证执行效率，减少案件数量，《最高人民法院关 于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释(一)》(征求意见
稿)第六条之规定具有较高的实务价值，在执行异议中一并审理继续 履行房屋买卖合同，同时排除案外人单独提出继续履行房屋买卖合同 纠纷之诉，才能真正在执行异议之诉中做到定分止争，切实提高执行 效率，保障各方当事人的合法权益。
编写人：北京市朝阳区人民法院范骏吴琼
