——乐视网公司与浙江中泰公司等执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2019)京03执异383号执行裁定书 2.事由：案外人异议
3.当事人
申请执行人：浙江中泰公司
被执行人：东方车云公司、乐视控股公司、贾某亭、甘某、宏城 鑫泰公司、吴某
案外人：乐视网公司
【基本案情】
北京市方正公证处作出的(2016)京方正内经证字第19750号、第
19751号、第19752号、第19753号、第19754号、第19755号公证书以及
(2017)京方正执行证字第00843号执行证书发生法律效力后，浙江中 泰公司向北京市高级人民法院申请对东方车云公司、乐视控股公司、 贾某亭、甘某、宏城鑫泰公司、吴某进行强制执行，北京市高级人民 法院指令北京市第三中级人民法院执行，北京市第三中级人民法院于 2017年8月8日立案受理，执行案号为(2017)京03执646号。在执行过
程中，北京市第三中级人民法院于2017年8月9日查封宏城鑫泰公司名 下的不动产，其中包含本案所涉的乐融大厦。为有序、高效地处置被 执行人的财产，北京市第三中级人民法院对案外人乐视网公司下达了 令其从乐融大厦清退的指令。对此，乐视网公司提出异议，称其与宏 城鑫泰公司之间就乐融大厦签有租赁协议，协议已生效且尚未到期， 双方一直在依约履行过程中，因而双方之间的租赁关系合法有效，应 受到法律保护，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七 条提出异议，请求北京市第三中级人民法院中止从乐融大厦清退乐视 网公司的行为。在异议案件审查过程中，根据在案证据材料，北京市
第三中级人民法院查明，乐视网公司与宏城鑫泰公司就乐融大厦的使 用权先后签订了《宏城鑫泰办公楼租赁合同补充协议》及两份补充协 议。双方于2017年7月签订的《宏城鑫泰办公楼租赁合同补充协议》中 的第九条约定，乐视网公司对宏城鑫泰公司所享有的366436090.30元 应收款债权与乐视网对宏城鑫泰公司因原协议所产生或预计产生的应 缴纳的租金在366436090.30元额度内抵销。双方于2017年12月31日签 订的《宏城鑫泰办公楼租赁合同补充协议(二)》第二条约定，乐视 网公司对宏城鑫泰公司所享有的187044174.24元应收款债权与乐视网 公司对宏城鑫泰公司因原协议及补充协议所预计产生的应缴纳的租金
在187044174.24元额度内抵销。
【案件焦点】
案外人乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的房屋租赁合同及补充协 议是否具有阻却北京市第三中级人民法院从乐融大厦清退案外人的效
力。
【法院裁判要旨】
北京市第三中级人民法院经审理认为：执行过程中，案外人对执 行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天 内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定 驳回。本案争议焦点为：案外人乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的房 屋租赁合同及补充协议是否具有阻却北京市第三中级人民法院从乐融 大厦清退案外人的效力。
首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供承租人使用，承 租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故 承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则为收取租金。本案 中，从案外人乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的房屋租赁合同及补充 协议性质看，双方虽然以房屋租赁合同名义签订合同，但是合同约定 内容及条款显示，该协议名为租赁合同，实际上是双方基于债权债务 关系产生的抵偿欠款约定，其实质是以房屋租金抵偿欠款。因此，对 于该合同的性质，不能认定为房屋租赁合同。
其次，案外人乐视网公司依据租赁合同及协议要求中止北京市第 三中级人民法院从乐融大厦清退案外人的主张，鉴于其依据的上述合 同并不能认定为房屋租赁合同，故其主张并无法律依据，对其异议请 求北京市第三中级人民法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规 定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人乐视网公司的异议请求。
【法官后语】
一、“买卖不破租赁”原则在执行程序中的体现
租赁权的“买卖不破租赁”的规定使其具有一定的“相对支配性”,
产生了物权色彩，无论是大陆法系国家还是英美法系国家都将“买卖不 破租赁”作为民事立法领域的原则之一予以坚守，我国立法也不例外。 [1]《中华人民共和国民法典》就“买卖不破租赁”作出了规定，在执行 阶段，“买卖不破租赁”制度亦有规定，《最高人民法院关于人民法院
民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财 产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续 存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有 影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”在此基础上，《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
(以下简称《异议和复议规定》)第三十一条第一款做了进一步的细 化：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产， 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不 动产的，人民法院应予支持。”
二、“以租抵债”合同中的案外人能否以其“承租权”阻却法院执行
执行实践中，时有案外人提出，其已通过将被执行人所欠的债款 抵作租金的形式对法院执行的不动产进行租赁，要求以此“租赁权”排 除法院的执行行为，本案所审理的即此类问题。
在《异议和复议规定》第三十一条第一款中，将案外人的租赁权 排除执行行为的条件规定为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书 面租赁合同并占有使用该不动产”,其中包含的条件有：第一，案外人 与被执行人应在法院查封前签订租赁合同；第二，租赁合同应以书面 形式体现；第三，租赁合同应合法有效；第四，应在法院查封前对案
涉不动产占有并使用。通过上述条件可见，签订租赁合同，是当事人 享受租赁权从而阻却法院执行的前提条件。
我国《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁 物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”(《中华人民共 和国民法典》第七百零三条同此规定)租金是指承租人因对出租人提 供的租赁物进行使用、收益而支付的对价。[2]由此可见，在租赁合同 中，出租人进行出租的目的是获取租金，从而使自己的财产获得增 加，承租人的目的是对相应财产进行使用、收益，而在“以租抵债”合 同中，债务人将自己所有的不动产提供给案外人的目的是进行债务清 偿，减少自己的负债，案外人的目的除使用不动产外，更为主要的是 保证债权的实现。“以租抵债”合同的签订，实质上是对原债权债务关 系中的债务偿还方式进行改变，只是这种改变较为复杂，是以租赁合 同的形式进行的，但其实质仍为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合 同。故本案合议庭在合议之后，认为“以租抵债”的“租赁合同”不应视 为租赁合同，不能对抗法院的强制执行行为，并最终以此作出了驳回 案外人异议的裁决结果。
有学者及法律工作人员认为，虽然“以物抵债”合同并非传统意义 上的租赁合同，但是双方当事人亦形成了租赁关系，在此情况下，应 当保护案外人的“承租权”,允许其以此阻却法院执行。笔者认为这种 观点并不妥当。
首先，如上文所述，“以租抵债”合同虽在形式上与租赁合同相 似，看上去案外人与被执行人似乎形成了租赁关系，但其实质是债务 人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，在此种情况下，即便根据
《合同法》第一百二十四条的规定，因其与租赁合同形似而神不似，
亦不应将其参照租赁合同的相关规定，将案外人视作不动产的承租
人，从而给予其以租赁权阻却法院执行的权利。
其次，如果案外人享有承租人的地位，进而可以租赁权阻却法院 执行，则将损害其他债权人的利益。“买卖不破租赁”原则的目的是保 护承租人的租赁权，而在“以租抵债”的法律关系中，案外人所欲达成 的不仅是使用案涉不动产，其亦带有处分被执行人不动产租金以抵偿
自己债权的目的，案外人的身份应视作债权人，故在执行过程中，如
果被执行人存在其他债权人，如果认可“以租抵债”合同属于租赁合 同，案外人与被执行人之间形成了租赁关系，则相当于被执行人在未 经其他债权人同意的情况下，擅自以自己的某一财产向某一债权人偿 还特定债务，这将会影响其他债权人债权的实现，违反公平这一法律 基本原则。
最后，由于租赁合同没有登记制度，执行程序中如何识别租赁权 的真实性存在难题，尤其是容易产生被执行人与案外人通过倒签时间 伪造租赁合同以干扰执行的问题。[3]在司法实践中，租金是否如实缴 纳是判断租赁关系是否真实的重要参考。然而，从“以租抵债”合同的 内容上看，在履行该类合同时，案外人并不需要向被执行人支付租 金，或者以其他方式为被执行人增加财产或提供服务，而是以抵偿债 务的方式来履行合同，在这种情况下，案外人与被执行人通过倒签等 方式串通伪造合同的便利性大大增加，如果允许案外人可以其“承租 权”阻却法院的强制执行，则其他债权人的债权得以实现的风险将过分 增大。
综上，笔者认为，无论是从法理上还是司法实践上，案外人都不
应凭借“以租抵债”合同而主张其“承租权”,阻却法院的执行行为。
三、对于“以租抵债”合同的一些立法建议
对于“以租抵债”能否排除法院执行，各地法院均进行了探索。比 如，北京法院系统在《北京市法院执行局局长座谈会(第九次会议) 纪要》第二十条第三款中规定，名为租赁实为抵债或担保的，对名义 承租人提出的排除移交占有的请求，人民法院不予支持。浙江省法院 系统在《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁 权的若干问题解答》中规定：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何 把握标准?答：执行机构一般作形式审查，经审理发现当事人自认或 者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担 保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”这些 地区的法院对于这一问题进行了积极的探讨，并得出了明确的结论。 然而，目前我国法律层面并未对此进行规定，这使法官在办理相关案 件时，难以准确适用相应法律，故笔者呼吁在将来的立法与司法解释 活动中，相关部门可以对这一问题进行进一步的规范，以保护各方主
体的利益。
此外，“以物抵债”合同虽然不能作为租赁合同看待，但其并非无 效，对于合同的各方当事人亦具有效力，并且这类合同对于实现债权 人债权，缓解债务人债务压力，促进社会资源的高效利用都具有一定 的积极意义。故国家与社会应当对于这类合同予以一定的重视，进一 步完善对于该类合同的性质、内容、履行等方面的立法工作，从而使 该类合同更好地发挥其作用，为我国法律事业的进步、市场经济的发 展提供助力。
编写人：北京市第三中级人民法院宫淼刘哲尔
