— — 李某峰诉某建筑公司案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
吉林省高级人民法院(2019)吉民终138号民事判决书




一、对不动产的执行 63

2.案由：案外人执行异议之诉 3.当事人
原告(执行案外人、上诉人、再审中请人):李某峰
被告(申请执行人、被上诉人、再审被申请人):某建筑公司 第三人(被执行人、原审第三人):某房地产开发公司
【基本案情】
2016年12月5日，吉林省吉林市中级人民法院审理某建筑公司与某房地 产开发公司一案，查封了某房地产开发公司在吉林市船营区34处涉案房屋。该 案执行过程中，李某峰向吉林省吉林市中级人民法院提起案外人执行异议之诉， 庭审中查清，吉林省吉林市中级人民法院曾于2016年8月11日作出(2016) 吉02民初131号之一裁定书，查封了某房地产开发公司包含本案涉案房屋在内 的48套房屋，在该判决书生执行过程中，李某峰与某房地产开发公司达成以物 抵债和解协议，2018年6月8日，吉林省吉林市中级人民法院作出(2018)吉02 执192号之一执行裁定书，解除了对上诉房屋的查封。同日，李某峰到吉林市房 屋权属交易服务中心对上述房屋办理了商品房合同备案并缴纳了房屋的专项维修 资金。另查明，2018年7月2日，李某峰到吉林市某物业公司缴纳了本案涉案的 6套房屋的2018年7月1日至2019年6月30日的物业费。执行异议之诉审查中， 吉林市中级人民法院认为李某峰对案涉34(其中1套房屋已经出卖给刘某办理了 备案登记，一套房屋出卖给李某艳办理了备案登记，李某峰不再主张权利)套房 屋中的6套房屋享有排除执行的民事权益，故判决支持李某峰的部分诉求(支持 6套，未支持26套)。李某峰不服，上诉至吉林省高级人民法院。2019年5月， 吉林省高级人民法院判决驳回李某峰上诉，维持原判。李某峰不服，向最高人民 法院申请再审，2019年8月30日，最高人民法院裁定驳回李某峰的再审申请。
【案件焦点】
在执行和解中达成以物抵债协议后，李某峰对原审判决不予停止执行的26 套房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。




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【法院裁判要旨】
吉林省古林市中级人民法院经审理认为：李某峰提供的维修资金的收费票 据显然无法证实其已经对涉案房屋进行了实际占有，但其提供的6份物业费票 据可以证明其已经对这6套房屋进行了管理，应视为对此6套房屋李某峰已经 合法占有，可以排除执行。对涉案的其他房屋，李某峰自己承认其并未办理入 住手续，亦未缴纳过涉案房屋的物业、水、暖、电等费用，故不能得出李某峰 已经占有使用涉案房屋的结论，其请求排除执行的理由不符合法律规定，法院 依法不予支持。关于李某峰提出涉案房屋已经归其所有的主张，《中华人民共 和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现涉案 房屋仍登记在某房地产开发公司名下，李某峰虽然在房产登记部门进行了合同 备案登记，然而，合同备案登记属于行政机关的行政管理行为，不具有物权期 待权的法律效力，也不发生物权效力。故法院对李某峰的此主张不予支持。综 上所述，李某峰请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求依据不足，法院不予支 持。李某峰请求停止执行的诉讼请求部分有理，法院对有理的部分予以支持。
吉林省古林市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用 《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第三百一十一条规定，判 决如下：
一、停止执行坐落于吉林市船营区涉案房屋；
二、驳回李某峰的其他诉讼请求。
李某峰不服一审判决，提前上诉。吉林省高级人民法院经审理认为：李某 峰与某房地产开发公司在执行过程中达成和解协议，签订合法有效的以房抵债 合同并支付了全部房屋价款，认定其性质属于一般房屋买卖合同。关于李某峰 提出沙案房屋已经归其所有的主张，现涉案房屋仍登记在某房地产开发公司名 下，李某峰虽然在房产登记部门进行了合同备案登记，然而，合同备案登记属




一、对不动产的执行 65

于行政机关的行政管理行为，不具有物权期待权的法律效力，也不发生物权效 力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规 定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的 不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查 封前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按服合同约定支付 部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因实受人自身 原因未办理过户登记”。本案中，李某峰执行异议能否成立的关键是其对房屋 是否已经合法占有。从本案的事实来看，李某峰提供的维修资金的收费票据显 然无法证实其已经对涉案房屋进行了实际占有，但其提供的6份物业费票据可 以证明其已经对这6套房屋进行了管理，应视为已对此6套房屋合法占有，可 以排除执行。对涉案的其他房屋，李某峰承认其并未办理入住手续，亦未缴纳 过涉案房屋的物业、水、暖、电等费用，故不能得出其已经占有使用涉案房屋 的结论，因此不能排除强制执行。
吉林省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第 一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
当事人之间自行签订的以物抵债协议在未进行变更登记或交付前，不产生 物权变动的效果，所以案外人不能主张排除对于该抵债物的强制执行程序。当 事人除了以自行签订以物抵债协议的方式进行以物抵债外，还有通过法院介入 以执行和解的形式进行的以物抵债。那么,在有法院介入的情况下，未进行变 更登记或交付前，是否产生物权变动呢?如果债务人不履行和解协议的，债权 人能否要求其继续履行?或者要求法院确认抵债物归债权人所有呢?
首先，应明确执行和解过程中以物抵债协议的性质。《最高人民法院第二 巡回法庭法官会议纪要(第一辑)》中的司法观点认为：当事人在执行程序中 达成的以物抵债的和解协议，本质上属于当事人意思自治的私权利的行使，属




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于当事人意思自治的行为，具有合同的性质。法院在执行程序中作出的和解协 议，是对于当事人意思表示一致的确认，人民法院的参与只产生见证人的效果， 并不直接产生抵债物权属变动的效果。抵债物的权属变动应按照《中华人民共 和国物权法》第九条相关规定处理，即不动产的登记或动产的交付，执行和解 协议本身并不产生物权变动的效果。如果债权人未及时要求债务人办理变更登 记或交付，一旦该抵债物成为另案的执行标的物，债权人以案外人的身份申请 排除对抵债物的执行将无法得到支持。但是，当案外人存在占有的事实时，即 参照适用“一般不动产买受人”的物权期待权排除强制执行，法院可能会以物 抵债协议等同于一般房屋买卖合同进而适用《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，支持案外人申请中 止执行。本案再审中，最高人民法院再次适用了这一观点，李某峰虽与某房地 产开发公司在执行中达成了和解协议，但并非法院的执行行为，不直接发生物 权变动的效力；同时，商品房预售合同登记备案是只国家对不动产交易的一种 行政管理方式，目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管 理，并非赋予当事人因合同而取得登记请求权的物权效力，故李某峰不能因此 直接取得案涉房屋的所有权。
其次，对于合法占有的审查，应当从对占有的事实和行为两方面进行判断： 一是要审查案外人对不动产是否实现了对涉案房屋的支配和控制，审查案外人 是否取得了房屋钥匙、是否办理了入住手续以及是否缴纳了水、暖、电、气及 物业费用等；二是审查案外人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是 否合法。本案中，李某峰通过以物抵债的形式合法取得占有案涉房屋的权利， 但其提供的6份物业费票据可以证明其已经对这6套房屋进行了管理，应视为 对此6套房屋已经合法占有；对涉案的其他房屋提交的维修基金发票、商品房 备案单、商品房包销合同等证据，只能证明其与某房地产开发公司在案涉26套 房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，故不能认为其占有案涉房屋。
综上，执行程序中，执行和解协议系当事人意思自治的结果，本质上属于 合同的范畴，其性质可认定为一般房屋买卖合同，不直接导致物权变动的法律





一、对不动产的执行


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效果，抵债物未变更登记或未交付的，债权人无权直接排除对抵债物的强制执 行。作为一般的房屋买卖合同，执行和解中的以物抵债协议则可以适用《最高 人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 的规定，若核对案件事实符合该条款规定的四要件，即可排除抵债物的强制执 行程序，反之则不可排除。
编写人：吉林省延边林区中级人民法院孙源海