——邮政储蓄银行松江支行诉张某明等抵押权案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终10921号民事判决书


2.案由：抵押权纠纷


3.当事人


原告（上诉人）：邮政储蓄银行松江支行


被告（被上诉人）：张某明、李某、谢某飞、唐某娣


【基本案情】


2013年9月22日，邮政储蓄银行松江支行与张某明签订《个人购房 借款及担保合同》， 约定张某明为购买房产向邮政储蓄银行松江支行 借款1300000元。张某明与唐某娣系夫妻关系。





2013年10月10日，邮政储蓄银行松江支行与张某明办理了上述房屋 的抵押权登记手续，邮政储蓄银行松江支行取得上述房屋的抵押权登 记证明。


2013年11月1日，邮政储蓄银行松江支行向张某明放款1300000元。


2016年5月，邮政储蓄银行松江支行获悉张某明未经其同意擅自将 上述抵押房产转让给李某、谢某飞，并另行办理了抵押登记手续。邮 政储蓄银行松江支行向上海市松江区人民法院提起诉讼，该案判决如 下： 1.确认邮政储蓄银行松江支行与张某明在2013年9月22日签订的 《个人购房借款及担保合同》于2016年6月4日解除；2.张某明、唐某 娣于本判决生效之日起十日内偿还邮政储蓄银行松江支行借款本金 1112437.4元及至清偿全部借款本金日止的利息、罚息（按《个人购房 借款及担保合同》约定计算）；3.张某明、唐某娣于本判决生效之日 起十日内赔偿邮政储蓄银行松江支行律师代理费损失56759.55元。后 张某明提起上诉。上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原 判。该案执行过程中，因未查实张某明、唐某娣有可供执行财产，故 裁定终结本次执行程序。


2016年10月19日，邮政储蓄银行松江支行与上海市松江区房地产交 易中心共同出具会谈记录，确认由于交易中心的系统原因造成邮政储 蓄银行松江支行的抵押信息被覆盖，抵押权被注销，直接导致张某明 将上述房屋出售给他人。

【案件焦点】





1.本案抵押权是否因行政机关错误涤除行为而消灭；2.买受人是否 满足不动产善意取得构成要件及其取得的标的物上负担是否去除；3. 抵押权人能否向善意第三人主张行使标的物抵押权。

【法院裁判要旨】


上海市松江区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权 法》相关规定，物权的善意取得需满足以下条件：受让人取得该财产 时是善意的；以合理的价格有偿转让；转让的财产依照法律规定应当 登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。对一般民事主体 而言，基于不动产登记具有公信力，当事人因信赖不动产登记而从事 交易， 除非有相反的证据存在，法律可以推定其为善意。首先，李 某、谢某飞购买涉案房屋时，经交易中心查询可知，涉案房屋上并不 存在抵押信息。对于李某、谢某飞来说，其基于信赖交易中心的公示 信息，相信其购买的房屋上是不存在权利瑕疵的。其次，根据李某、 谢某飞支付给张某明的价款来看，其购房价格属于合理价格。李某、 谢某飞付款完毕后，与张某明办理了房屋过户手续，涉案房屋被登记 在李某、谢某飞名下。综上，李某、谢某飞取得涉案房屋所有权构成 善意取得，其对该房屋享有合法权利。邮政储蓄银行松江支行要求对 李某、谢某飞所有的房屋行使抵押权的主张，依据不足，不予支持。


上海市松江区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第 一百零六条的规定，判决：


驳回邮政储蓄银行松江支行的全部诉讼请求。





邮政储蓄银行松江支行不服一审判决，提起上诉。


上海市第一中级人民法院经审理认为：不动产物权以登记作为权利 享有与变更的公示方法，法律通过赋予登记与占有、交付的公信力， 是社会公众知悉物权的享有与变动情况。本案中，由于交易中心的系 统原因导致邮政储蓄银行松江支行的抵押信息被覆盖，系争房屋的权 利记载中出现错误的情况。李某、谢某飞出于信赖登记、以合理的价 格购买系争房屋，系争房屋已登记在李某、谢某飞名下，李某、谢某 飞因善意而即时取得系争房屋的所有权。因此，虽然邮政储蓄银行松 江支行在系争房屋的所有权人为张某明时享有对系争房屋的抵押权， 但在系争房屋所有权变动、现所有权人为李某、谢某飞后，再要求确 认对系争房屋享有抵押权，缺乏事实和法律依据，故对邮政储蓄银行 松江支行的该诉请法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百 七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约 定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利 … …” 从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。 抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵 押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵 押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况 下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的 所有权。基于上述分析，一审判决对于邮政储蓄银行松江支行要求行 使抵押权的诉讼请求未予支持，并无不当，法院予以认同。综上所 述，邮政储蓄银行松江支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判 决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。





上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定，判决：


驳回上诉，维持原判。


【法官后语】


公示的不动产登记簿具有公示公信力，虽行政机关错误涤除了抵押 权信息，但本案房屋上设定的抵押权不因行政机关的错误涤除的动作 而灭失，且抵押权人未放弃本案担保物权，也不因涤除权制度或第三 人代为清偿制度得以消灭抵押权，抵押权仍未涤除，抵押权人的权利 仍受到保护。本案抵押人明知转让房屋在非因抵押权人放弃抵押权、 发生抵押权消灭等原因造成去除负担的形态，仍在抵押期间未经抵押 权人同意转让抵押物，不发生抵押权消灭的物权变动效果。本案真实 物权与登记物权出现分离状态，买受人基于不动产登记簿记载的未设 立他项权利的内容相信涉案抵押物不存在抵押权，其亦难以从其他途 径知悉已被错误涤除的抵押权，其基于法律直接规定的善意取得制度 取得标的物所有权实现物权变动效果，原物上设定的所有负担均消 灭，买受人取得终局性的“清洁所有权”，即无抵押负担的物，抵押权 人不得向善意第三人主张行使标的物抵押权。虽抵押权的效力不得对 抗善意第三人，但本案中错误涤除的事由对于抵押权人而言等同于发 生毁损灭失的效果，抵押权效力及于抵押人擅自将房屋出卖给他人获 取的转让金，即抵押权人可就抵押权价值化后的转让金优先受偿。


值得注意的是，《中华人民共和国民法典》第四百零六条一改物权 法采取禁止抵押物转让的立场，取而代之的新规则一是允许抵押物在





抵押期间的自由转让；二是尊重当事人意思自治，有约定从约定；三 是应当履行抵押财产转让的通知义务，然转让合同不因是否通知抵押 权人或及时通知抵押权人而无效；四是设定抵押权人享有主张提前清 偿债务或者提存的权利的条件是抵押权人能够证明抵押财产转让可能 损害抵押权。由于抵押权具有物上追及力，对于真实物权与登记物权 一致的抵押权，抵押物的自由转让不影响抵押权的实现，该效力及于 买受人；对于真实物权与登记物权不一致的抵押权，买受人基于不动 产登记簿的公示力信赖其记载的抵押权信息，发生错误涤除情形时的 抵押权效力不及于不知情的买受人，发生债权信息错误登记情形时的 抵押权效力及于买受人，但追及范围仅限于转让时不动产登记簿记载 事项。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条的修改在保障抵押物流转 价值的同时，也赋予了抵押权人提前清偿债务或者提存的救济途径， 真正实现了抵押权人、抵押人及买受人三者的利益平衡。


编写人：上海市松江区人民法院 胡晓晖 李羚