——王某华、朱某凤诉中某银行股份有限公司 扬州国贸支行等案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省扬州市中级人民法院(2022)苏10民终2584号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(案外人、被上诉人):王某华、朱某凤
被告(申请执行人、上诉人):中某银行股份有限公司扬州国贸支行 被告(被执行人、被上诉人):殷某东、亿某贸易公司
【基本案情】
2015年8月13日，江苏省扬州市邗江区人民法院(以下简称邪江法院) 对中某银行股份有限公司扬州国贸支行(以下简称中某银行国贸支行)诉殷某 东、亿某公司金融借款合同纠纷一案，判决殷某东给付中某银行扬州国贸支行 借款本息合计998万余元、律师费30万元，亿某公司承担连带清偿责任；殷某 东如未履行给付义务，中某银行国贸支行有权以殷某东位于扬州市某路397号 的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。在案件审理中，法院于2015年 5月19日向扬州市邗江区房管局送达了保全裁定及协助执行通知书：查封殷某 东名下位于扬州市某路397号房产。2016年6月20日，邗江法院裁定：拍卖、 变卖被执行人殷某东名下位于扬州市某路397号的房产以偿还债务，但网拍流


一、对不动产的执行 27

拍。2018年12月3日，邗江法院恢复执行，对殷某东名下位于扬州市某路397 号迎新路南侧、某路西3层4-9轴、4层1/4-9层及无证建筑进行拍卖，并于 2019年1月15日以最高价872.20万元成交(其中抵押的有证建筑成交价格为 819万元；无证建筑物成交价格为53.2万元)。
2016年8月，朱某凤作为甲方、殷某东及亿某公司作为乙方、王某华作为 丙方，签订协议书一份，约定：乙方将经营场所地中自建无产权部分房产及其 使用权转让给甲方，以乙方所欠甲方借款的部分利息200万元；2018年8月31 日之前，甲方、丙方同意乙方的承包经营人无偿使用受让的房产；2018年8月 31日后，每年应缴纳不少于50万元的使用费。甲方将依据本协议第二条受让 的乙方部分房产中的宾馆后一栋楼(约1000平方米)交付给丙方执管。2016 年8月10日，郭某康向王某华提交申请一份，载明：“因承包的亿某公司及殷 某东锦某之星旅馆，承包期截至2018年8月31日，经营用房其中包含：发包 人亿某公司和殷某东，自建无产权部分房屋，现向你们申请自建无产权部分无 偿使用至2018年8月31日止，到期后立即归还自建无产权部分房屋，如需使 用另签书面租赁协议”,注明按事先承包合同到期后，如需续租，按协议书约 定将租金中人民币50万元付给协议中甲方、丙方。2016年8月9日，朱某凤与 王某华签署交接单，载明将案涉无证建筑物交付给王某华执管，王某华有权占 有、使用、收益，交接后王某华同意免除200万元债务。2018-2019年，朱某 凤、王某华的委托人受领郭某康、殷某东委托他人支付的款项82.5万元。
朱某凤、王某华提出异议后，邗江法院于2021年7月26日作出(2021) 苏1003执异172号执行裁定：驳回王某华、朱某凤的异议请求。王某华、朱某 凤不服该裁定，提起执行异议之诉，请求：1.对扬州市某路397号迎新路南 侧、某路西侧无证建筑物停止执行；2.确认上述无证建筑物属于王某华、朱某 凤所有或将拍卖款拨付给王某华、朱某凤。
【案件焦点】
1.案涉以无证房屋抵债的协议是否有效，如协议有效，是否已实际履行； 2.基于代物清偿关系取得无证房屋财产性权利的债权人，可否优先其他债权



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中国法院2024年度案例 ·执行案例


人，主张排除对无证房屋变现价值的执行。
【法院裁判要旨】
邗江法院经审理认为：本案中，王某华、朱某凤与殷某东及亿某公司之间 存在民间借贷债权债务关系。为清理该债权债务关系，三方达成以转让案涉无 证建筑物的占有、使用、收益等权利的方式抵偿部分所欠债务，并不违反法律 及行政法规的相关规定，应为合法、有效。一方面，殷某东及亿某公司虽不享 有案涉无证建筑物的所有权，但其长期占有、使用并以租赁方式取得收益，故 该无证建筑物应为殷某东及亿某公司具有使用价值的财产，殷某东及亿某公司 有权以转让该财产占有、使用、收益权利的方式抵偿所欠债务。另一方面，协 议签订后，王某华、朱某凤已实际控制案涉无证建筑物并受领承租人交付的租 金，可见，王某华、朱某凤与殷某东及亿某公司之间代物清偿的法律关系已然 形成。而案涉无证建筑物为禁止抵押的财产，中某银行国贸支行并不享有对该 建筑物的抵押权。换言之，中某银行国贸支行对殷某东及亿某公司享有的债权 并不优先于王某华、朱某凤基于代物清偿产生的债权。一审法院在依法处置殷 某东及亿某公司资产时，已将案涉无证建筑物经司法拍卖程序变现为拍卖款
53.2万元，而王某华、朱某凤受领的租金收益尚未达到协议约定抵偿的200万 元债务总额，尚余部分超过53.2万元。故王某华、朱某凤主张排除对案涉无证 建筑物执行的目的已不能达成，但主张对上述拍卖款得以优先受偿，有事实和 法律依据，依法予以支持。中某银行国贸支行辩称案涉协议是在案涉无证建筑 物被法院查封后签订，涉嫌恶意串通、逃避债务，但并未提供证据加以证实， 依法不予采信。
邗江法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第 一百四十七条之规定，判决如下：
一 、不得执行法院司法拍卖平台拍卖殷某东及扬州亿某贸易有限公司扬州 市某路397号迎新路南侧、某路附属无证建筑物成交款53.2万元；
二 、确认法院通过司法拍卖平台拍卖殷某东及扬州亿某贸易有限公司扬州

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市某路397号迎新路南侧、某路附属无证建筑物成交款53.2万元归王某华、朱 某凤所有；
三、驳回王某华、朱某凤的其他诉讼请求。

【法官后语】
无证房屋主要是指未办理产权初始登记的房屋，其形成原因复杂多样， 既有擅自建设形成的非法建筑，也有因过去法规不健全或确权登记工作开展 不力形成的建筑物。无证房屋虽未办理产权证，但仍具备财产价值，依据 《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文 书办理产权登记有关问题的函》的通知》(法〔2012〕151号),对于国有建 设用地上建造的无证房屋，不论是否具备办理初始登记的条件，均可依其现 状处置。
实践中，以买卖、抵债等方式转让无证房屋的现象广泛存在。既然无证房 屋能够作为执行标的进行处置，相关权利人能否提出执行异议之诉，以其实体 权利阻却对无证房屋的执行，是本案反映出的值得研究的问题。对此，有观点 认为，对于系属非法建筑的无证房屋，案外人提起案外人执行异议诉讼，势必 涉及对非法建筑物权属及内容的判断，属于有关行政机关的职权范围，人民法 院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。但从执行异议之诉看，其是对执 行标的物享有足以排除强制执行权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益， 请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼。违章建筑等无证建筑，本身体现了 一种利益，是个人的动产和劳动结合在一起，虽然没有法律意义上的所有权， 但对于公民所享有的财产之外的利益，在法律上也应该受到保护。在就无证建 筑提起的案外人执行异议诉讼中，足以排除执行的实体权利并非对无证建筑的 所有权，而是对其所有以外的占有、使用、收益等权益，对于无证建筑的这些 相关利益，人民法院应依法保护。因此，案外人以其对该无证房产享有排除执 行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，人民法院应依法受理，并
对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就无证房产予以确权 或判决案外人对此享有所有权。



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在案外人就无证房产请求排除执行的诉讼中，审查判断的重点应当确认案 涉无证房产是否属于被执行人的责任财产范畴，以及案外人对案涉标的是否享 有排除执行的权益。本案中，案涉无证房屋为有证房屋的附属建筑，申请执行 人虽对有证房屋享有抵押权，但并不享有对无证房屋的抵押权。同样，对有证 房屋采取的查封措施不当然及于附属的无证房屋。在对案外人对无证房屋是否 享有真实权益中，重点审查了以物抵债协议的真实性，房屋的实际占有、使用、 收益情况，在确认权益真实的前提下支持了案外人排除执行的诉请。
编写人：江苏省扬州市邗江区人民法院成谷信陈丹瑶