——马某林、阙某娣诉吴某亮等执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终2042号民事判决书 2.案由：执行异议之诉
3.当事人
原告(上诉人、案外人):马某林、阙某娣 被告(被上诉人、申请执行人):吴某亮
第三人(被执行人):凌某芬、陶某南
【基本案情】
2016年6月29日，马某林、阙某娣与凌某芬、陶某南签订《个人房屋转
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让买卖合同》,约定购买凌某芬、陶某南名下坐落于江苏省无锡市某区某苑8 号1302室的不动产(以下简称案涉房产),并于当日支付全部购房款191814.4 元后居住使用至今。因案涉房产系拆迁安置房未满五年，受政策影响暂不能办 理过户登记手续。2018年7月5日，马某林、阙某娣向江苏省无锡市新吴区人 民法院提起诉讼，请求判令凌某芬、陶某南协助其办理案涉房产的过户登记手 续。在诉讼过程中，马某林、阙某娣发现案涉房产存在抵押无法办理过户手续， 遂变更诉讼请求为确认房屋买卖合同有效，江苏省无锡市新吴区人民法院作出 判决对合同效力予以确认。
经查明，2003年12月29日，马某林、阙某娣领取了坐落于江苏省无锡市 某区某新村12号的房屋所有权证，拥有其他可用于居住的房屋。2017年4月 13日，凌某芬、陶某南作为产权人领取了案涉房产所有权证。2017年4月17 日，案涉房产办理了抵押他项权证，抵押权利人为吴某亮，债权数额50万元。
吴某亮与凌某芬、陶某南借款合同纠纷一案，江苏省无锡市中级人民法院 (2019)苏02民终3104号民事判决作出后，凌某芬、陶某南未按期履行，吴某 亮遂向江苏省无锡市锡山区人民法院(以下简称锡山法院)申请强制执行。 2020年7月17日，锡山法院依法对凌某芬、陶某南名下案涉房产进行查封， 并根据吴某亮的申请启动评估拍卖程序。马某林、阙某娣遂以其系案涉房产实 际所有权人为由提出执行异议，要求排除执行。锡山法院经审查认为马某林、 阙某娣的异议理由不能成立，裁定驳回异议请求。马某林、阙某娣不服该裁定 遂提出案外人执行异议之诉。
【案件焦点】
案外人马某林、阙某娣对案涉房屋是否享有受法律保护的实体权利，及该 权利能否对抗申请执行人吴某亮经依法设立的抵押权。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：马某林、阙某娣虽与凌某芬、 陶某南签订房屋买卖合同、支付全部购房款并实际占有使用案涉房产，但尚未
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中国法院2024年度案例 ·执行案例
办理完成不动产过户登记，故二人对案涉房产仅享有物权期待权，该权利本质 上仍为债权。根据“物权优先于债权”的基本原则，在吴某亮对案涉房产享有 经依法登记设立的抵押权的情形下，马某林、阙某娣的物权期待权不能排除抵 押权人吴某亮对案涉房产的强制执行。依照现行法律规定，当买受人符合商品 房消费者的情形时，基于对生存权这一更高价值的维护，一定程度上赋予消费 者对买受房屋的物权期待权优先于抵押权予以保护，但这属于法律特别规定的 例外情形，作为一般房屋买卖合同的买受人，不应扩大适用该规则。结合本案 实际情况，马某林、阙某娣在案涉房产上所享有的权利并不能也不应优先于抵 押权。故马某林、阙某娣要求确认二人为案涉房产的所有权人并排除对案涉房 产强制执行之诉请，缺乏事实与法律依据，应不予支持。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百 二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十二条之规定，驳回马某林、阙某娣的诉讼请求。
马某林、阙某娣不服一审判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经 审理认为：目前法律基于对购房者名下唯一住房，从保护商品房消费者基本生 存居住权利益出发，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议 案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十九条规定 情形下，案外人基本生存居住权可对抗申请执行人担保物权的执行。但因马某 林、阙某娣购买的案涉房屋非两人名下唯一居住用房屋，故马某林、阙某娣就 案涉房屋的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十七条“但法律、司法解 释另有规定的除外”规定情形。马某林、阙某娣对案涉房屋不享有足以排除强 制执行的民事权益，故其要求人民法院停止执行案涉房屋并确认案涉房屋归其 所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。锡山法院认定事实清楚，适用法律正 确，应予维持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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【法官后语】
执行法院在处置被执行人房产时，房产上可能存在的抵押权人、共有权人、 物权期待权人等各类权利主体常提出执行异议，要求予以保护确认或者解除执 行措施。本案即是在房屋处置过程中，不动产物权期待权与抵押权发生权利冲突 时的一种情形。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标 的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除 执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该规定确立了享有担保 物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对某些特定权益优先保护的必要， 通过“但书”予以排除。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般不动产 物权期待权排除强制执行应具备的四项条件；第二十九条规定了消费者购房物权 期待权排除强制执行的特殊情形。其中，第二十九条符合第二十七条“但书”之 情形，即基于生存权不仅能够排除普通债权执行，也能够排除优先权；而第二十 八条则是一般规定，善意买受人具备相应条件的，仅能排除普通债权人对不动产 的强制执行。故对于物权期待权人提出的执行异议，应结合案情、标的物属性判 断其是否属于善意买受人，及是否存在生存权、居住权等特殊保障的问题，从而 就其所享权利与所要在执行程序中对抗的权利作出顺位排列。
一 、消费者物权期待权与抵押权的顺位排列
基于生存权至上的考量，商品房消费者的不动产物权期待权优先于抵押权。 在当前预售商品房占比较重的销售程序中，消费者在信息整合和议价能力上均处 于劣势地位，但为购置房产所付出的代价却超乎寻常。基于“物权法定主义”与 “不动产登记生效主义”原则，办理过户登记前，消费者确未取得房屋所有权， 而在此阶段如对所售房屋享有抵押权的抵押权人对房屋申请强制执行，势必影响 消费者安身立命的根本，故此立法者在权利保护的优先性上作出了倾斜。如符合消 费者物权期待权构成要件，直接从法律上赋予位阶的优先权。另外，《最高人民法 院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条明确了建设工程价款优先受偿 权优先于抵押权与其他权利，第二条进一步确立了消费者物权期待权应先于建设工 程优先受偿权受偿，因此消费者物权期待权优先于抵押权有明确的法律依据。
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二、一般不动产物权期待权与抵押权的顺位排列
《执行异议和复议规定》第二十八条旨在保护一般不动产善意买受人，其 四项构成要件未涉及居住目的要求，亦不存在特殊主体居住权、生存权的保障 问题，故并未进行特殊保护。需要明确，《执行异议和复议规定》第二十八条 并非第二十七条“但书”中的例外规定，否则物权期待权不分类别均可排除抵 押权人对不动产的执行，则有架空抵押权登记制度的危险。根据《中华人民共 和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和 消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的 除外。经依法登记的不动产物权受法律的保护，不仅具有绝对效力，而且通常 具有对抗善意第三人利益主张的效力。无证据证明吴某亮所取得的不动产抵押 权存在效力瑕疵，故吴某亮对案涉不动产享有的抵押权依法应受法律的保护， 且顺位应优先于一般不动产物权期待权。
本案中，案外人马某林、阙某娣相关情况虽然符合《执行异议和复议规 定》第二十八条的规定，一般物权期待权能够成立，但该权利本质上属于债权 请求权，虽优先于普通债权，但仍劣后于担保物权，在权利发生冲突时，申请 执行人吴某亮所享有的担保物权应优先得到保护。
编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 曹道清
