——何某顺诉何某瑞等农村房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）民上字第11129号民事判决书 2.案由：农村房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（上诉人）：何某顺

被告（被上诉人）：何某瑞、马某荣、王甲、王乙 【基本案情】
1985年何某顺购买北京市密云区新城子镇崔家峪村平房一处（现 门牌号为崔家峪村平厂×× 号内×号），1996年11月21日，何某瑞将该 房屋卖与王某华，何某顺认为何某瑞无权处分该房屋，买卖协议应无 效，要求请求确认何某瑞与王某华于1996年11月21日签订的房屋买卖 协议无效并返还房屋。何某瑞、马某荣、王乙、王甲认为何某顺委托 何某瑞卖房不存在上诉情况，故不同意其全部要求。
【案件焦点】

何某瑞在房屋买卖合同上的签字是否构成隐名代理。





【法院裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：不动产物权请求返还财产之 请求权的主张不适用诉讼时效的规定，故马某荣、王乙主张何某顺之 诉讼请求已过诉讼时效之答辩意见，法院不予采信。民事主体从事民 事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合原、被告双 方提供的证据及法院查明的事实综合判断，何某顺对何某瑞将案涉房 屋卖给王某华一事应为明知，理由在于： （1）依照当地乡规民俗， 1996年时案涉房屋所在地的村民法律意识不高、交通不便，亲属间委 托处分物权的情况十分常见，且一般均系口头委托； （2）王某华自 1996年即占有使用案涉房屋，何某顺的户口一直在崔家峪村，因清明 扫墓、选举等事宜，其或其家人几乎每年都回崔家峪村，其称2017年 起诉时方知房屋被王某华占有使用之主张，期间间隔长达20余年，与 常理不符；（3）结合崔家峪村委会之两份证明及村干部谈话、证人证 言等证据可见，村内虽无人见到何某顺委托何某瑞出卖案涉房屋的委 托书，但王某华购买案涉房屋且使用至今系村内公认之事实，结合当 地熟人社会之特点，何某顺虽全家搬至顺义区生活，但其在崔家峪村 尚有亲属及熟人，王某华在占有案涉房屋期间拆除了两家之间的院墙 并占用案涉房屋院落内的面积加盖了洗澡间，何某顺在起诉前从未就 此事向村委会提出异议与常理不符。综上，法院认为被告方提交的证 据，证明力要明显大于何某顺提交的证据，故何某顺主张判令被告马 某荣、王甲、王乙返还案涉房屋之诉讼请求，证据不足，法院不予支 持。退一步说，无权处分他人财产的买卖合同，亦是有效的债权合 同。即便何某瑞确是在没有何某顺委托的情况下擅自出卖的案涉房 屋，故何某顺要求主张确认何某瑞与王某华于1996年11月21日签订的 房屋买卖协议无效之诉讼请求，亦于法无据，法院不予支持。北京市 密云区人民法院判决驳回何某顺的全部诉讼请求。





何某顺不服一审判决，提起上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：何某顺要求马某荣等返还 涉诉房屋，其认为本人没有出售涉诉房屋。然而结合查明的事实，二 审法院高度认同一审法院对于本案所作的说理性分析，故针对何某顺 的上诉理由，仅作如下补充性论证。

首先，从主体性角度。何某顺和何某瑞系兄弟关系，何某瑞于本 案中辩称其是接受何某顺的委托出售涉诉房屋。同胞兄弟，面对市场 交易，所作陈述不利于己方亲属者，当更接近事实本来面目，除非亲 属间存在冲突性利害关系，综观本案，未见此类证据。

其次，从时间性角度。对于何某顺而言，若故居被他人无理占有 近20余年而不过问，显然与常理相悖，何某顺以数次回村未进院落查 看为由否定知晓王某华占有房屋难以令人信服，再结合相关的村委会 调查笔录，法院认为何某顺不仅知晓且同意出售涉诉房屋，且缺乏否 定涉诉契约效力的法律依据。

另外，何某顺提出何某瑞与王某华、马某荣、王甲、王乙恶意串 通一事，法院认为，何某顺的主张无证据支持，法院不予支持。

综上所述，何某顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认 定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京市第三中级人民法院依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规 定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】





现代社会分工日益精细，社会交易愈加频繁，事必躬亲，殆不可 能，借他人之力，不失良策，代理的作用莫过于此。有关代理之概 念，史尚宽先生认为，代理者，以他人之名义为他人对于第三人自己 为意思表示，或为他人由第三人自己受领意思表示，因之直接使行为 效力归属于该他人之行为也。《中华人民共和国民法总则》关于代理 的规定为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行 为，对被代理人发生效力。比较两者我们不难发现，史尚宽先生对代 理的描述与该法一致，都是对直接代理的阐述， 自2021年1月1日起施 行的《中华人民共和国民法典》沿袭了上述规定。

所谓直接代理实际上针对代理人在进行有关代理行为时以本人名 义向第三人显示委托人。对于直接代理《中华人民共和国民法总则》 与《中华人民共和国民法通则》都有明确的规定。与直接代理相对的 间接代理，却并未在上述法律中予以规定，原因之一对于间接代理的 研究存在较大争议，如何区分间接代理与隐名代理未能莫衷一是， 《中华人民共和国合同法》中对于隐名代理予以规定，受托人以自己 的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立 合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托 人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除 外。《中华人民共和国民法典》第九百二十五条则沿袭了上述规定。 这一规定可进一步解析为：（1）委托人与受托人之间存在委托的合意 且具有授权行为；（2）受托人在委托人授权范围内从事活动；（3） 第三人知道隐藏于后的委托人存在。在满足上述三个要件后，根据隐 名代理制度，委托人与第三人之间便建立起直接的权利义务关系。

具体到本案，何某顺与何某瑞为近亲属关系，案涉房屋确为何某 顺所有，但是在签订案涉房屋买卖合同时，何某瑞却以自己的名义在





合同上签字，这也为20多年后，何某顺以房屋买卖合同非本人签字为 由要求返还房屋提供了可能。何某顺认为何某瑞未经其同意擅自处分 自己的房屋属于无权处分，购买人在房屋买卖之际便知该房屋实际权 利人为何某顺，何某瑞与购买方存在恶意串通。从何某顺的角度出 发，结合无权处分的构成要件，何某瑞非房屋实际权利人在未得到授 权下却处分了该房屋，第三人在明知而非善意的情形下进行了交易， 不难得出完全符合无权处分。何某瑞则认为其在何某顺的授意下出卖 该房屋，但双方之间却未存在书面委托授权合同，从何某瑞的角度出 发，何某瑞是在何某顺授权下进行的房屋买卖，但是在签订房屋买卖 合同之际，以自己的名义在合同上署名，作为第三人的王某华等人实 际上在签订合同之际便知道房屋权属及何某瑞是作为何某顺中间人即 代理人，其符合隐名代理的构成要件，尽管合同上的署名非何某顺本 人，但是合同直接约束其本人，进而在没有合同无效的条件下，合同 合法有效。在厘清了审判思路后，便是围绕隐名代理法律关系寻找支 持的有关证据。本案的疑难点在于如何收集有关证据予以证明何某顺 与何某瑞之间存在口头的委托。正如二审所言，首先，从主体性角 度，何某顺和何某瑞系兄弟关系，何某瑞于本案中辩称其是接受何某 顺的委托出售涉诉房屋；同胞兄弟，面对市场交易，所作陈述不利于 己方亲属者，当更接近事实本来面目，除非亲属间存在冲突性利害关 系，综观本案，未见此类证据。其次，从时间性角度，对于何某顺而 言，若故居被他人无理占有近20余年而不过问，显然与常理相悖，何 某顺以数次回村未进院落查看为由否定知晓王某华占有房屋难以令人 信服，再结合相关的村委会调查笔录，何某顺不仅知晓且同意出售涉 诉房屋，且缺乏否定涉诉契约效力的法律依据。这一系列事实认定过 程是在依据社会经验下进行的，这也进一步突显了涉及农村房屋买卖 存在的证据难以获取困境。





编写人：北京市密云区人民法院 王雪