——凌某民、方某英诉朱某、雷某玲房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初3065号民事判 决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：凌某民、方某英

被告：朱某、雷某玲 【基本案情】
2002年11月，朱某通过拆迁安置取得案涉房屋，并于2003年10月 15日将房产登记于朱某、雷某玲名下，2006年又办理了国有土地使用 证。朱某曾于2003年签订过案涉房屋的买卖协议，房屋售价为16万 元；案涉房屋符合交房条件后即交由凌某民一家装修入住，房屋所有 权证及土地使用证均交由凌某民、方某英、凌志芳保管。凌某民在 2000年后曾支付给凌某娣16万元。2017年3月17日，凌某娣与凌某芳签





订《购房协议书》1份，内容为：2002年11月，凌某娣与其长子朱某夫 妻协商，将春潮花园一期372号×× 室（面积为122.26平方米）毛坯房一 套， 自愿转让出售给凌某民之女凌某芳。由于朱某夫妻在西安工作， 路途遥远，故经办之事由凌某娣全权负责。当时已达成口头协议，现 经双方协商，达成协议：房屋转让出售价为16万元，由凌某芳一次性 付清房款，签订协议时，已收到此款； 自签订协议之日起，一切房屋 产权归凌某芳所有，如需过户，朱某、雷某玲应主动配合，过户费用 由凌某芳自理。

2017年5月11日，案外人凌某芳向法院起诉朱某、雷某玲，并列凌 某娣为第三人，要求确认关于案涉房屋的买卖协议有效，并要求朱 某、雷某玲配合其办理房屋过户手续。经法院审理后认为，凌某芳不 是案涉房屋买卖合同的相对方，不享有要求朱某、雷某玲办理案涉房 屋过户手续的原告主体资格，故于2017年11月30日裁定驳回起诉。

2018年1月17日，凌某民、方某英向法院起诉朱某、雷某玲，并列 凌某娣为第三人，要求朱某、雷某玲配合其办理案涉房屋过户手续。 朱某、雷某玲同时提出反诉请求，要求凌某民、方某英返还案涉房 屋。法院经审理后认为，朱某、雷某玲已将案涉房屋以16万元的对价 出售给凌某民、方某英，并据此判决：（1）朱某、雷某玲于判决发生 法律效力之日起十日内配合凌某民、方某英将案涉房屋产权从朱某、 雷某玲名下过户至凌某民、方某英名下。过户时产生的土地出让金及 相关契税等均由凌某民、方某英负担。（2）驳回朱某、雷某玲的反诉 诉讼请求。朱某、雷某玲对一审判决不服，向无锡市中级人民法院提 起上诉。经无锡市中级人民法院于2018年12月26日作出判决：驳回上 诉，维持原判。二审判决后朱某、雷某玲仍未履行，后经凌某民、方 某英申请法院强制执行程序于2019年3月完成案涉房屋过户至凌某民、





方某英名下（登记面积为122.26平方米）。凌某民、方某英交纳土地 出让金、代收建设规费共计199039.28元（单价为1628元/平方米）。

根据无锡市住房和城乡建设局、财政局、国土资源局、物价局近 几年发布的关于无锡市区经济适用住房、拆迁安置住房上市交易缴纳 土地收益等费用标准的相关通知，2016年12月1日至2017年12月31日， 案涉房屋上市交易缴纳土地收益等费用的标准为1428元/平方米，2018 年1月1日至2018年12月31日，前述标准上调为1498元/平方米，2019年 1月1日起，前述标准上调为1628元/平方米。
【案件焦点】

朱某、雷某玲是否需要对土地出让金上涨部分承担责任。 【法院裁判要旨】
江苏省无锡市新吴区人民法院经审理认为：当事人一方不履行合 同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救 措施等违约责任，给对方造成损失的，还应赔偿损失，损失赔偿额应 相当于因违约所造成的损失。本案中，朱某、雷某玲以16万元的价格 将案涉房屋出卖给凌某民、方某英的这一事实已经生效判决确认，即 双方之间的关于案涉房屋的买卖关系合法、有效，合同当事人均应全 面、积极履行合同义务。房屋买卖后，除应当将案涉房屋转移占有、 使用外，还应变更产权登记。案涉房屋系拆迁安置房，在满足上市交 易政策条件后， 出卖方即应无条件配合买受方办理过户手续。凌某 民、方某英称其向朱某、雷某玲主张过户的书面证据为（2017）苏 0214民初3355号诉讼，但因该案件的原告系凌某芳，且后经法院裁定 驳回起诉，故朱某、雷某玲不负有将房屋过户给凌某芳的义务。现有





证据显示凌某民、方某英第一次向朱某、雷某玲正式提出过户要求为 2018年1月通过诉讼形式向朱某、雷某玲提出过户请求，但朱某、雷某 玲未予配合，致使凌某民、方某英经过一、二审审理程序直至2019年3 月执行阶段才完成过户登记，较2018年年初办理过户，实际办证时土 地收益等费用价格上调产生费用差额15893.8元，该部分费用系因朱 某、雷某玲在凌某民、方某英提出过户主张后未能及时配合办理所 致，故朱某、雷某玲应当承担相应损失的赔偿责任。

综上，江苏省无锡市新吴区人民法院依照《中华人民共和国物权 法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一 百一十三条第一款之规定，判决如下：

一、朱某、雷某玲应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿凌 某民、方某英土地出让金差额损失15893.8元；

二、驳回凌某民、方某英的其他诉讼请求。

【法官后语】

安置房上市交易政策出台后，房地产市场中安置房买卖也日益增 加。而随着房价不断攀升，许多在政策出台前以低价出售安置房的一 方，在房屋满足上市交易政策条件后，为获得更多利益而不按约配合 办理过户手续，故近年来法院收案类型中有关二手房买卖违约的情况 也与日俱增。

本案即为房屋买卖合同中，一方未按约履行过户义务，后因政策 变化导致买受方多缴纳土地出让金，违约方是否需要对增加的土地出 让金承担赔偿责任，本案考虑的关键在于这部分损失是否应归责于违 约方。





要判断归责问题，首先需要确认违约行为与损害结果之间有无因 果关系。实践中，检验二者是否存在因果关系，最基本的方法就是“如 若没有”法，“如若没有违约行为，损失就不会发生，则违约行为就是 损失发生的原因”。具体到本案，朱某方未按协议约定配合办理过户手 续即存在违约行为，凌某民方于2019年完成过户登记时，土地出让金 费用标准相较于2018年已上涨了70元/平方米， 总缴纳金额增加了 15893.8元，如若朱某方在凌某民方首次提出办理过户时没有拒绝配 合，则土地出让金上涨的损失不会产生。由此可见，凌某民方所受损 失系朱某方违约行为所导致，二者存在因果关系。
另外，行为可归责不仅需满足违约责任构成要件，还需不存在违 法阻却事由，而本案中并不存在不可抗力等导致当事人无法办理过户 手续的客观因素。朱某方虽辩称未过户的正当事由系双方在进行正常 诉讼程序，但本案中导致损害后果产生的另一原因还在于朱某方在 2018年12月二审裁判后拒不履行法院的生效判决。当法院介入对违约 行为的规制后，当事人即可运用公权力的强制性规定要求违约方继续 履行合同。这种强制性不仅体现在执行阶段，而且是当守约方获得胜 诉判决后便意味着其获得了公权力的支持，可以随时请求法院强制执 行，生效法律文书本身便具有权威性和强制性，所以在进入执行阶段 前，败诉的朱某方即应及时主动地办理过户手续。

综上，依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，全面、适当 履行合同是合同当事人的基本义务。若当事人不遵守契约，“不履行合 同义务”或者“履行合同义务不符合约定”，当事人订立合同的目的便不 能充分实现，从而损害守约方的合法利益。我国法律上规定违约责任 制度，明确违约方必须承担的法律责任，也是为了使守约方具有合同 获得履行一样的地位，维护合同神圣和合同严守原则，进而维护社会





经济秩序的稳定。任何人都必须对自己行为造成的全部损害后果承担 责任，也必须对自己无视法律权威性的态度付出代价。

编写人：江苏省无锡市新吴区人民法院 郭莹华 邱铮