——福进万家公司诉梁某艾、邵某悦居间合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市密云区人民法院（2019）京0118民初7866号民事判决书 2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告：福进万家公司
被告：邵某悦、梁某艾 第三人：李甲、李乙
【基本案情】
2018年10月31日，李乙的父亲李甲、梁某艾的母亲邵某悦在福进 万家公司居间服务下，分别代理李乙（出卖人）与梁某艾（买受人） 签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》） 。 当日，李甲代理李乙（甲方、出卖人）与邵某悦代理的梁某艾（乙 方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订补充协议，约 定交易房屋价款及家具、家电装饰、装修、私家花园和配套设施设备
作价总计为1000万元。定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为 首付款的一部分。乙方于签约当日向甲方支付定金10万元。
当日，李甲代理李乙（甲方、出卖人）与邵某悦代理的梁某艾 （乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订买卖定金 协议书。
当日，李甲代理李乙（甲方、出卖人）与邵某悦代理的梁某艾 （乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订《居间服 务合同》， 约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下，就坐落于北京 市密云区密溪路×号全部房屋，于2018年10月31 日签订了买卖定金协 议书。乙方应向丙方支付的居间代理费为20万元，并应于本合同签订 当日向丙方支付。居间服务内容包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨 询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地 看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房 屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖 合同。
2018年11月3日和2018年12月13日，邵某悦两次代理梁某艾通过福 进万家公司办理了购房资格核验手续。
2019年7月3日，福进万家公司诉至法院，要求梁某艾及邵某悦向 该公司支付居间代理费。
2019年10月25日，法院作出（2019）京0118民初9235号民事判决 书，判决解除了双方签订的房屋买卖合同。
本案在审理过程中，法院依法追加了房屋出卖人李乙及其房屋买 卖合同的代理人李甲作为第三人参加诉讼。福进万家公司变更诉讼请
求，要求解除三方签订的《居间服务合同》， 李乙及李甲向该公司支 付居间代理费20万元并支付违约金。梁某艾及邵某悦表示同意解除合 同，但以福进万家公司的居间服务存在瑕疵且房屋买卖交易并未全部 完成为由，不同意支付居间代理费及违约金，并提出，如果法院判决 原告方承担违约金，则要求法院对违约金的数额进行调整。
【案件焦点】
房屋买卖合同解除后居间服务费是否应当全额支付。 【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除 合同。本案中，经福进万家公司居间介绍，邵某悦代理梁某艾、李甲 代理人李乙签订了《房屋买卖合同》。后因贷款问题，双方的《房屋 买卖合同》未能继续履行。现福进万家公司请求判令解除该公司与梁 某艾、李乙之间签订的居间服务合同，梁某艾与李乙均表示同意解除 居间服务合同，法院对此不持异议。居间人促成合同成立的，委托人 应当按照约定支付报酬。本案中，在福进万家公司的居间促成下，邵 某悦用梁某艾的名义作为购房人，李甲用李乙的名义作为出卖人签订 了《房屋买卖合同》。签订《房屋买卖合同》当日，邵某悦代理梁某 艾，李甲代理李乙，与福进万家公司签订了《居间服务合同》。在 《居间服务合同》中，三方明确约定了支付居间代理费的主体为乙方 梁某艾，并约定了居间服务的相关内容，居间费的具体数额及支付时 间。梁某艾未按约定向福进万家公司支付居间代理费，现福进万家公 司主张梁某艾向该公司支付居间代理费，法院予以支持。但居间代理 费的具体数额，应结合福进万家公司提供的居间服务内容，李乙与梁 某艾房屋买卖合同的履行情况综合予以认定。当事人一方不履行合同
义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任。梁某艾未按照居间服务合同的约定支 付居间代理费，现福进万家公司向其主张合同内约定的违约金，合理 合法，法院予以支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人 可以请求人民法院予以适当减少。梁某艾向福进万家公司支付违约金 的具体数额，法院结合梁某艾所提调整违约金之请求及本案具体审理 情况予以酌定。关于福进万家公司主张邵某悦向该公司支付居间代理 费及违约金等请求，因房屋买卖合同及居间服务合同的双方均系梁某 艾与李乙，邵某悦并非合同主体，故该请求缺乏事实及法律依据，法 院不予支持。福进万家公司关于居间代理费及违约金过高部分的请 求，法院不予支持。
北京市密云区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十 条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十 六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判 决如下：
一、解除原告福进万家公司与被告梁某艾及第三人李乙于2018年 10月31日签订的《居间服务合同》；
二、被告梁某艾于本判决生效之日起十日内给付原告福进万家公 司居间代理费4万元；
三、被告梁某艾于本判决生效之日起十日内给付原告福进万家公 司违约金1200元；
四、驳回原告福进万家公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
居间人促成合同订立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案 中，经福进万家公司居间介绍，邵某悦与李甲分别以梁某艾与李乙的 名义签订了《房屋买卖合同》， 福进万家公司与双方亦签订了《居间 服务合同》。在居间服务合同中，明确约定了居间服务的内容，福进 万家公司依照居间服务合同的约定，作为居间人已经促成交易，根据 《中华人民人和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，居间人促 成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故梁某艾应当支付报 酬，现因梁某艾与李乙的《房屋买卖合同》解除，法院根据房屋买卖 合同的实际履行情况确定梁某艾需向福进万家公司支付居间代理费4万 元并承担相应的违约责任。梁某艾称，福进万家公司对梁某艾不能贷 款440万元应承担过错责任。法院经审理认为，梁某艾应当对自己签约 后的支付能力及贷款能力进行全面的了解后再行签订《房屋买卖合 同》， 福进万家公司作为中介公司不负有保证第三方能够向梁某艾提 供440万元贷款的义务，对于梁某艾与李乙的《房屋买卖合同》解除， 福进万家公司亦无过错，因此，梁某艾不能据此要求免除其承担居间 代理费的责任。
关于居间服务费的具体数额，福进万家公司依照居间服务合同的 约定向被告主张20万元。法院查明本案事实，根据福进万家公司向双 方提供的居间服务内容，提供服务的时间长度，结合房屋买卖合同的 实际履行等情况综合予以认定，原告主张20万元的居间服务费的意 见，法院未予采纳。
编写人：北京市密云区人民法院 王静
