——门业公司诉机床公司与破产有关的纠纷案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2023)苏02民终3895号民事判决书
2.案由：与破产有关的纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告、被上诉人):门业公司 被告(反诉原告、上诉人):机床公司
一、借 款 39
【基本案情】
2019年10月14日，门业公司法定代表人顾某某与机床公司签订《转让协 议》,约定机床公司将其名下房屋转让给顾某某，转让价格为1700万元。经查， 该土地上的房屋因未取得建设用地规划许可证而无法办理产权登记，无法分割 过户。
同日，顾某某与机床公司签订了《借款协议》《最高额抵押设立协议》,约 定由顾某某出借给机床公司1700万元，机床公司用其名下的14.38亩土地设定 抵押担保，抵押金额不少于2800万元，双方就此办理了2800万元的最高额抵 押登记。同日，门业公司与机床公司签订租赁合同，约定机床公司将前述土地 及土地上厂房出租给门业公司使用，但未约定租金、租期等条款。
其后，门业公司与机床公司又重新签订了《转让协议》,将转让土地的面 积增加为19.53亩，价款增加为2200万元。2019年10月至2020年1月，顾某 某向机床公司支付了全部2200万元价款，机床公司将19.53亩土地及土地上的 房屋交付给门业公司占有使用。在双方交易期间，顾某某与机床公司的法定代 表人周某多次就合同签订事宜通过微信进行协商，顾某某对于案涉土地上的房 屋未能取得建设用地规划许可证，案涉土地房屋目前无法分割过户属于明知， 在明知买卖合同可能无法履行的情况下，双方又签订了借款合同(约定最高额 抵押)及租赁合同，双方约定如果买卖合同不能履行，则由顾某某主张借款合 同和租赁合同，用来保障顾某某的权益。
2022年4月28日，无锡市锡山区人民法院裁定受理机床公司破产申请一 案，管理人在接手机床公司之后，于2022年7月向门业公司发送了《通知 书》,通知门业公司与机床公司签订的《租赁合同》于2022年6月28日解除， 要求门业公司申报债权并限期搬离。门业公司遂向无锡市锡山区人民法院起诉。
【案件焦点】
1.案涉《转让协议》的效力，诉争土地及房产是否属于机床公司的破产财 产；2.案涉《租赁合同》的效力，管理人是否有权解除租赁合同。
40
中国法院2024年度案例 ·借款担保纠纷
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：门业公司(顾某某)与机床公 司的真实意思为2200万元的《转让协议》,《转让协议》有效，《租赁合同》为 虚假意思表示，《租赁合同》无效。因门业公司与机床公司在案涉土地房产被 查封前已经签订了合法有效的合同，门业公司已经支付全部2200万元价款，并 已经实际占有使用了案涉土地房产，故一审法院确认案涉19.53 亩土地及地上 的房产不属于机床公司的破产财产，鉴于日前尚不具备办理过户登记的条件， 对于门业公司过户请求不予支持。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十 六条、第二百一十条、第二百一十四条、第五百零九条、第五百九十五条， 《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十七条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉 讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，作出如下判决：
一 、确认19.53亩土地及该土地上的房产不属于机床公司的财产；
二 、驳回门业公司的其他本诉请求；
三、驳回机床公司的全部反诉请求。
机床公司持原审答辩意见及反诉意见提起上诉。江苏省无锡市中级人民法 院经审理认为：从双方的真实意思来看，双方的本意是由机床公司将案涉土地 及厂房出售给门业公司，为了保证买卖合同的履行以及买卖合同不能履行后门 业公司可能遭受的损失得以偿付，双方又订立了借款合同、最高额抵押合同及 租赁合同，后三者可以视为一种非典型担保。因此，案涉买卖合同、借款合同、 最高额抵押合同、租赁合同均系双方的真实意思表示。针对本诉，首先，案涉 《转让协议》涉及国有土地使用权和地上建筑物所有权分割转让，属于须经批 准方能生效的合同。目前机床公司已经破产，管理人有权为全体债权人利益需 要选择是否继续履行报批义务，现管理人已经明确表示不履行报批义务。其次， 买受人对登记在被执行人名下的不动产排除执行的条件之一，是在人民法院查 封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本案《转让协议》并未生效，不满足
一、借 款 41
前述排除执行的条件。最后，案涉转让合同所涉房屋属于未取得合法建造手续 的建筑，该类建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，门业公司 对于案涉房屋的确权请求超出民事案件的审理范围。故对于门业公司的本诉请 求，不能支持。针对反诉请求，双方在租赁合同中未约定租赁期限，其后亦未 就租赁期限磋商达成一致，案涉租赁合同应视为不定期租赁，2022年7月，机 床公司管理人向门业公司发出《通知书》,要求解除租赁合同，考虑到门业公 司合理的搬迁时间，故确认机床公司与门业公司的租赁合同于2022年9月30 日解除。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、 第二百三十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，《最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，作出如下判决：
一 、确认门业公司与机床公司2019年10月14日签订的《租赁合同》于 2022年9月30日解除；
二 、门业公司在判决生效之日起十日内向机床公司返还机床公司名下 19.53亩土地及该土地上的房产；
三 、驳回门业公司的本诉请求；
四 、驳回机床公司的其他反诉请求。
【法官后语】
一、非典型担保与通谋虚伪的意思表示的区别
《中华人民共和国物权法》所确定的物权法定主义，面对日益革新的交易 模式显示出的滞后性，实践中深受诟病，司法实践中对于让与担保等非典型担 保已经逐渐给予了合法性评价。立法机关在制定《中华人民共和国民法典》 (以下简称《民法典》)时对物权法定主义采取了缓和的态度，对非典型担保 合同的效力予以了认可，并通过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典〉有关担保制度的解释》(以下简称《担保制度司法解释》)进一步明确
42
中国法院2024年度案例 ·借款担保纠纷
和细化了非典型担保的规则。本案中，门业公司与机床公司签订转让协议，约 定由门业公司购买机床公司的土地厂房，但是因为该土地厂房不具备分割过户 的条件，门业公司又与机床公司签订了借款合同、最高额抵押合同及租赁合同， 一审法院认为双方的真实意思是转让合同，而其他合同则是通谋虚伪的意思表 示，是实践中很常见的一种认识误区。实际上非典型担保物权制度通过交易习惯 到学说论证，从司法判例到立法得以确认，最具代表性的突破，即是其摆脱了 “虚伪表示”的嫌疑。通谋虚伪的意思表示，并非双方追求的真实法律效果，其 作用仅为掩饰双方真实意思，即其追求的仅为一种法律效果。非典型担保所体现 的伪装行为，并非在于掩饰双方之间真实的交易关系，而是为了担保真实交易关 系的履行，故其体现了当事人对于两种法律效果的追求，一是交易，二是担保。
二、民法典非典型担保物权的认定条件
《民法典》第三百八十八条规定，担保合同包括抵押合同、质押合同和其 他具有担保功能的合同，扩大了担保合同的范围，承认了各类具有担保功能的 合同在债法上的效力。其中，合同编对于融资租赁、保理、所有权保留合同等 实践中已经普遍存在并在长期的司法实践中已经达成共识的非典型担保，明确 了法律适用规则，对于尚未典型化的交易，也提供了一个准用典型担保的规则 的窗口。《担保制度司法解释》第五十三条规定，当事人在动产和权利担保合 同中对担保财产进行概括描述，该描述能够合理识别担保财产的，人民法院应 当认定担保成立。即双方当事人对于担保财产的描述足以把担保财产从担保人 的责任财产中区隔出来，满足担保财产的特定性的，则担保设立；反之则未设 立。结合《民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 可以看出通常情况下，非典型担保物权的设立，需要满足签订具有担保功能的 合同，且合同对于担保财产的描述能够合理地识别担保财产，且该担保如果是 不动产应当完成登记公示，如果是动产则应完成交付。
三、本案中非典型担保物权的识别
本案中，结合双方当事人对于合同签订过程的陈述，门业公司在与机床公
一、借 款
43
司签订转让协议时即已意识到机床公司可能破产，在破产程序中管理人可能会 拒绝继续履行转让协议，双方通过签订借款合同、最高额抵押合同从而设立最 高额抵押权的方式来确保价款返还，可以认定门业公司与机床公司签订借款合 同、最高额抵押合同具有担保性质，只是比较特殊的是，前述合同并非为了担 保转让协议的履行，而是为了担保转让合同不能履行时价款的返还，借款合同、 最高额抵押合同对于设定担保的财产范围描述清晰，且已经办理抵押登记，因 此，可以认定担保物权已经设立。需要说明的是，鉴于现有物权登记公示的类 型有限，对于非典型化的交易，可能会出现登记公示依据的法律关系与实际法 律关系不一致的情形，在此情况下，也应当肯定登记公示所带来的物权变动的 效力。此外，门业公司还与机床公司签订了租赁合同，一方面是为了增加自己 占有使用案涉土地房产的合法性，在转让协议解除之后，可以租金冲抵机床公司 应当返还的价款；另一方面是为了利用“买卖不破租赁”的原则，确保即使机床 公司进入破产处置，也能保证其持续占有使用案涉土地房产。双方当事人通过签 订租赁合同，利用现有法律规则组合出一种新型的权利，这种权利亦具有担保功 能，并通过占有方式完成了公示，故担保物权也已经设立。只不过因为双方当事 人签订的租赁合同存在瑕疵，导致在诉讼中被解除，部分担保功能最终未能实现。
编写人：江苏省无锡市中级人民法院尹慧 刘英
