——宗某某诉范某某、臧某甲农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2022)京02民终2076号民事判决书
2.案由：农村房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):宗某某
被告(反诉原告、上诉人):范某某、臧某甲
【基本案情】
臧某乙与范某某系夫妻关系，婚后育有一子臧某甲。案涉142号宅基地系 宗某某1999年申请获批的宅基地。2004年11月16日，宗某某与臧某乙签订 《协议书》载明：宗某某把房基地一宗送给臧某乙盖房使用，盖房相应手续由 宗某某提供。宗某某一家在房基地这一事上永不反悔，宅基地永远归臧某乙所 有。臧某乙为了表示对宗某某一家的感谢，特送人民币25000元整。此协议一 式三份，宗某某一份，臧某乙一份，证明人张某某一份。双方签字之日起生效。
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证明人张某某亦在该协议落款处签名。臧某乙购买该宅基地后即在该址建房并 实际居住至今。臧某乙去世后，范某某、臧某甲继续在涉案院落居住。
2017年8月12日，宗某某与村民委员会签订《北京市宅基地房屋腾退补 偿安置协议》,认定被腾退人为宗某某，认定宅基地面积265.76平方米，认定 房屋补偿面积265.76平方米，支付宅基地腾退补偿总价2543540元，宅基地腾 退补偿款1716356元，其中宅基地区位补偿价1318368元，房屋价款281853 元，装修设备附属物价款116135元，各项奖励费、补助费共计827184元。宗 某某认购安置房2套，应支付购房款681840元。
【案件焦点】
1.农村房屋买卖合同是否有效；2.农村房屋买卖合同被认定无效后，拆迁 利益如何分配。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：违反法律、行政法规强制性规定的合 同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的 身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。臧某乙通过买卖方 式取得北庙村142号宅基地使用权，臧某乙并非涉案宅基地所在村的集体经济 组织成员，不享有该集体经济组织的宅基地使用权，故臧某乙与宗某某签订的 协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故宗某某要求确认该 协议书无效的诉讼请求法院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必 要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双 方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宗某某应当知道其所出卖 的宅基地属禁止流转范围，应对合同无效负主要责任，臧某乙应承担次要责任。 案涉142号宅基地拆迁认定被腾退人为宗某某，因范某某、臧某甲仍在占用涉 案院落及房屋，宗某某尚未实际取得拆迁补偿，但可以参照该宅基地的拆迁腾 退补偿标准确定该宅基地及地上房屋的价值，并按照该价值确定赔偿损失范围。
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
涉案院落内房屋均为臧某乙购买宅基地后所建，故该院落内房屋及附属物而获 得的拆迁补偿款应归范某某、臧某甲所有。
因合同无效，导致臧某乙失去了涉案宅基地增值部分的利益，故该宅基地 所获得的拆迁补偿款应根据双方的责任酌情由臧某乙分得70%,由宗某某分得 30%。各项奖励费及补助系以每宗宅基地为单位所获得的补偿，应由在此居住 的实际居住人享有，虽经认定宗某某为该宅基地的被腾退人，但实际居住人为 范某某、臧某甲，故该宅基地所获得的奖励费及补助费应归范某某、臧某甲所 有，但期房补助费、独生子女奖励费、周转补助费系针对被安置人所给予的补 偿，范某某、臧某甲无权要求分割。安置房屋亦系针对被安置人口确定享有的 购房指标所购买的房屋，范某某、臧某甲亦无权要求分割。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之 规定，判决如下：
一 、宗某某与臧某乙于2004年11月16日签订的《协议书》无效；
二 、宗某某于本判决生效之日起10日内退还范某某、臧某甲25000元；
三 、范某某、臧某甲于本判决生效之日起30日内将案涉142号院落腾空并 交还给宗某某；
四 、宗某某于本判决生效之日起10日内赔偿范某某、臧某甲1977845.6元；
五、驳回宗某某的其他诉讼请求；
六、驳回范某某、臧某甲的其他反诉请求。 范某某、臧某甲不服一审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律 正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款 第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
农村房屋买卖纠纷案件一直是民事审判实务中争议较大的一类案件。北京 市高级人民法院对此类案件的审判原则作出相应的规定，即对于农村房屋买卖
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合同的效力问题均规定以认定无效为原则，以认定有效为例外。
2016年11月30日，最高人民法院发布了《第八次全国法院民事商事审判 工作会议(民事部分)纪要》,其中第十九条规定：“在国家确定的宅基地制度 改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担 保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集 体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请 求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当 事人过错等因素予以确定。”根据该会议纪要，本集体经济组织以外的当事人 签订的农村房屋买卖合同，一般认定为无效，反言之，本集体经济组织成员之 间的农村房屋买卖合同，可以认定为有效。
笔者认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者 特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据“地随 房走”的原则，农村房屋买卖合同在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基 地使用权。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋 而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。从裁判结果上看，各地法院处理农 村房屋买卖纠纷时，裁判结果基本上符合会议纪要的精神。
根据北京市高级人民法院对这一问题处理的倾向性意见，合同被认定无效 后的处理原则是：对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进 行补偿；判决返还、腾退房屋的同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合 理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。在合同无效 的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任。如果案涉宅基地进 行了拆迁，合同无效后，拆迁利益应该如何分配。
根据北京法院系统的实践，形成的裁判思路可以对类案提供参考。一般针 对宅基地和地上物的补偿区别对待。第一，对于地上物一般按照贡献原则，即 地上物谁建设、谁装修，相应的补偿款归贡献方，即按照贡献分配地上物拆迁 利益。本案中，涉案院落内房屋均为臧某乙购买宅基地后所建，故该院落内房 屋及附属物而获得的拆迁补偿款应归范某某、臧某甲所有。第二，对于宅基地
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的补偿分配按照合同无效过错比例确定，一般认定在合同无效的原因方面，出 卖人负有主要责任，买受人负有次要责任。审判实践中，往往按照三七比例进 行分配。本案中，因合同无效，导致臧某乙失去了涉案宅基地增值部分的利益， 故该宅基地所获得的拆迁补偿款应根据双方的责任酌情由臧某乙分得70%,由 宗某某分得30%。第三，按照拆迁政策，合理确定奖励费及补助费。拆迁政策 认定归实际居住人享有的补偿，该部分利益应该归买受人；拆辽政策认定归被 腾退人享有的补偿，该部分利益应该归出卖人。本案中，各项奖励费及补助费 系以每宗宅基地为单位所获得的补偿，应由在此居住的实际居住人享有，虽经 认定宗某某为该宅基地的被腾退人，但实际居住人为范某某、臧某甲，故该宅 基地所获得的奖励费及补助费应归范某某、臧某甲所有，但期房补助费、独生 子女奖励费、周转补助费系针对被安置人所给予的补偿，范某某、臧某甲无权 要求分割。安置房屋亦系针对被安置人口确定享有的购房指标所购买的房屋， 范某某、臧某甲亦无权要求分割。
编写人：北京市丰台区人民法院 张燕玲徐全影
