——刘某诚诉刘某涛农村房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终3422号民事裁定书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：刘某诚
被告（上诉人）：刘某涛 【基本案情】
2018年2月20日， 原、被告经人介绍订立了一份《房屋购置合 同》， 约定：“一、被告自愿将其坐落于原相思乡政府对面加油站旁的 楼房出卖给原告，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给原 告，该栋楼房具体位置以房屋土地权证为准。二、出售房屋的附属物 同时全部转让，附属物包括本栋楼房左侧8米×12米的屋基。三、上述 房地产及附属物合同总价款为40万元。四、被告应在原告付款后将房 屋交付原告，届时该房屋应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租 住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网 费、有线电视费等。五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产
或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元违约金。六、被 告保证出售房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，并已经取得 全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致原 告无法使用，被告愿意赔付原告全部转让款、房屋的改造、建造、装 修等费用及土地增值部分价值。七、合同生效后，被告有配合原告办 理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手 续，被告须把相关证件交原告保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆 迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归原告所有。八、付款方 式为在合同签字交付房屋时付款20万元，余款在2018年8月15日支付10 万元，12月30日前付清。九、其他：所有权证在余款付清后办理转让 手续，被告必须随时配合，所有费用各负50%。未尽事宜须双方协商 解决，并签订相应的补充协议，本协议经原、被告双方签字，履行付 款手续后和办理房产转让手续后生效。”合同订立后，原告按约向被告 支付了购房款20万元，被告也按约将房屋和集体土地使用证一并交给 原告，由原告对外出租，但房产证未交给原告，上述房产证与集体土 地使用证也未办理产权过户手续。2018年8月29日，原告经向当地国土 部门（国土所）询问，其左侧屋基因与加油站临近，未达安全距离， 不会被批准建房，加之房产证与集体土地使用证无法办理过户手续等 原因，原告反悔要求退房，被告不允，双方发生纠纷。2018年10月24 日，原告诉诸法院，请求判如所请。
上述案涉房屋地处原相思乡政府对门，位于乡镇集镇规划区内， 其规划用途为商住房屋。2007年10月23 日，被告（原系相思乡中毛 村，现系毛田镇中兴村人）从徐某龙和许某（原系相思乡方塘村，现 系毛田镇朱港村人）二人手中购得现有房屋，并于2008年12月3日办理 了集体土地使用证，登记土地使用者为被告刘某涛，使用权类型为批 准拨用宅基地。于2009年12月8日办理了房屋产权证，登记房屋所有权
人为被告刘某涛。上述原、被告与原房主徐某龙、许某虽均为农村居 民，但非同一集体经济组织成员。
【案件焦点】
农村集体土地上所建房屋的买卖合同，即俗称“小产权房”买卖合 同的合法性问题。
【法院裁判要旨】
湖南省岳阳县人民法院经审理认为：依照《中华人民共和国民法 通则》第六条之规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应 当遵守国家政策。依据最高人民法院［2016年11月21日，法〔2016〕 399号］《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》 中的关于农村房屋买卖问题的相关精神，在国家确定的宅基地制度改 革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因 抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的 房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无 效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻 建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
综上所述，原、被告所签订的农村集体土地上所建房屋买卖合 同，违反国家法律政策规定，其合同无效。合同无效或者被撤销后， 因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告因房屋买卖合同所取得 的房屋应返还给被告，被告因房屋买卖合同所取得的购房款应返还给 原告。本案中，原、被告明知双方非同一农村集体经济组织成员，仍 进行农村集体土地上所建房屋买卖，双方均存在过错，且原告接收买 受房屋后收取了房租款，故原告要求被告支付购房款利息及承担申请
司法调解所产生的误工费、差旅费的理由不足，法院不予支持。湖南 省岳阳县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第 五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》 第六条之规定，判决如下：
一、原告刘某诚与被告刘某涛于2018年2月20日所签订的农村房屋 买卖合同无效；
二、由被告刘某涛于本判决生效之日起三十日内返还给原告刘某 诚购房款20万元，由原告刘某诚于本判决生效之日起三十日内将所购 房屋退还给被告刘某涛；
三、驳回原告刘某诚的其他诉讼请求。
刘某涛不服一审判决提起上诉。在上诉过程中，因其未按规定缴 纳上诉案件受理费，二审裁定本案按上诉人刘某涛自动撤回上诉处 理。
【法官后语】
随着城乡一体化建设的飞速发展，城乡差距不断缩小，而农村凭 借其特有的“天然氧吧”“ 辽阔地域”等优于城市的惬意生活氛围，成为 很多人越来越中意的选择，不少人更是选择在相对便利的城郊或者僻 静的乡村购买居所。但目前关于农村房屋买卖问题在法律上的规制还 处于试点阶段，本案不同集体经济组织间成员的房屋买卖问题就体现 了这类案件其中一个方面的争议性所在。
本案的审理焦点在于，农村集体土地上所建房屋的买卖合同，即 俗称“小产权房”买卖合同的合法性问题如何处理。依照《中华人民共
和国民法通则》第六条之规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规 定的，应当遵守国家政策。依据最高人民法院［2016年11月21日，法 〔2016〕399号］ 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部 分）纪要》中的关于农村房屋买卖问题的相关精神，在国家确定的宅 基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基 地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其 宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同
认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请 求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确 定。
当然，关于不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖并非一概 认定合同无效，对合同的效力认定应适用《中华人民共和国民法典》 合同编的有关规定，只要该类合同是双方的真实意思表示，且不违反 法律和行政法规，不存在法定的无效情形，这样的合同就对双方当事 人具有法律约束力。
当前，对于农村集体所有土地上建设房屋，在农村房屋买卖过程 中经常遇到的法律适用问题主要还有关于办理集体土地使用权登记和 农村房屋产权登记的相关法律适用问题，关于在原有土地上翻建、新 建、添附新的建筑物的相关法律适用问题，关于在农村集体所有土地 上合建或改建房屋的相关法律适用问题等，这些问题都还有赖于法律 的进一步健全和完善，有赖于人民法院的进一步依法适用法律。
编写人：湖南省岳阳县人民法院 周娜
