网络科技公司诉房地产开发公司商品房委托代理销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省佛山市中级人民法院(2022)粤06民终7258号民事判决书
2. 案由：商品房委托代理销售合同纠纷
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):网络科技公司 被告(上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
房地产开发公司是某项目的开发商，其委托网络科技公司代理上述项目的 商品房销售工作。且于2020年4月2日至4月22日、同年10月1日至次年5 月1日期间，双方签订了《渠道合同》《补充协议一》《补充协议二》和《补 充协议三》等，约定：(1)佣金结算方法；(2)房地产开发公司付款前，网络 科技公司须向房地产开发公司开具发票；(3)房地产开发公司根据网络科技公 司转介客户的实际成交套数，及网络科技公司月度签约完成率所对应渠道费档 位进行支付等内容。在合同期内，网络科技公司为房地产开发公司售出172套 单位，产生总渠道费7287096.36元，房地产开发公司已支付1754000元，尚欠 网络科技公司5533096.36元。
案涉商品房的客户已全部签约，但办理银行按揭的资料均在房地产开发公 司处，网络科技公司无法核实具体每个客户的按揭手续办理情况以及按揭放款 情况，但是按照商品房的交易规律，银行一般会在签约后2-3个月内完成按揭 审批并放款，而网络科技公司所代理的商品房销售均是2021年5月以前完成签 约的，因此推算全部的交易已达到结算节点。
网络科技公司在起诉前已经向房地产开发公司交付了金额共计3594000元的 发票。至2021年11月止，涉案成交的客户房屋尾款均已向房地产开发公司支付。
【案件焦点】
1.涉案佣金是否达到付款条件；2.房地产开发公司是否拖欠佣金，若拖欠， 欠款的金额是多少；3.网络科技公司主张保险费由房地产开发公司承担的依据。
【法院裁判要旨】
广东省佛山市三水区人民法院经审理认为：网络科技公司与房地产开发公
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司之间的《渠道合同》及相关补充协议合法有效。网络科技公司为房地产开发 公司提供中介服务，并促成了一定数量客户的成交，房地产开发公司应当依照 合同约定，向网络科技公司支付相应佣金。虽然在合同中约定支付佣金前须开 具发票，但网络科技公司在起诉前已经向房地产开发公司交付金额达300多万 元的发票，房地产开发公司仍拒不付款。因此，对于网络科技公司未开具发票 所对应的佣金，网络科技公司享有不安抗辩权，可以要求房地产开发公司同时 偿还。房地产开发公司辩称佣金尚未达到支付条件，该辩解无法律依据，不予 采纳。故网络科技公司关于佣金的诉请应予以支持。法院对违约金及保险费等 处理意见分别作了论述。
综上，广东省佛山市三水区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六 十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定， 判决如下：
一 、房地产开发公司向网络科技公司支付佣金5533096.36元，并支付该款 自2021年8月24日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款 市场报价利率计算的利息；
二 、驳回网络科技公司的其他诉讼请求。
房地产开发公司不服一审判决，提起上诉。
广东省佛山市中级人民法院经审理认为：对一审法院认定的事实予以确认， 并同意一审法院裁判意见，且认为房地产开发公司主张一审判决网络科技公司 的佣金过高、应予调低，有违诚实信用原则，不予支持。根据《渠道合同》第七 条第一款的约定，房地产开发公司应按照网络科技公司转介客户的实际成交套数 进行支付，序号119和120、序号165和167的成交房源均不相同，实际成交套数 为4套，房地产开发公司主张同一买受人应仅结算一笔服务费理据不足，不予支 持。房地产开发公司主张部分业主在本案起诉时尚未回款以及网络科技公司未提 交符合约定的结算材料进行结算，但未提供相关证据予以证明，不予采信。
综上，广东省佛山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
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一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在商业交易中，“先开票后付款”的模式非常普遍。在这种交易条件下， 付款方常以“收款方尚未开票”为拒绝付款的理由。尽管不同的法院在处理这 种争议时有不同的观点，但主流观点认为，如果合同明确定义了开票付款的先 后顺序，则买方有权以出售方未开具增值税发票为由拒绝付款，最高人民法院 也持相同的观点。尽管合同法和最高人民法院的相关案例都认可了“先开发票 后付款”交易模式下，付款方在收款方未依照合同约定开具发票时有权拒绝付 款，但对于付款方在这种交易模式下可能存在的违约行为，付款方是否仍享有 先行履行的抗辩权仍需商榷。在本案的处理过程中，一种观点认为，通常开具 发票只是合同的次要义务，不能成为拒绝付款的理由。但是当事人有特别约定 时，开具发票就成为合同的主义务。如果违反约定不开具发票，应承担违约责 任，即赔偿对方税款损失。在买卖合同或其他有偿合同中，如果不能取得合规 的增值税进项发票，就无法在企业所得税税前扣除成本，同时增值税进项税额 也无法抵扣，必然产生税款损失。因此，付款方可以将开具发票约定为付款条 件。依法纳税是每个企业应遵守的法定职责，收款方先开具发票不会导致收款 方损失，因此，在有约定“先开发票后付款”的情况下，收款方拒不开具发票 的，不应支持其诉请合同相对方支付全部款项。
另一种观点认为，虽然双方当事人约定了“先开发票后付款”,但是前提 是双方当事人必须严格按照约定履行合同，付款方才可以对方未开具发票为由 拒绝付款。但若付款方已经先行违约，开具发票就成为合同的附随义务，其抗 辩权不应优于对方基于付款方丧失商业信誉时所享有的无效抗辩权。开具发票 虽然是收款企业的法定义务，但企业与税务机关的行政法律关系与本案基于合 同产生的民事法律关系不应混淆处理。通说认为，无效抗辩权的适用条件如下： (1)双方当事人因同一合同而互相负债，无效抗辩权是合同效力的一种体现， 其成立需要双方当事人因同一合同而互相负债，并且该两项债务存在对价关系；
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(2)后支付债务人的履行能力明显降低，有不能为对待支付的现实危险，无效 抗辩权制度保护先支付债务人是有条件的，只有在后支付债务人由于付款而 面临实际危险并影响先支付债务人的债权实现时，才能行使无效抗辩权； (3)有先后的履行顺序，享有无效抗辩权的人是先行履行义务的当事人； (4)先行履行义务人必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务；(5)先 行履行一方的债务已经届满清偿期；(6)后行履行义务人未提供相应担保。由 此可见，收款方已向付款方开具了300多万元的发票，但付款方只支付了170 多万元的合同款项，付款方已经先行违约。虽然收款方有先行作为合同附属义 务的开具发票的义务，但是收款方已经履行了合同的主要义务，而付款方仅支 付了部分款项，然后将合同附随义务作为付款抗辩，这种做法显失公平，将使 双方的权利义务失衡。因此，在付款方先行违约的情况下，其应当不能享有 “先开发票后付款”的抗辩权。
编写人：广东省佛山市三水区人民法院卢泽辉
