波某某诉依某宅基地使用权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省普洱市中级人民法院(2022)云08民终1275号民事判决书 2.案由：宅基地使用权纠纷
3.当事人
原告(上诉人):波某某 被告(被上诉人):依某
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【基本案情】
波某某是澜沧拉祜族自治县(以下简称澜沧县)上允镇甲村(以下简称甲 村)民委员会丁二组村民。1998年8月，波某某长子刀某某户通过划拨取得案 涉宅基地，由家庭成员波某某、咩某某(波某某之妻)、刀某某使用，咩某某 死亡后该宅基地由波某某、刀某某使用。2003年，波某某与刀某某发生矛盾后 搬离案涉宅基地，前往甲村民委员会丁一组与次子波某甲及儿媳安某共同居住、 生活，沙案宅基地及房屋由刀某某独自使用，后刀某某与依某未办理婚姻登记 同居生活并共同使用涉案宅基地及房屋直至2011年刀某某死亡。因波某某与波 某甲长期共同生活，2008年8月，其生产、生活资料并入波某甲户并在波某甲 户农村土地承包经营权证中进行共有人登记，2019年4月，波某某从波某甲户 共有人登记簿中删除。2012年2月，依某将户籍从澜沧县上允镇乙村民委员会 迁入甲村丁二队，成为该集体经济组织成员，案涉宅基地继续由依某使用。刀 某某死亡一年后(2012年),按照习俗对死者“建房”祭祀，波某某在咩某甲 (波某某之女)及原任丁组组长刀某甲、其他群众等见证下，依某依习俗向波 某某磕头并递上蜡烛、现金等物品，波某某予以接收，口头表示将涉案宅基地 上房屋赠与依某。2014年至2015年期间，上允镇人民政府、甲村丁二队同意 依某对案涉宅基地实施拆除重建安居房建设项目，并以解决住房安全保障方式 补助资金40000元，依某对宅基地上房屋拆除重建并居住使用至今，波某某阻 拦未果。
波某某与波某甲长期共同生活后未实际管理使用宅基地，其间波某某户籍 保留在甲村丁二队，2019年县住房和城乡建设局进行农村住房安全合格认定 时，依据波某某的户籍档案及刀某某宅基地初始登记，向波某某颁“甲村丁组 A号”门牌，依据依某是甲村丁二队集体经济组织成员及案涉宅基地实际使用 人，向依某颁“甲村丁组B 号”门牌。
【案件焦点】
1.宅基地使用争议是否属于法院民事诉讼受案范围；2.事实物权与登记物
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权不一致如何处理，即依某是否取得宅基地使用权。
【法院裁判要旨】
云南省澜沧县人民法院经审理认为：
一 、关于案涉宅基地争议是否属于民事诉讼受案范围
宅基地使用权指农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地占有、使用的 权利。取得宅基地使用权后对地上房屋进行赠与、继承、转让、分户等处分行 为发生争议的，是宅基地使用过程中的争议，属于人民法院民事诉讼受案范围。 本案宅基地原登记权利人刀某某死亡后，另一名登记共有人波某某与宅基地实 际使用人依某发生争议，核心在于认定波某某处分宅基地上房屋的民事行为是 否产生宅基地使用权变动，系民事法律行为效力认定，不是权属争议认定。
二 、关于事实物权与登记物权不一致如何处理
确定宅基地及地上房屋使用争议时，不动产初始登记仅具有形式上的公示 公信力而非绝对效力，如事实物权与登记物权不符的，应根据物权的来源等因 素据实加以认定，并综合考虑房屋新建、翻建、改扩建等情况。
1.波某某的宅基地使用权来源。波某某户于1998年8月依新增宅基地申 请的方式，登记取得案涉宅基地使用权，波某某、咩某某、刀某某共同在宅基 地上兴建老房屋后获得地上房屋的所有权，咩某某、刀某某死亡后，剩余家庭 成员波某某因先前行为享有宅基地上的登记物权。
2.依某的宅基地使用权来源。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受 赠人，受赠人表示接受赠与的合同。以宅基地使用权及地上房屋作为赠与的， 应以身份属性为条件，并尊重赠与权利人的意思表示。波某某以口头赠与方式 对宅基地上老房屋进行了处分。处分前，依某因与刀某某长期同居生活而产生 固定生产、生活资料，并在刀某某死后将户籍迁入甲村丁二队，接受赠与时已 具备该集体经济组织成员资格。赠与过程中依某根据习俗给付波某某部分现金， 但性质上属于民间习惯中对长辈的尊重、孝敬之意，并无买卖合意，属于无偿 赠与。依某基于赠与行为取得宅基地使用权及地上房屋所有权，并经集体经济 组织及土地管理方同意后进行新建，地上房屋已形成新的事实物权。
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3.宅基地流转的合同效力与物权变动。(1)《中华人民共和国物权法》第 九条规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力……”属于一般性的物权变动规定。法律之所以设 立不动产物权登记，目的在于试图通过物权登记的方法赋予不动产物权以公示 公信效力，以明确物的归属，发挥物的效用，维护交易安全和交易秩序。实践 中往往存在如本案原权利人保留登记、新权利人末进行变更登记，导致“登记 物权”与“事实物权”矛盾和不一致的情况。物权登记是法律推定，可被事实 和其他证据推翻，如《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗 赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”及该法第三十条“因合法 建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效 力”便是对事实物权取得方式的明确规定。(2)宅基地使用权的权利变动。宅 基地及地上房屋的不动产物权取得方式有买卖、赠与、自建、继承、受遗赠等 几种，宅基地使用权是一种用益物权。关于发生赠与行为后依某新建房屋但未 办理宅基地使用权变更登记的物权效力，根据《中华人民共和国物权法》第十 五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同， 除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的， 不影响合同效力。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者 消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《中华人民共和国民法典》保 留上述两个法条，虽然规定“应当”二字，但并不意味着该条就属于强制性规 范，其仍属于登记对抗主义规定，即没有变更登记也会发生物权的变动，只是
不能对抗善意第三人。
综上所述，波某某取得案涉宅基地使用权后，采取赠与方式处分地上房屋 后已丧失宅基地使用权及地上房屋所有权，依某接受赠与后享有该宅基地使用 权及地上房屋所有权，案涉宅基地赠与后未变更登记不影响物权变动效力。依 某使用过程中经集体经济组织及人民政府同意后拆除老房屋、建造新房屋，已 取得事实物权。
云南省澜沧县人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民
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法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九 条第一款、第十五条、第二十九条、第三十条、第一百五十五条，《中华人民 共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第 二款规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款， 作出如下判决：
驳回波某某的全部诉讼请求。
波某某不服一审判决，提出上诉。
云南省普洱市中级人民法院经审理认为：波某某口头表示将案涉宅基地上 房屋赠与依某，该口头赠与系双方当事人的真实意思表示，有波某某相关亲属、 村组组长及部分参加祭祀村民在场见证，赠与事实客观存在，口头赠与成立， 合法有效。赠与时，依某属于甲村丁二队集体经济组织成员，依法享有受赠资 格。镇政府、甲村丁二队认可并同意依某实施拆除重建安居房建设项目并以解 决住房安全保障方式给予依某补助资金40000元，依某对宅基地上房屋完成新 建并居住使用至今。依某对双方诉争宅基地及房屋享有使用权和所有权，受法 律保护，其他任何人不得侵犯。波某某将案涉宅基地上房屋赠与后反悔提出要 求返还，违反诚实信用原则。
云南省普洱市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
宅基地使用权是我国一项特殊的用益物权，其权利行使与集体经济组织成 员的资格不可分离，具有福利性质。因宅基地流转发生的纠纷，法律适用的主 要问题是正确适用“物权、合同区分原则+物权法定原则”,核心在于如何识别 并适用强制性规定对合同效力进行判断，重点在于考量、分析和协调不同类型 的利益关系，在考量该强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以 及交易安全保护等因素的基础上，判断该强制性规定是否属于效力性强制性规 定。强制性规定是认定合同无效的依据，而违反强制性规定的合同效力认定问
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题，意味着强制性规定所欲保护的法益应当优先于合同自由。具体到本案，需 要考量以下问题：
1.关于对《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第六百五十九条的理 解。第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经 依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”,这 是一般的不动产物权变动规定，我国对物权采取的是“以登记生效主义为原 则，以登记对抗主义为例外”的登记模式。宅基地使用权问题比较特殊，权利 取得批准在先、登记在后，具有较强的政策性，故《中华人民共和国民法典》 在物权分编下宅基地使用权专章中对宅基地使用权转移的规定在第三百六十五 条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或 者注销登记”,在合同分编下赠与合同章第六百五十九条规定“赠与的财产依 法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续”,此两处并未明确宅基 地使用权采取登记生效主义，属于管理型规定。立法采此种模式可能基于以下
考虑：(1)我国农村宅基地流转范围一般限于同一集体经济组织成员内部，关 于宅基地权属当事人一般比较清楚，也就不会发生善意第三人保护问题；(2) 基于宅基地处分的限制性以及为接下来的宅基地制度改革预留空间，现阶段立 法者对宅基地的登记效力问题未进一步明确规定，因此，未变更登记不等同于 否认物权效力。
如本案波某某与依某之间的农村房屋所有权及宅基地使用权流转但未办理 登记的情况，在广大农村地区普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋转让 及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁的利益驱动下，已经处分的农民 往往又反悔请求法院确认房屋所有权流转合同无效或者因未变更登记未转移。 法官不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权 转让的效力。
2. 关于农村宅基地上房屋的所有权问题。《中华人民共和国民法典》第二 百三十一条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的， 自事实行为成就时发生效力”,因事实行为发生的物权变动是一般不动产物权
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登记效力规定的例外。宅基地上的农村房屋经过审批后建造，自建成之日取得 该住房的所有权。本案中，波某某进行了宅基地使用权登记但未进行地上附着 房屋所有权登记，应当根据其合法建造行为承认和保护其对于房屋的所有权； 依某随后依据赠与行为取得该所有权，并通过获批后的“拆旧建新”事实行为 重新获得新所有权。在此过程中虽然未变更权证登记，但不影响物权实现。
3. 关于宅基地使用权物权效力与合同效力区分问题。《中华人民共和国民 法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生 效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案波某某目前为宅基地使用权 登记人，但实际使用人基于合同行为变更为被告依某，这一冲突不属于物权原 始取得过程中的权属争议。不动产权属证书仅具有初步证明物权归属的作用， 不动产登记仅具有权利公示推定的证据效力。在登记后，权利人往往根据生活 需要进行相应处分，但基于法律意识欠缺未办理转移登记，出现了不相符的现 状。审理中，法官应当综合审查相关证据，注重客观事实，确认不动产的事实 物权人，保护该事实物权人的真实权利。涉及对第三人善意保护的，适用善意 取得制度处理当事人之间的权利义务关系。
总的来说，农村房屋等建(构)筑物所有权应当与其所附着的土地一并登 记，只有合规登记才能在宅基地改革完成时及时激活农村宅基地的巨大经济 价值。
编写人：云南省澜沧拉祜族自治县人民法院刘建华
