——王某诉焦某同居关系析产案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2022)京03民终3481号民事判决书
2.案由：同居关系析产纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告、上诉人):王某
被告(反诉原告、被上诉人):焦某

【基本案情】
王某与焦某原系男女朋友关系，于2010年左右建立恋爱关系，2020年7 月彻底分手。涉诉602号房屋登记在王某名下，系双方为结婚而购置并装修， 在装修完毕后，双方共同在此居住生活。
2020年10月5日，双方签订《个人租房合同》《车辆物品及房屋合同书》, 约定：王某将自己名下602号房屋无偿租赁给焦某。租赁期限为无固定期限， 直至焦某搬走屋内个人物品。租赁期间，如果王某不得不出售该房屋，则其需 为焦某单独租赁周边或其他房屋供焦某居住并使用满意后，其才可自行出售。 王某在每年中外情人节向焦某赠送千元以上礼物。

一、婚姻家庭纠纷 83

2021年3月9日，王某带人到涉诉房屋撬锁。2021年5月10日，焦某通 过监控系统发现王某再次撬门。王某当日自行收回房屋，同时将焦某的个人物 品打包存放于他处。2021年7月13日，王某将涉诉房屋出售并过户至他人 名下。
王某主张协议中关于房屋租赁部分属无固定期限租赁合同，其在履行通知 义务后可以随时解除，故以房屋租赁合同纠纷起诉至法院，要求确认双方合同 的解除时间为2021年2月23日发送合同解除通知短信的时间，焦某未按期清 除屋内物品视为放弃。焦某不予认可。
焦某认为602号房屋是其父母陪同王某购买，焦某独自装修的婚房。由于 王某多次情感背叛，双方最终分手并自愿签订《个人租房合同》。2021年2月 28日，王某突然违约，通知其搬出。后王某私自撬锁入室，破坏监控设备并将 焦某购买的家具、家电及财物搬离，造成焦某损失。故焦某提出反诉请求：1. 判令王某赔偿焦某个人物品损失8万元、家具家电损失15万元、装修损失30 万元，共计53万元；2.王某向焦某支付违约金10万元。王某对焦某上述主张 均不同意。
【案件焦点】
双方之间的法律关系以及违约方、违约责任的确认。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：本案的争议焦点一为双方之间的法律 关系。双方原系男女朋友关系，涉诉房屋系双方为结婚而购置并装修，装修完 毕后双方共同在此居住生活，双方因感情等问题分手并签署了涉诉的两份协议， 合同约定：租金为0元、租期直至焦某搬走屋内个人物品、王某在情人节向焦 某赠送礼品等，虽协议名为租赁，但其并不符合租赁合同法律关系的特征，从 实质内容看应为同居关系析产纠纷。双方自愿签署上述协议，不违反法律规定， 故均为合法有效。王某主张受胁迫签署，缺乏依据，不予采信。
争议焦点二为违约方及违约责任的确认。王某于2021年5月10日已自行

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收回涉诉房屋并将其出售，双方关于合同中房屋租赁的内容已不具备实质履行 条件，法院确认2021年5月10日王某收回房屋之日为合同解除之日。王某通 过强行撬锁收回房屋已经构成违约，应按约向焦某给付违约金10万元。根据庭 审查明情况，涉诉房屋主要是焦某出资出力进行装修并购置家具家电，王某虽 归还了焦某的部分个人物品，但王某的行为确给焦某造成财产损失，王某应给 予赔偿，法院结合双方提交的视频、照片、网购订单、物品交接情况、涉诉房 屋装修后的使用情况、物品折旧情况等酌情确定了王某赔偿的数额，对于焦某 主张的合理部分予以支持，过高部分，不予支持。
北京市顺义区人民法院判决如下：
一 、王某与焦某于2020年10月5日达成的《个人租房合同》及《车辆物 品及房屋合同书》及合同附件中关于房屋租赁的条款于2021年5月10日解除；
二 、王某于本判决生效之日起七日内给付焦某违约金十万元；
三 、王某于本判决生效之日起七日内给付焦某装修及物品等的赔偿款共计 二十五万元；
四、驳回王某的其他诉讼请求； 五 、驳回焦某的其他诉讼请求。
王某不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院同意一审法院裁 判意见，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
对于男女朋友同居分手后就婚房签订租房合同的，双方的真实法律关系不 受制于所签合同的外观和名称，应综合考虑当事人的缔约背景、缔约目的、合 同权利义务的安排、系列合同内容以及实际履约过程等因素确定。
一、认定当事人签署合同真意的考量因素
第一，缔约背景。家事纠纷中，探究当事人缔约的内心真意，需全面考量 亲属关系、感情亲疏等背景，争议时的矛盾在交易时是否存在等情况。不管是 夫妻关系，还是同居关系，在和睦亲近与疏离冷淡等不同关系下，各方缔约的

一、婚姻家庭纠纷 85

背景、目的以及对缔约的理解往往会存在差异。本案中，双方系在同居关系解 除后签署了涉诉协议，该协议具有人身属性，协议中财产处理和身份关系的约 定不能分割来看，结合二人对涉诉房屋均有贡献，房屋部分约定应视为双方解 除同居关系后对房屋的处理及经济补偿，不应认定为房屋租赁合同。
第二，合同的内容。合同设定的权利义务是直接体现当事人内心真实意思 的客观载体。合同主体可能因特殊关系而简化合同内容，但交易的必要条款是 否约定详细，是否与常理、交易习惯相悖等，均会对当事人交易真意的判断产 生影响。房屋租赁合同中，关系当事人权益的租赁物的名称、租金及支付期限 和方式、租赁期限、租赁物维修等主要内容，当事人通常会在合同中明确。除 主要条款外，实践中，也需结合上下文其他条款来判断当事人订立合同时的真 实情况。本案中，双方合同约定房屋租金为零元，租赁期限直至承租人搬走屋 内个人物品，且出租人卖房时，需要给承租人在周边租赁相应住房且由出租人 负担租赁费；再结合合同约定的出租人在情人节向承租人赠送礼品、动产分割 等其他条款，可知与当事人并非单纯的房屋租赁合同关系，而是对解除同居关 系后财产事项的约定。
第三，合同的履行情况。履行行为本身最能体现出缔约或者交易的真实意 思。实践中，可从以下几点判断：首先，具体交易类型的主合同义务是否履行。 例如，租赁协议中约定的租金是否给付、房屋是否交付等。其次，附随义务、 诚信义务是否已经履行。本案中，双方同居期间即在涉诉房屋居住，分手后签 订涉诉协议，王某主张二人系房屋租赁关系，但焦某从未向王某支付过租金， 王某也未主张过租金，履行过程中，双方的邮件往来等亦均未涉及任何租赁事 宜，因此，从双方的履约行为看不出任何房屋租赁合同关系的基本特征。
二 、案涉合同不因名不副实而无效
合同的效力也是法院需要主动审查的问题。对合同效力的判断应以法定要 件作为标准，不应因当事人主张的法律关系与真实法律关系不同而当然无效。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条等规定了民 事法律行为有效要件及民事法律行为无效的情形。涉案合同中房屋租赁内容及

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违约金条款系双方同居关系解除后自愿达成，不违反法律、行政法规的强制性 规定，也不违背公序良俗，亦不存在其他无效情形，应为有效。王某以强行撬 锁的方式收回涉诉房屋，已经违约，应承担违约责任。
编写人：北京市顺义区人民法院王雅菲