——王红诉孙宝珍房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第10214号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):王红
被告(被上诉人):孙宝珍
【基本案情】
孙宝珍与第三人姜增光系夫妻关系，于1988年5月5日登记结婚。涉案房屋 现登记在孙宝珍名下。
2009年6月27日，王红、孙宝珍及案外人北京鑫天置地房地产经济有限公司 (以下简称鑫天置地公司)签订《北京市存量房房屋居间合同》,约定：经鑫天置 地公司提供居间服务，孙宝珍同意将其名下的涉案房屋出售给王红，成交价70万 元。同日，三方还签订《补充协议》,约定：王红于2009年6月27日向孙宝珍交 纳购房定金人民币10万元整(该定金含在购房总价中，购房总价为人民币70万元 整),王红于2009年6月30日前向孙宝珍支付购房首付款人民币20万元，于同年 10月10日前再向孙宝珍支付房款人民币20万元；待孙宝珍产权证发放后，过户当 日王红再向孙宝珍交纳剩余购房款人民币20万元，孙宝珍在收到王红剩余购房款 当日办理过户手续；孙宝珍在收到王红交付的购房定金同时，向王红交纳房屋钥匙 及房屋水、电、气各种卡及房屋相关手续的复印件及原件；待孙宝珍的房产证发放 后，如孙宝珍不将此房屋出售给王红，或孙宝珍因其他原因不能将此房出售给王
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红，视孙宝珍违约；如王红不购买此房，视王红违约；违约方按购房总价的20%作 为违约金，赔偿给未违约方。
上述合同签订后，王红按约定向孙宝珍支付了相应的购房款，并开始入住涉案 房屋。
2012年11月29日，孙宝珍取得涉案房屋的权属证书。
2013年3月18日(合同落款日期为19日，王红、孙宝珍均认可系18日签 订),王红、孙宝珍再次签订《补充协议》,约定：孙宝珍2009年7月承诺出售其 名下的涉案房屋给王红，交易金额为70万元，王红现已支付孙宝珍人民币55万 元，剩余款项人民币15万元，待过户日当天进行支付；王红承诺承担因过户等一 系列手续产生的所有税费及其他费用。
王红诉称：2009年6月27日，其与孙宝珍通过鑫天置地公司提供居间服务， 签订《北京市存量房房屋居间合同》及《补充协议》,约定孙宝珍将本市东城区广 渠家园某房屋(以下简称涉案房屋)以70万元的价格出售于她，待孙宝珍取得房 屋所有权证后，双方办理过户手续。上述合同签订后，其按约定支付了购房款并入 住涉案房屋。2012年11月29日，孙宝珍取得涉案房屋的所有权证，但拒绝办理涉 案房屋的过户手续。现其起诉要求孙宝珍继续履行合同，协助其办理将涉案房屋过 户至其名下的手续。
孙宝珍辩称：王红所述签订合同、支付购房款及使用房屋的情况属实。现其确已 取得涉案房屋的所有权证，但由于且丈夫姜增光不同意我出售涉案房屋，故未能配合 王红办理过户手续。由于姜增光不同意履行合同，故其不同意王红的诉讼请求。
姜增光述称：涉案房屋系孙宝珍与其的夫妻共同财产。其对于孙宝珍将涉案房 屋出售给王红的情况并不知情，现其不同意孙宝珍将涉案房屋出售给王红，亦不同 意继续履行买卖合同。
二审审理中，姜增光表示同意孙宝珍将涉案房屋出售给王红，亦同意继续履行 买卖合同。
【案件焦点】
共有人之一对共同财产无权处分的合同效力及权属转移登记的履行问题。
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【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之 二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依 据审理查明的事实，涉案房屋系孙宝珍与姜增光的夫妻共同财产，所有权登记在孙 宝珍名下，孙宝珍未经姜增光同意，擅自处分共有房屋，侵犯了姜增光的共有权 利，构成无权处分。同时，孙宝珍在与王红签订买卖合同时，尚未取得房屋所有权 证。但根据相关法律规定，在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的以及在签订 买卖合同时未取得房屋所有权证的情形，并不影响双方签订的买卖合同效力，故王 红、孙宝珍签订的《北京市存量房房屋居间合同》有效。然，依据我国物权法之规 定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，王红要求孙宝珍依据合同约 定协助办理涉案房屋的过户手续，因孙宝珍欠缺处分权，其需征得共有权人即姜增 光的同意，方有权处分共有财产。但姜增光现明确表示不同意将涉案房屋所有权进 行转让，故王红的诉请缺乏法律依据，法院不予支持。
北京市东城区人民法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：
驳回王红的诉讼请求。
王红持原审起诉意见提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。孙宝珍与 王红就涉案房屋签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政 法规的强制性规定，合法有效。虽然孙宝珍在签订买卖合同时尚未取得房屋所有权 证，但根据相关规定，在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的以及在签订买卖 合同时未取得房屋所有权证的情形，并不影响双方签订的买卖合同效力。
关于王红依据双方买卖合同要求孙宝珍办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼 请求。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产 以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共 有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”依据查明的事实， 涉案房屋系孙宝珍与姜增光的夫妻共同财产，所有权登记在孙宝珍名下，孙宝珍未 经姜增光同意，擅自处分共有房屋，侵犯了姜增光的共有权利，构成无权处分。一 审中，因姜增光明确表示不同意将涉案房屋所有权进行转让，故孙宝珍欠缺处分
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权，原审法院依法驳回王红的诉讼请求，于法有据。现姜增光在二审中表示同意孙 宝珍将涉案房屋出售给王红，亦同意继续履行买卖合同，故孙宝珍处分涉案房屋已 取得共同共有人同意，因此，王红要求孙宝珍依据合同约定协助办理涉案房屋的权 属转移登记手续，依据充分，本院予以支持，并对原审判决依法改判。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(二)项，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
一 、撤销北京市东城区人民法院(2013)东民初字第05401号民事判决；
二、孙宝珍、姜增光于北京市东城区广渠家园某房屋具备权属转移登记条件之 日起十日内配合王红办理上述房屋的权属转移登记手续。
【法官后语】
1.新司法解释引发无权处分审理思路变化
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称 《买卖合同司法解释》)颁布后，其第三条对房屋买卖合同的履行产生较大影响。 该条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主 张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物 所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。”
在司法实践中，该条规定主要针对的情形是夫妻一方在未征得配偶同意的情况 下擅自将夫妻共有的房屋出售。《买卖合同司法解释》颁布后，审判思路发生较大 变化。原来的审理思路可以概括为“合同无效+缔约过失责任”。也就是说，售房 人的配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效，如果法院支持其请求，后续的问 题就是合同无效的后果问题。现在的审理思路可以概括为“合同有效+违约责任”, 如果主张合同无效，不予支持，但即使合同有效也无法履行。
2.《买卖合同司法解释》第三条的实践解析— “物权变动二层次”
有些学者将《买卖合同司法解释》第三条理解为区分“负担行为”与“处分 行为”,即将签订买卖合同的行为理解为“负担行为”,将办理过户登记的行为理 解为“处分行为”。如此，与无权处分相关的是“处分行为”的效力，而不会涉及 “负担行为”的效力。甚至有学者用物权行为的理论来解释该条司法解释，而在我
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国的物权变动体系下，不存在真正的无因性与独立性。
上述解释方法与我国不动产物权变动模式并不兼容，也与司法实践情况不相符 合。最与实践“接地气”的理解方法应当尊重我国现行的不动产物权变动模式，即 “基础法律关系+物权变动登记”。用通俗理解方式解释就是先签合同后过户。在这 中间，其实存在两个前后递进的层次，即签合同在先，办过户在后。如何理解为两 个层次之间的关系?
其一，两个层次相互区分，依次递进。第一层次是基础法律关系，即买卖合同 的效力等问题；在此基础上才有第二层次的问题，即物权变动的结果。两个层次呈 递进关系，不可随意混同。《买卖合同司法解释》第三条将无权处分定义为第二层 次的问题，即影响物权变动的结果，故不可能反射回第一层次影响合同效力问题。 因此，该条规定是对我国不动产物权变动模式的深入解读，以“物权变动二层次” 为模型，法律关系就可以梳理清晰了。为什么实践中会存在合同有效而不能过户的 情况?这个问题也就迎刃而解。合同效力是第一层次的问题，合同有效是分析第二 层次问题的前提。因为两个层次相互区分，依次递进，故第二层次的物权变动结果 问题是在第一层次之上又独立于第一层次的问题，有效合同不一定必然导致物权变 动的结果。因此，无权处分作为第二层次的问题，独立于合同效力问题，制约合同 有效基础上是否发生物权变动的结果。
其二，两个层次相互关联，因果相依。在中国的语境下，物权行为的无因性与 独立性是无法兼容的。一方面不存在独立性问题，基础法律关系与物权变动登记相 互关联，签订合同与过户登记不是两个相互独立的行为，过户登记一般被理解为履 行合同的具体行为。另一方面亦不存在无因性问题，签订合同是过户登记的原因行 为，合同的效力问题也制约过户登记的结果，合同无效直接导致无法办理过户登 记，事实上不存在买卖合同无效而过户登记有效的情况。
3. 关于《买卖合同司法解释》第三条与《合同法》第五十一条的协调问题的 理解
《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或 者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依照该规定，无权处分 与合同效力问题相关，无权处分的合同属于效力待定的合同。《买卖合同司法解释》 第三条与此条规定是否存在抵触?是否可以废掉《合同法》第五十一条的规定?
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在聚焦《合同法》第五十一条的同时，更值得关注的是《合同法》分则中关 于买卖合同的特别规定，尤其是《合同法》第一百五十条与第一百五十一条不可忽 视，具有极为重要的实践意义。
《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不 得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”《合同法》第一百五 十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权 利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”《合同法》第一百五十条与 第一百五十一条作为《合同法》分则中买卖合同的特别约定，应当优先于《合同 法》总则中第五十一条适用。根据《合同法》第一百五十条的规定，无权处分可 能造成第三人向买受人主张权利的后果，而保证第三人不得向买受人主张任何权利 属于法定的合同义务，违反合同义务导致违约，并非导致合同无效。《合同法》第 一百五十一条则是前条规定的例外情形，即买受人明知或应知存在无权处分的情 形，出卖人免除违约责任。
通过对《合同法》第一百五十条与第一百五十一条作为《合同法》的分析， 可以说，《买卖合同司法解释》第三条作为买卖合同的司法解释与《合同法》分则 中买卖合同的特别约定高度吻合，因此不存在与《合同法》第五十一条抵触甚至废 止《合同法》五十一条的问题。
4.适用《买卖合同司法解释》基本实践类型
新司法解释的规定已经实施一段时间了，通过经验总结，将审理中出现的情况 分类如下：
一是“主张无效被驳回”。房屋出卖人的配偶以其不知情、不同意为由要求确 认买卖合同无效。当事人由于不了解新的司法解释，仍然按照原来的思路进行诉 讼，依据新司法解释，只能驳回。
二是“抗辩合同不履行”。在买受人起诉要求出卖人继续履行合同的情况下， 出卖人的配偶以被告或第三人身份参加诉讼，以其不知情作为不履行合同的抗辩。 原来可以直接确认合同无效，新司法解释实施后则适用无权处分规则作出不履行合 同裁判，但不能确认合同无效。
三是“已经履行要返还”。在房屋已经交付或者办理完毕过户手续后，出卖人 的配偶以出卖人无权处分为由，可以要求买受人返还房屋和回转登记，但不能要求
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确认合同无效。
四是“善意取得为抗辩”。对于房屋已经办理完毕过户手续的，出卖人的配偶 以出卖人无权处分为由以要求买受人返还房屋和回转登记，如果买受人构成善意取 得的，则其请求不能支持。
5.无权处分案件“三步审查法”
通过总结类似案件的审理经验，对新司法解释引发有效合同无法过户问题进行 充分调研，总结出一套审理这类案件的行之有效的审理方法，可以概括为“三步审 查法”:
第一步：审查合同效力。如果买卖合同涉及合同效力问题，虽然根据新司法解 释，以无权处分为由主张买卖合同无效不予支持，但是其他涉及合同效力的问题不 容回避审理环节。通过调研发现，最为常见的导致合同无效的事由是“恶意串通”, 即出卖人和买受人恶意串通，损害出卖人配偶的利益。
第二步：审查无权处分。出卖人的配偶以其不知情，不同意为由主张出卖人构成 无权处分。通常要对是否知情、是否同意进行审查。最大的困难就是举证责任问题。 买受人一般很难举证证明上述问题。对这一问题的审查是对法官技能和功底的考验。
第三步：审查善意取得。如果通过上一步审查，确认出卖人无权处分成立，则 要对买受人是否构成善意取得进行审查。善意取得仅仅发生在房屋已经过户的情况 下，如果没有过户则不涉及这一步的审查。审查的重点是买受人是否构成善意和交 易价格是否合理。
“三步审查法”的法理依据何在?我国不动产物权变动基本上采取债权形式主 义，即“基础法律关系+物权变动登记”。基础法律关系是物权变动的基础，所以 第一步应对基础法律关系即合同效力进行审查。合同效力的审查属于最为基础的层 次，在排除合同无效的情形后，问题就进入物权变动结果是否发生的层次。第二、 三步就是在基础法律关系审查通过后的对物权变动结果的审查，其中第二步无权处 分又是第三步善意取得的基础，二者都是针对物权变动结果这一层次的问题。依照 新的司法解释，以无权处分为由主张买卖合同无效，不予支持。“三步审查法”以 严密的法律推理为基础，将无权处分与合同效力问题进行无缝对接。由此，“三步 审查法”,层层递进，梳理出一套逻辑清楚、简明易行的审理思路。
编写人：北京市第二中级人民法院李俊晔
