——某公司诉房地产公司等商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省惠州市中级人民法院(2021)粤13民终2296号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、上诉人):某公司
被告(反诉原告、被上诉人):房地产公司 被告(被上诉人):实业公司、建设公司
【基本案情)
案涉小区的建设单位、案涉商铺的所有权人是某建设综合开发总公司某分 公司，案涉土地的使用权人是实业公司，土地的性质是划拨土地。房地产公司 通过与实业公司签订销售协议，收购九栋商品楼。此后，房地产公司与某公司 签订了《楼宇买卖合同》,《楼宇买卖合同》上“出售方”是实业公司和房地 产公司。后几方发生纠纷，某公司起诉请求确认《楼宇买卖合同》合法有效， 请求房地产公司继续履行合同，房地产公司、实业公司、建设公司交付商铺， 房地产公司赔偿损失，且实业公司、建设公司承担连带责任。房地产公司反诉 请求确认《楼宇买卖合同》无效。
【案件焦点】
案涉《楼宇买卖合同》是否有效。
【法院裁判要旨】
广东省惠州市惠阳区人民法院经审理认为：本案房屋所涉及的土地为划拨 取得，土地使用权人实业公司未经有批准权的人民政府审批办理土地使用权的 出让手续，不具有对土地使用权进行处分的权利，某公司与房地产公司签订的 《楼宇买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同。但合 同约定的109号商铺、110号商铺已经在1997年4月将房地产权证登记在权属 人某公司名下，且某公司已经对涉案的109、110号商铺进行出租收益。据此， 确认某公司与房地产公司签订的《楼宇买卖合同》中101、102、103、104、 105、106、107商铺买卖部分无效，其他部分(即是109号商铺、110号商铺部 分)买卖有效。房地产公司请求确认涉案《楼宇买卖合同》无效，与查明的事
二、商品房预售合同纠纷 63
实相符，理由成立，予以支持。无效合同，自始不发生法律效力。某公司的损 失主要为利息损失，而导致合同无效的原因在于房地产公司，故房地产公司应 对某公司的利息损失承担全部责任。为此，房地产公司因上述《楼宇买卖合 同》无效部分而收取某公司购房款1714650港元[2185650元-351300元(109 号商铺)-119700元(110号商铺)]应予返还，并从收款之日起按银行周期 外币储蓄利率计付利息给某公司。实业公司、建设公司均未在《楼宇买卖合 同》中签名盖章，亦未收取某公司购房款，故对本案返还购房款及支付利息不 承担责任。
广东省惠州市惠阳区人民法院判决如下：
一 、确认某公司与房地产公司于1992年10月8日签订的《楼宇买卖合同》 合同部分无效，其他部分有效；
二、房地产公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还购房款1714650 港元及利息；
三、驳回某公司的其他诉讼请求。 某公司不服一审判决，提起上诉。
广东省惠州市中级人民法院经审理认为：案涉小区项目房产的转让应履行 土地出让手续并经批准。但本案中，该等手续的不完善不应影响案涉《楼宇买 卖合同》的效力，理由如下：第一，房产管理部门在未履行土地出让手续的情 况下，已经核准办理案涉小区项目246套住宅、53套商铺的权属转移登记，即 房产管理部门已经实际准许案涉小区项目下的房产转让。第二，根据自然资源 管理部门《关于不动产登记信息查询的复函》载明的“上述商品房小区用地为 划拨土地，根据土地管理相关法律法规规定，须先完善土地使用权出让手续， 待相关细则出台后，方可依申请办理上述不动产的转移登记相关业务”,案涉 房产用地手续不完善，属历史遗留问题，自然资源管理部门已经确定要完善土 地出让手续，就案涉小区项目用地取得方式的变更寻求解决方案，即案涉商铺 转让因用地性质产生的障碍已由相关政府职能部门作为历史遗留问题处理并将
最终予以解决。第三，案涉商铺买卖行为发生在1992年10月8日，其时为土
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地有偿使用制度改革的探索试点期，加强划拨土地使用权转让管理主要是为了 防止国有土地收益流失，并非抑制房地产转让。现自然资源管理部门已确定以 补办土地出让手续补正其管理疏漏，以避免国有土地收益流失，如再以用地手 续不完善为由否定案涉《楼宇买卖合同》的效力，不符合尊重历史、面对现 实、为民利民的历史遗留问题处理原则，有悖于购房人在相关合同项下的合理 利益期待，不利于保护购房人的合法权益。综上，案涉《楼宇买卖合同》系双 方的真实意思表示，并不存在效力阻却事由，依法有效。
广东省惠州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院(2017)粤1303民初3678号民事 判决第二项、第三项；
二 、变更广东省惠州市惠阳区人民法院(2017)粤1303民初3678号民事 判决第一项为：确认某公司与房地产公司于1992年10月8日签订的《楼宇买 卖合同》有效；
三、驳回某公司的其他诉讼请求； 四 、驳回房地产公司的反诉请求。
【法官后语】
区别于出让土地的自由转让、抵押，划拨土地基于其取得的法定性。无偿 性或低偿性和处分的局限性，在转让、抵押方面往往受限，通常情况下只能由 原划拨土地使用权人补缴土地使用出让金，转划拨为出让后再进行转让，或者 在转让房地产时，受让方可以办理土地使用权出让手续，经有批准权的人民政 府及相关行政部门批准回收缴纳土地使用权出让金或者上缴土地收益后取得土 地使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法 律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第十一条规定：土地使用权人未经有批 准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合 同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应 当认定合同有效。据此，案涉《楼宇买卖合同》因未经批准应属无效。但为配
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合《中华人民共和国民法典》的实施，上述司法解释于2020年12月修正后删 除了原第十一条的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的 法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典 的相关规定。”尽管《中华人民共和国民法典》及其相关司法解释对于划拨土 地使用权转让审批对合同效力的影响没有具体规定，但在无其他法定无效情形 下，案涉《楼宇买卖合同》不宜认定为无效。依照《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但 是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法 律行为无效”之规定，本案实质问题是国有划拨地转让前应审批的规定是否属 于“法律、行政法规的强制性规定”。
结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条规定以及《中华人民 共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，国有 划拨地转让要经审批的规定并不在于完全禁止划拨土地交易，审批政策是为了 保障补交出让金或者上缴收益抵充出让金的落实，那么该审批规定就不能严格 定义为效力性的强制规定。
我国法律目前已经将物权变动结果与其原因关系予以区分。参考《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十条规 定，抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能 抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予 支持……当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准 手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理 抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现 时所得的价款，参照前款有关规定处理。本案不予认定合同无效。
另外，案涉商铺买卖行为发生在1992年，认定合同有效亦有利于维护社会 和经济秩序。
编写人：广东省惠州市中级人民法院黄弘扬
