北京结识朋图书中心诉北京华银京华房地产 开发有限责任公司、金瑛房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第14506号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):北京结识朋图书中心(以下简称结识朋中心)
被告(反诉原告、上诉人):北京华银京华房地产开发有限责任公司(以下简 称华银京华公司)、金瑛
【基本案情】
2004年6月11日，结识朋中心因租赁华银京华公司的房屋跑水造成其财产损 害，将华银京华公司诉至法院，要求华银京华公司赔偿损失4832071.20元。该案 中，华银京华公司提出反诉，要求解除双方签订的2份《租房协议书》,并要求结 识朋中心按合同约定给付所欠房租和供暖费。2006年8月9日，北京市丰台区人民 法院作出(2004)丰民初字第11125号民事判决书，判决：
一 、解除北京华银京华房地产开发有限责任公司与北京结识朋图书中心分别于 二 0O 三年十月十八日、二00四年二月二十六日签订的《租房协议书》。
二 、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内将其承租的丰台区马家堡东 路某房屋、地下二层房屋六间腾退给北京华银京华房地产开发有限责任公司。
三 、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月二千三百元的标准给 付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的丰台区马家堡东路某房屋自二
三、二手房买卖 103
O○ 四年四月二十二日至腾退之日的租金。
四 、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内给付北京华银京华房地产开 发有限责任公司其承租的丰台区马家堡东路某号房屋二00四至二0O 五年度、二 0O 五至二0○六年度供暖费六千八百七十五元四角。
五 、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月一千七百七十元的标 准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的丰台区马家堡东路某楼地下 二层房屋六间自二O0 四年九月十日至腾退之日的租金。
六 、北京华银京华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京 结识朋图书中心损失二百四十一万六千零三十五元六角。该判决作出后，华银京华 公司不服判决提出上诉。2006年12月15日，北京市第二中级人民法院作出 (2006)二中民终字第16412号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决作出后，结识朋中心于2007年1月22日向原审法院申请强制执行， 要求华银京华公司履行义务。原审法院于2012年7月17日依法将产权登记为华银 京华公司的位于丰台区马家堡东路某房屋予以查封。2012年11月9日，金瑛向原 审法院提出执行异议，认为该房屋属其个人财产，不应被法院查封，故请求法院解 除对该房屋的查封。2012年11月12日，原审法院作出(2012)丰执异字第00111 号执行裁定书，裁定：案外人金瑛所提异议理由成立。二审法院中止对北京市丰台 区马家堡东路某房屋的执行。
二审审理中，金瑛为反驳结识朋中心的诉讼主张，另提交书面证人证言、北京 华银京华公司物业管理分公司出具的证明，以及北京市丰台区西罗园街道鑫福里社 区居民委员会出具的居住证明，其中载明：经物业核实，金瑛于2000年购买了位 于北京市丰台区马家堡东路某房，并在此居住至今，特此证明(此证明仅限办理房 产证相关事宜之用)。结识朋中心对上述证据的真实性不予认可，对其证明目的亦 不予认可。华银京华公司认可上述证据的真实性及证明目的。就结识朋中心主张金 瑛与华银京华公司之间存在利害关系一节。金瑛与华银京华公司均认可金瑛之父金 希海曾于涉案房屋的物业公司任职，但否认双方之间存在利害关系。经本院询问， 华银京华公司称该物业公司系其下属分公司，金瑛之父金希海于该公司主管物业工 作，金瑛对华银京华公司的上述陈述予以认可。金瑛与华银京华公司均认可金希海 曾负责处理结识朋中心的跑水事故。
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【案件焦点】
如何认定开发商与第三人签订的商品房预售(销售)合同是否存在恶意串通 以逃避债务履行。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：二被告之间的买卖合同虽显示于2000年 签订，但该合同至今未进行商品房预售备案登记。金瑛称其以45 万元现金方式支 付房款，但未提供45万元现金合法来源的凭证及实际交付的其他证据，亦未就家 中何以存留45万元现金予以合理解释。被告华银京华公司在2000年2月收取房款 后，迟至2012年9月才为被告金瑛开具发票。金瑛至今未取得涉案房屋所有权证 书，但却未提供证据证明其主张过权利。上述情形均有悖常理。另被告虽提交燃气 设备维修任务单、联通业务受理单、买卖合同、电费凭证、歌华有线专用发票欲证 明其实际入住，但却未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况。且其提交 的购房发票、公共维修基金发票上的时间显示票据均为涉案房屋被查封后出具。综合 上述情况，本院认为二被告存在恶意串通转移财产，损害债权人利益的情节。故原告 以二被告恶意串通损害其权利为由，要求确认二被告之间订立的位于北京市丰台区马 家堡东路某房屋的《内销商品房预售契约》无效的请求，并无不当，本院应予支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之 规定，判决如下：
被告北京华银京华房地产开发有限责任公司与被告金瑛订立的位于北京市丰台 区马家堡东路某房屋的《内销商品房预售契约》无效。
华银京华公司和金瑛持原审答辩意见提起上诉。北京市第二中级人民法院认 为，本案中，案件争议焦点在于金瑛与华银京华公司是否存在恶意串通，损害结识 朋中心利益的情节。根据现已经查明的事实，分析金瑛与华银京华公司所陈述的交 易过程的特点，足以认定本案《内销商品房预售契约》存在虚假成分。金瑛持此合 同提起执行异议，阻却结识朋中心依法申请对华银京华公司的强制执行程序，显有 恶意串通损害结识朋中心利益之意。原审法院结合本案案情，认定本案《内销商品 房预售契约》无效，处理正确，本院予以确认。
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
三、二手房买卖 105
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
根据《合同法》第五十二条第二款的规定，具有恶意串通，损害国家、集体或 者第三人利益情形的合同无效。开发商与第三人签订的商品房预售(销售)合同是 否存在恶意串通的情节通常无法直接查明，只能依据双方在签订、履行合同时出现 的一些疑点进行综合判断，下面将简述部分较明显的疑点以及对这些疑点的认定。
1.签约过程中存在的疑点与认定
对开发商与第三人的商品房预售(销售)合同签订过程存在的质疑主要有两 点，其一，开发商与第三人存在利害关系；其二，开发商与第三人的签约时间在债 权形成之后。
2.开发商在履行合同过程中的疑点与认定
(1)开发商未进行合同备案，双方的交易行为存在一定疑点。
(2)按照现行税收政策的规定，开发商在收取购房人购房款时应当开具发票， 而非收据。如果开发商未开具发票，或者收取购房款与开具发票时间相隔时间较 长，而第三人未提异议未进行诉讼主张权利，故双方的交易行为存在一定疑点。
(3)按照通常的交易习惯，开发商在向购房人交付房屋时应办理相应的手续， 如：签订收房确认单、交纳公共维修基金契税、签订物业管理协议等。如果开发商 未正常履行上述手续，则双方的交易行为存在一定疑点。
(4)通常的商品房预售(销售)合同都会约定一个办理过户的时限，当过户 时限届满后，开发商仍未办理过户手续，尤其是当该商品房项目其他购房人早已办 理了房屋过户手续时，若第三人却未提异议未进行诉讼主张权利，则双方的交易行 为存在一定疑点。
3. 第三人在履行合同过程中的疑点与认定
第三人作为购房人其主要义务为付款义务，如第三人未履行付款义务，则双方 的交易行为存在一定疑点。需要注意的是，审查第三人是否实际支付购房款，不能 仅以开发商开具的发票、收据做出认定，应当审查其支付购房款的转账凭证、取款 证明等证据。如第三人提出其以借款方式凑齐现金支付，则应审查其有无借款凭证 和借款人的取款证明。如第三人提出其以家中现金支付，则应结合第三人支付钱款
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
的数额及其所称付款时间的社会经济状况，综合判断第三人主张的合理性。
综上，双方在付款、交房、过户等问题上，均存在严重疑点。结合金瑛持此合 同提起执行异议，阻却北京结识朋图书中心依法申请对北京华银京华房地产开发有 限责任公司的强制执行程序，可以推定双方显有恶意串通损害北京结识朋图书中心 利益之意，因此本院判决认定北京华银京华房地产开发有限责任公司与金瑛所签 《内销商品房预售契约》无效。
编写人：北京市丰台区人民法院魏亚南 付强
