简次雄、萧碧霞诉上海英达方物业有限公司排除妨害案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第1824号民事判决书
2. 案由：排除妨害纠纷
3. 当事人
原告：简次雄、萧碧霞
被告：上海英达方物业有限公司(以下简称英达方公司)

【基本案情】
1995年6月30日，简次雄、萧碧霞与杰汉森双利房地产发展(上海)有限公 司签订《“上海不夜城商厦国际商品交易中心”外销商品房出售合同》,约定由简 次雄、萧碧霞购买上海市闸北区天目西路144号商铺(以下简称系争商铺),建筑 面积为42.98平方米(自用面积为15.7平方米),购买价格为港币1928070元。合



四、排除妨碍 149

同标识了系争商铺的具体位置，其北侧墙面与商厦北墙体之间存在间隔；“附件三” 载明商厦门面为高级玻璃橱窗及玻璃门。简次雄、萧碧霞于1996年7月24日登记 成为系争商铺的产权人，产权证附图记载，系争商铺北侧墙面与商厦北墙体为同一 条重叠的直线。最初，系争商铺的北面为透明玻璃幕墙。
2008年7月30日，英达方公司被选聘为系争商铺所在“不夜城商厦”的物业 管理公司，并负责室内外广告场地的租赁管理。2009年4月，为了迎接“世博会” 的召开，政府对天目路沿线楼宇外立面实施综合改造，并由英达方公司自行拆除不 夜城商厦橱窗和墙面上的广告。目前，系争商铺北面外墙被英达方公司制作的某品 牌的铝塑板广告覆盖。
简次雄、萧碧霞认为，2009年9月，英达方公司在未经其同意的情况下，以铝 塑板制作广告覆盖系争商铺落地透明外玻璃上，极大减损了系争商铺的物业价值。 经多次交涉未果，故诉请判令英达方公司拆除覆盖系争商铺上的铝塑板，恢复商铺 原貌；象征性赔偿简次雄、萧碧霞的经济损失人民币1元(以下币种均为人民币)。
英达方公司辩称，其覆盖铝塑板的部位在系争商铺的外立面墙体，该部位应属 于整个楼宇的公共部位，属于全体业主共有，不在简次雄、萧碧霞的专有范围之 内；最初楼宇外墙面覆盖的是公益广告，是在世博会期间根据政府的要求统一设 置，并经过广大业主和经营户同意的；目前覆盖铝塑板并没有影响简次雄、萧碧霞 的正常经营，也没有改变系争商铺的使用功能，对于简次雄、萧碧霞不构成妨害； 而且《物业管理服务合同》中明确约定，系争商铺所在楼宇的所有室内外广告场地 均由英达方公司统一经营管理，所得收益大部分用于公共设施设备的维护和更新。 所以英达方公司的行为是有合法依据的，不同意简次雄、萧碧霞的诉讼请求。
【案件焦点】
1.被铝塑板广告覆盖的墙面究竟是简次雄、萧碧霞专有还是商厦业主共有的 部位；
2.英达方公司在商厦外墙面覆盖广告的行为是否具有合法性；
3.在商厦外墙面覆盖公益广告或将商业广告收益用作维修基金能否构成英达 方公司违法行为的阻却事由；
4.英达方公司的覆盖行为是否导致简次雄、萧碧霞的合法权益受损。



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【法院裁判要旨】
上海市闸北区人民法院经审理后认为：
一 、根据系争及相邻商铺预售合同的附图记载，系争商铺北侧与商厦墙体之间 存在间隔，故法院认为在商厦设计之初两者应非同一墙体，按照有关规定建筑物的 外墙等基本结构部分应属于全体业主共有。即便以目前两者为同一墙体的实际情况 而论，依建筑物区分所有所持的“壁心和最后粉刷表层说”观点，专有与共有部分 的区分通常以房屋的墙壁、地板、天花板等边界部分厚度的中心线为界，并兼顾业 主在墙体上的最后粉刷层面所及部分，因此被告覆盖广告的部位仍属全体业主 共有。
二 、依照相关司法解释规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性 活动等事项，应当属于由业主共同决定的与共有和共同管理权利有关的其他重大事 项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而 英达方公司并无证据证明在商厦外立面覆盖广告时曾召开业主大会进行表决或征求 两个过半数业主的同意，故法院认为其覆盖行为违法，侵犯了业主的共有权。英达 方公司主张，为配合外立面整治工作曾开展了捐款活动，应当视同征求业主意见。 姑且不论捐款业主是否已达法定比例，而以捐款方式代替征求意见，尤其在未明确 告知的情况下即视为业主默示同意，明显缺乏法律依据，亦有违诚信原则，故对于 英达方公司抗辩意见法院不予采纳。
三 、按照英达方公司的陈述，商厦外立面的改造肇始于迎世博，由政府相关部 门牵头，并覆盖以公益广告。此时能否不经业主同意而为之?该问题涉及个人利益 与公共利益相抵触时究竟何者为先的问题，法院在此不作评判。但目前商厦外立面 覆盖的系商业广告，并非出于公共利益之目的，自应优先考量业主个人利益无虞。 至于英达方公司将广告收益直接用作维修基金，法院认为亦不能构成其违法行为的 阻却事由。因欠付维修基金与侵犯业主共有权系两个层面的法律问题，并不能发生 相互抵销或先后履行的情况；而且以牺牲业主的物权利益为代价来换取维修基金的 财产利益不符合法律的价值取向，法院实难认同。
四 、根据简次雄、萧碧霞提供的照片，法院确信系争商铺北侧最初应为透明玻 璃幕墙，英达方公司擅自覆盖了商业广告进行经营性活动，简次雄、萧碧霞作为权 利人得依法请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。鉴于系争商铺所处的临街位



四、排除妨碍 151

置，通过透明玻璃橱窗陈列商品可以吸引潜在的顾客光顾和消费，具有一定的商业 价值；而英达方公司的覆盖行为势必造成该部分客源的流失，使系争商铺应有的价 值受到贬损，致简次雄、萧碧霞罹患损失，英达方公司应承担赔偿责任。现简次 雄、萧碧霞仅主张赔偿经济损失1元，系其对自身权益的处分，于法不悖，可予 支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法 院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第 七条、第十四条之规定，判决如下：
一 、英达方公司应于本判决生效之日起十五日内拆除覆盖在本市闸北区天目西 路144号商铺北侧外墙面的铝塑板广告，恢复商铺北侧墙面原状。
二、英达方公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿简次雄、萧碧霞经济损失 1元。
【法官后语】
本案系商场业主和物业管理公司就商场外立面的利用问题发生的纠纷。怎样在 不侵害业主个体权利的情况下，最大限度地发挥物业的商业价值，体现整体利益， 这是一个权利和利益博弈的命题。本案在此方面做了有益的法律探索，先从房屋的 实体结构出发，界定了建筑物区分所有中较为常见的公、专归属问题，继而对于如 何利用共有部位的程序引入了明确的法律规定，最后对侵犯业主共有权的责任承担 问题作了较为详细的分析。
具体对以下问题作出了界定：
第一，建筑物区分所有的原则。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道 路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共 有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条针对业 主共有共用部分进一步明确：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本 结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设 备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也



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不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依 法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者 城镇公共道路、绿地占地除外。根据《解释》的规定，商厦外立面属于建筑物的外 墙，应当归全体业主共有。但本案的特殊性在于，整个商厦的外墙与业主所有商铺 的墙体发生了重合，对于该部位区分所有存在分歧。本案引入了目前比较流行的 “壁心和最后粉刷表层说”,即区分专有与共有部分，通常以房屋的墙壁、地板、天 花板等边界部分厚度的中心线为界，并兼顾业主在墙体上的最后粉刷层面所及部 分。该观点在立足建筑物本身构造的基础上，充分考量了对使用部位的实际控制能 力，为建筑物区分所有提供了一种简单明了、又易于为人接受的理论依据。运用到 本案中，目前张贴广告的部位是外立面的外侧，应当属于全体业主共有。
第二，利用共有部位所应遵循的程序。《物权法》第七十六条：下列事项由业 主共同决定： …… (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改 建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以 上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部 分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《解释》第七条： 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大 会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权 法》第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大 事项”。根据上述两项规定，已经明确了“利用共有部分从事经营性活动”属于业 主行使共同管理权利的“一般重大事项”,而非“特别重大事项”,仅需要“两个 过半数”的业主同意即可。而对于业主的表决程序，通常的做法有召开业主大会、 向业主发放征询单、张贴告示收集意见等，但因物业管理公司的服务质量良莠不 齐，实践中业主对于表决程序的合法性、合理性经常提出质疑。本案中，物业公司 在利用共有部位时显然没有经过合法的表决程序。由于事关业主的切身利益，无论 是对“一般重大事项”还是“特别重大事项”的表决，我们认为，均应采取较为 严格、完备的程序为妥，以避免可能引发的纠纷。
第三，保障业主共有权与维持正常物业管理活动的博弈。物业管理公司为了维 护、修缮建筑物、提供优质的服务需要相当的成本，通常是由业主缴付的物业管理




四、排除妨碍


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费、维修基金或者公共收益中支出。本案所涉商厦由于维修基金匮乏，实际上是用 出租广告位获得的公共收益进行补充，物业公司的出发点无可厚非，但其为了保证 物业管理的正常运行却侵犯了业主的权益。对此，法院也面临着两难的选择，一方 面要依法保障业主专有或共有的权利，另一方面也要保障正常物业管理工作的开 展，此时，表决程序是否完善，就成为法院定夺所要保护权益的关键，由于本案中 的物业公司没有采取妥当的表决程序，没有征求本案商铺业主的意见，其所主张的 系为了公共收益而覆盖广告就不能获得支持。实践中，如果是物业管理方采取了表 决程序，但是有瑕疵，应当允许其通过事后征询的方式加以弥补，并积极组织业主 和物业公司协商，寻求妥善的解决方案。
编写人：上海市闸北区人民法院魏思奇