——翟某芹诉周某所有权确认案
【案件基本信息】
1.调解书字号
上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初7257号民事调解书2.案由:所有权确认纠纷
3.当事人
原告:翟某芹被告:周某
【基本案情】
翟某芹系周某的母亲。2013年6月4日,周某经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2013年6月19日,周某出具证明,内容为:母亲以我的名义用现金自己买的产权房,周某丈夫在证明上签字。
2016年11月19日,翟某芹(甲方)与周某(乙方)签订协议书,协议书上还载明丙方为周大、周中、周小,但丙方未签字。协议书主要内容为:第一条,为促进家庭和谐共处,保持家庭和谐防止家庭纠纷,本协议经三方共同协议,乙方提前返还甲方用于购买系争房屋的65万元现金(包含各种花费在内),将款项直接打至甲方银行卡内,该银行卡由甲方保管。甲方继续养老居住在系争房屋内。65万元现金作为养老基金专款使用。第二条,乙方为系争房屋的实际所有权人,与房地产登记等登记信息一致。甲方及丙方均不再对该房屋提出任何异议。房屋上涨价格与甲方、丙方无
任何关系,今后无论该套房屋涨价还是跌价也不产生任何经济纠纷。第三条,本协议系各方真实意思表示,不存在胁迫、欺诈行为。
另,翟某芹非上海市户籍,在上海市无缴纳社保等情况。【案件焦点】
能否支持翟某芹确认系争房屋归其所有并将房屋登记至其名下的请求。
【法院调解要旨】
一审法院经审理认为:系争房屋经核准登记为周某所有,翟某芹主张系“借名卖房”、房款由翟某芹出资、房屋应当归翟某芹所有;周某主张系共同购房,房屋归周某所有、翟某芹享有居住权,双方对相关事实各执一词,并对对方为证明己方主张所提供的证据持有异议。最为关键的是,无论翟某芹与周某之间对系争房屋形成何种内部分配关系,即使双方确属“借名买房”关系,鉴于翟某芹目前并不符合本市购买住宅的资格,翟某芹要求确认系争房屋归其所有并将房屋登记至其名下,存在法律及政策障碍,法院无法准许。
但考虑到本案系母女间的家庭纠纷,翟某芹已年迈,为彻底化解矛盾,维系家人间的亲情,维护老年人的权益,法院在向翟某芹释明了本案重大的诉讼风险后,决定将调解作为解决本案的主基调。从本案涉及的情、理、法等角度分别对母亲和女儿进行沟通,引导双方提出具有可操作性的调解方案。
经过多次努力,母女双方最终达成调解协议:房屋归周某所有,周某向翟某芹支付房屋折价款100万元。至此,这起母女纠纷终于得到解决,母女关系也得到了缓和。
【法官后语】
1.“借名买房”的法律属性界定
在借名买房纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的真实权利状态与登记状态不一致,根据《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条要求确认其为真实权利人。对于借名购买的房屋,在是否存在房屋所有权的真实状态与登记状态不一致、借名人是否应为该房屋的真实权利人的问题上,实践中主要存在两种观点。
第一种观点为“物权说”,即如当事人能证明双方借名买房,则当事人间的真实意思系借名人购买房屋并取得所有权,被借名人虽被登记为权利人,但并非当事人的真实意思表示,不动产登记簿的权利推定力因有证据证明权属的真实状态而遭到否定,从而应回归到真实的权利状态。
第二种观点为“债权说”,即被借名人购房的买卖合同真实有效且完成了所有权登记,登记权利人是唯一合法所有权人。借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方,不产生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权,但可提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。
目前,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》采纳了“债权说”,上海市高级人民法院未对此问题予以明确。笔者认为应采取“债权说”为宜。
首先,《物权法》确立了物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式,借名买房行为并不能直接产生物权。
其次,当涉及借名人与登记权利人之外的第三人的对外关系时,“债权说”更有利于保护信赖物权公示效力的第三人、维护交易秩序的畅通与安全。
最后,当事人借名买房往往系出于规避法律政策(如规避房贷、税
收、限购等政策)、借用他人资格享受某种购房优惠等目的,实际上是对相关政策的架空,在法律上具有一定的可非难性。如采取“物权说”,则以规避限购政策而借名买房的当事人可借此取得所有权,这将导致限购政策落空,违背了“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的原则。
2.“借名买房”案件的审理要点
(1)对双方真实意思表示的审查
当原、被告对于房屋权利归属的陈述存在不一致时,法院应通过审理以下相关要素来查明双方原本的真实意思表示:第一,购房款(定金、
首付款、贷教还款部分等)、税收、中介费等购房基本费用的出资情况及出资的法律性质,主张为实际权利人的借名人是否进行了出资,相关出资是否属于借款或赠与关系。第二,房屋的实际使用及管理情况,如房屋由谁占有使用或管理,房屋出租的租金由谁收取,房屋物业费、水电费等公共事业费用由谁支付,房屋装修由谁负责并出资,房屋维修由谁负责并出资等。第三,房屋相关凭证的留存情况,即购房合同、发票、收据、房产证等与房屋权属相关的重要文件由谁保管。第四,双方当事人之间就房屋归属是否存在其他口头或书面的约定,有无相关证人证言可予以佐证。
(2)对争议房屋是否符合转让交易条件的审查
对于借名人要求变更房屋权利登记的案件,法院应注重审查房屋是否符合转让交易的条件。第一,房屋是否属于经济适用房、动迁安置房等一定期限内不得上市交易的房屋。第二,房屋是否被司法查封或因有违章建筑而被限制交易。对于不符合转让交易条件的房屋,法院不可通过判决或调解使其过户。
(3)对要求变更权利登记的借名人的购房资格的审查
实践中,对于法院判决或调解过户的房屋,在后续执行过程中,不动产登记事务中心一般不对原告有无购房资格进行审查,而直接依据法院生效文书协助执行。由此,法院实际上承担了审查购房资格的职责。为了避免无购房资格的借名人通过法院调解或判决过户房屋、规避政策,案件审理中,法院应对借名人是否是上海市户籍、是否已婚、名下拥有住房情况、非本市户籍居民家庭缴纳个人所得税或社会保险情况等进行询问,并要求其提供户口簿、结婚证、缴税证明、家庭名下拥有住房情况等材料。
(4)对是否涉及案外人权利的审查
法院在对此类案件进行审理时,还需注意是否涉及案外人的权利,如有需要应追加为第三人,避免原被告对房屋权属的处理损害他人的合法权益。第一,房屋物权的取得是否在登记权利人婚姻存续期间,如属夫妻共同财产,应追加配偶为第三人参加诉讼。第二,如房屋存在抵押权人等他项权利人,应通知其参加诉讼。第三,如存在与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易的人,应通知其参加诉讼。该第三人以是否已经办理房屋所有权转移登记为标准,又可分为对借名登记房屋享有请
求权的合同债权人和已经办理完登记而取得物权的人。3.“借名买房”案件的调解策略
(1)对无法过户的房屋,应告知原告诉讼风险
经法院审理查明,如系争房屋不符合交易过户条件或借名人不具备购房资格等,致使房屋无法过户至借名人名下的,法院应向原告释明诉讼风险。如原告坚持要求过户,法院应当判决对诉讼请求不予支持。本案中,翟某芹非上海市户籍,在上海市也没有缴纳过社保等,不符合当前上海市购买住房的相关政策,故对于原告的诉讼请求,法院不应准许。
(2)为化解矛盾,可寻求变更物权外的其他调解方法
如法院查明原、被告间确实存在借名买房的关系,但因不符合限购等政策致使房屋权属无法转移至借名人名下,考虑到借名人确实对房屋进行了出资,且借名人与登记权利人间关系恶化,登记权利人如今后擅自处置房屋可能使借名人权利无从实现的情况,法院可以为双方寻求变更物权之外的其他调解方法。
(3)对房价款分割进行调解的可行路径
在借名人无法获得物权的案件中,对房屋进行折价分割及变价分割是对房价款分割进行调解的可行方案。第一种为折价分割,房屋仍归登记权利人所有,登记权利人向借名人支付房屋折价款。在此类调解中,法院可引导双方当事人基于房屋出资情况、房价上涨情况等因素,对房屋折价款的分割进行调解。如房屋实际由借名人居住的,为避免今后出现其他矛盾,法院还应注意对房屋的占有情况进行处理。第二种为变价分割,由原、被告共同出售房屋后对房屋实际出售价格进行分割。
编写人:上海市宝山区人民法院蒋梦娴