— — 史某某诉王翠荣共有案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第7571号民事判决书
2. 案由：共有纠纷
3. 当事人
原告：史某某 被告：王翠荣
【基本案情】
原告史某某系被告王翠荣之孙女。诉争的北京市朝阳区王四营乡观音堂村观音 惠园房屋系王四营地区腾退安置用房，房屋性质为按照经济适用住房管理，现登记 在被告名下。2008年，原告将被告诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认其对上述 房屋具有所有权。2008年10月该法院作出(2008)朝民初字第17944号民事判决 书，判决上述房屋由原告、被告共有，原告占有80%的份额。后被告不服上诉，但
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
在二审过程中撤回上诉。现原告以其占有诉争房屋80%的份额、被告一直将该房屋 对外出租导致原告无法实现产权目的等为由，要求分割诉争房屋。
庭审中，经询问，被告称不能协商确定分割房屋的方式，也不能对诉争房屋进 行实体分割，不要求分割得到实物、也不同意给付原告补偿款。
本案审理过程中，原告申请对诉争房屋的价值进行评估，法院予以准许，经北 京市高级人民法院摇号确定，法院委托杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司进行 此次评估。2012年7月23日，该公司出具《房地产估价报告》,确定诉争房屋在 满足假设和限定条件下的市场估价结果为99.71万元。此次评估发生评估费4986 元，已由原告向评估机构预交。庭审中，原告称因诉争房屋系按照经济适用住房管 理的性质，本案中其同意按照上述评估数额99.71万元作为处理本案共有纠纷的基 数，以该数额为标准计算原告给付被告的补偿款，如法院判决该房屋全部归原告所 有，则该房屋将来上市交易，相应补交的税费由原告自愿承担。另，双方均陈述诉 争房屋装饰装修的费用为4000元，系由被告支付，原告同意将上述费用在本案中 一并处理。
【案件焦点】
按份共有的房产如何进行分割。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：对分割共有的不动产没有约定或者约定不 明确的，按份共有人可以随时请求分割；共有人可以协商确定分割方式。协商不成 的，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以 分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款 予以分割。本案中，根据生效判决的确认，诉争房屋由原、被告共有，其中原告占 有80%的所有权份额。双方未约定不得对诉争房屋进行分割，故原告现要求分割诉 争房屋，符合法律规定。经询问，被告既不同意取得全部房屋份额给付原告补偿， 也不同意原告取得全部房屋份额。而原告同意取得全部房屋份额而给付被告补偿 款。据此，根据双方对于诉争房屋的所有权份额、双方对于诉争房屋分割的具体意 见等情况，诉争房屋应采取分割给原告而由原告给付被告补偿款的方式处理为宜。 诉争房屋系按照经济适用住房管理的房屋，原告称同意按照评估的数额计算补偿
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款，自愿承担将来上市交易产生的税费，对此法院不持异议。法院将在评估数额的 基础上，按照双方的份额计算原告应给付被告折价补偿款的数额。诉争房屋存在装 饰装修，相应的费用4000元由原告支出。诉争房屋判归原告所有，原告应向被告 予以相应补偿，本案中对此一并予以处理。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条 之规定，作出如下判决：
一 、位于北京市朝阳区观音惠园房屋于本判决生效之日起归原告史某某所有。
二 、原告史某某于本判决生效之日起十五日内给付被告王翠荣上述房屋折价补 偿款199420、装修补偿款4000元。
【法官后语】
本案法律关系明确，根据生效判决的确认，诉争房屋由原、被告共有，原告占 有80%的所有权份额，被告占有20%的所有权份额，双方对该房屋处于按份共有 的状态，且双方也并未约定对其不得分割，按照《物权法》第九十九条之规定，原 告有权提出分割之要求。考虑到房屋作为不动产，按照所有权比例强制物理分割不 具备实际操作性，无法保证分割的精确和公平，因此，本案承办法官按照《物权 法》第一百条之规定向原、被告释明，双方可对该房屋拍卖、变卖取得的价款予以 分割。而双方均不同意此方案。原告表示可以由其取得全部房屋的份额而给被告合 理补偿，也可以由被告取得全部份额而给予原告合理补偿。被告经法院释明，对原 告提出的上述两种意见均不同意。在此情形下，经原告申请，法院启动了对房屋价 值的鉴定程序，鉴定结果送达双方后，被告称涉案房屋系因其房屋拆迁而获得，其 购买剩余权属份额，应按照拆迁安置中约1600元/平方米的购买标准支付价款。原 告则表示同意按照评估报告中所载明的房屋市场价值支付被告房屋份额所对应的款 项。基于公平考虑，法官初步确定了将被告所属份额判归原告所有，由原告支付相 应对价的分割方案，并着手开展释明工作。法官通过引用相关案例告知被告，拆迁 安置房屋来源于对安置人口的补偿，其标准带有明显的福利性质，然而经过一定期 限后上市便可以按照市场价格进行买卖交易，故其方案不具有合理性。经过上述释 明，被告表示对按照市场价格计算份额的方案予以理解，但其认为，原告为不具备 民事行为能力的未成年人，如果一旦将房屋判归原告所有，其母亲作为财产代管人
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将会随意处分该房屋，以致损害原告的利益。对此，法官继续当庭向双方释明，涉 案房屋属于原告所有，原告的母亲等人作为原告的监护人，可行使监督权利，任何 人擅自处分或损害原告利益，都将承担相应的法律责任。由于双方矛盾较深，本案 虽终究没有达成调解方案，但通过做上述工作，原、被告双方均对判决结果表示认 可，故一审判决后双方均未上诉。
编写人：北京市朝阳区人民法院赵世奎 宋学亮
