——王某某、昆明某某经贸有限公司诉云南某某 贸易有限公司等返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院(2022)云01民终13511号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷
3.当事人
原告(上诉人):王某某、昆明某某经贸有限公司(以下简称昆明某公司)
一、物权保护纠纷 61
被告(被上诉人):云南某某贸易有限公司(以下简称云南某公司)、安宁 某某经贸有限公司(以下简称安宁某公司)、昆明五华区某某火锅店(以下简 称某火锅店)、江某
【基本案情】
云南某公司是案涉房屋的原所有权人。案涉房屋曾于2011年抵押给某银 行，于2012年被法院查封，后经三次司法拍卖和变卖均流拍，法院于2019年 裁定以以物抵债的形式将该房屋抵给王某某、昆明某公司，其对案涉房屋拥有 按份共有所有权。王某某、昆明某公司在以物抵债时已知晓案涉房屋的租赁情 况(租赁事实未经核实),法院对案涉房屋以现状进行移交。
云南某公司于2012年将案涉房屋出租给安宁某公司，双方签订《房屋租赁 协议》,租赁期限为20年。2014年，云南某公司为追索租金向法院起诉安宁某 公司，安宁某公司于2014支付了租金尾款。安宁某公司于2015年将案涉房屋 转租给江某，双方签订《商铺租赁合同》,租赁期限为15年，云南某公司同意 安宁某公司该转租行为，江某已支付自2015年至2020年房屋租金，并在案涉 房屋经营某火锅店。
王某某、昆明某公司认为云南某公司、安宁某公司在涉案房屋抵押权设立 后将案涉房屋出租的行为违法，云南某公司、安宁某公司与江某系恶意串通损 害其合法权益，故相关租赁合同无效，江某应当返还涉案房屋。
【案件焦点】
1.房屋租赁是否为虚假合同，是否有效；2.王某某、昆明某公司能否以租 赁合同无效为由排除承租人对涉案房屋的占有。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市五华区人民法院经审理认为：王某某、昆明某公司拥有所有 权的案涉房产于2015年7月9日就进入了拍卖程序，拍卖公告当中均载明标的 现存租赁关系，王某某、昆明某公司在受让案涉房屋时对物上存在租赁的事实
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中国法院2024年度案例。物权纠纷
是明知的。本案被告之间相互订立的关于案涉房产的租赁合同，都是发生在王 某某、昆明某公司以物抵债取得所有权之前，不因订立合同时间在案涉房屋设 立抵押权之后或者是因人民法院的执行裁定书而当然无效，且根据现有证据本 案案涉两份房屋租赁合同承租人均已经实际占用租赁物且已支付租金，王某某、 昆明某公司没有证据证明承租人为恶意承租人时应当推定承租人为善意，案涉 房屋在先的抵押、查封不能导致租赁合同无效。在先抵押后租赁情形下抵押权 实现时可以涤除租赁权，但租赁权不能当然除去，抵押人在抵押权设定后再将 标的物出租，本身并不存在合同无效或者可撤销的情形，因此，抵押权对抗租 赁权涤除租赁权的方式为抵押权人或者抵押物受让人享有的法定解除权，不能 通过主张合同无效或者行使撤销权解决。因此，以上租赁关系依法应当得到保 护，对王某某、昆明某公司的诉讼请求不予支持。
云南省昆明市五华区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六 条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百二十一条 规定，判决如下：
驳回王某某、昆明某公司的全部诉讼请求。
王某某、昆明某公司不服一审判决，提起上诉。
云南省昆明市中级人民法院经审理认为：在王某某、昆明某公司享有涉案 房屋所有权之前，安宁某公司与某火锅店、江某作为承租人占有使用了案涉房 产，并按约支付了租金。出租方与承租方在平等自愿的基础上签订的房屋租赁 协议未违反国家有关法律规定，合法有效。王某某、昆明某公司虽是该租赁物 的现有产权人，但在其以物抵债时已被明确告知租赁关系存在，该房屋在租赁 期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。故承租人的租赁关系受法律保护， 对租赁物的占有有法律依据。在租赁期限届满之前，王某某、昆明某公司的物 权不能排除涉案房产由承租人占有使用，其以购得该房屋且租赁关系不受保护 为由要求返还租赁房产无事实及法律依据。
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
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十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
一、带租拍卖相关法律关系分析
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 二十八条“……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭， 但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实 现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，在执行程序 中，基于“审执分离”的原则，人民法院不宜直接评价财产上租赁合同关系的 效力，仅审查租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响， 如果认为不影响的则不会腾退标的房屋，以带租方式进入拍卖。带租拍卖情形 下存在以下几种法律关系：原权利人与买受人之间成立买卖合同法律关系，原 权利人与承租人之间存在租赁合同法律关系，买受人受让标的物后也继受取得 租赁合同债权。
二、带租拍卖受让人的权利救济
(一)债权救济途径
《中华人民共和国民法典》第五百四十五条规定，“债权人可以将债权的全 部或者部分转让给第三人”,买受人受让标的物后，成为标的物的产权人，同 时继受租赁合同中出租人的权利义务，受原租赁合同约束，享有租赁合同出租 人的权利。因此，买受人如果不愿意受原租赁合同约定约束，又无法举证证明 原租赁合同存在法定无效事由的，可以依据《中华人民共和国民法典》合同编 规定享有租赁合同当事人撤销、变更、解除合同等权利，以终止原租赁合同条 款的履行。
1. 撤销。买受人认为原租赁合同约定的租金过低损害其租金利益的，可以 根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条“债务人以明显不合理的低价 转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影 响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可
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以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，在能够充分举证证明合理租金价 格的情况下，在撤销权除斥期间内向人民法院主张撤销原租赁合同。原合同被 撤销后，自始没有法律约束力。
2.变更。买受人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条 “当事人协商一致，可以变更合同”之规定与承租人协商租金以满足其租金 利益。
3.解除。(1)行使法定解除权。若承租人具有《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条规定的“不履行主要债务”“经催告后在合理期限内仍未履行” 等情形的，买受人享有法定解除权，在解除权行使期限内解除原租赁合同。 (2)与承租人协商解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。值得注意的是，如果存在转 租且转租行为经原出租人同意，这时转租合同是合法有效的，买受人不得随意 解除，如需协商解除需经次承租人同意。
(二)物权救济途径
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所 有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已 设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前 已被人民法院依法查封的”的规定，买受人可以基于物权主张租赁合同不再继 续履行，请求返还房屋。
三、带租拍卖受让人主张租赁合同无效的裁判思路
法律并不禁止抵押财产租赁。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规 定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”按照举重明轻的规则，解释上应当 准许抵押后租赁，且抵押权不以占有为内容，租赁则是以占有使用权利出让取 得交换价值的债权，在抵押权实现之前抵押权和租赁关系并不冲突，当不存在 法律规定的无效情形时，抵押后租赁的租赁关系应当认定为有效。
一、物权保护纠纷
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但是在抵押权实现时租赁合同是否继续有效?实现抵押权时抵押权人对标 的物拍卖、变卖所得价款优先受偿，基于“买卖不破租赁”的规则，抵押财产 的变价对于承租人的租赁权不产生影响，这时买受人受让标的物后，成为标的 物新的权利人，同时也继受取得租赁合同中原出租人的权利。即就租赁合同效 力审查，仍然严格按照《中华人民共和国民法典》关于合同无效的情形来审 查，不符合的应当认定租赁合同继续有效。
根据前述买受人的权利救济方式，以及诉源治理理念，人民法院在裁判文 书中给予当事人指引，即引导买受人与承租人(及次承租人)先行协商解决， 协商不成的，符合法定解除条件或者撤销权行使条件的以法定解除或撤销终止 租赁合同，或者通过物权优先原则对抗租赁权从而终止租赁合同的履行。
编写人：云南省昆明市五华区人民法院朱娟
