——任德梓诉范云清排除妨碍案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院(2012)淄民一终字第28号民事判决书
2. 案由：排除妨碍纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):任德梓
被告(被上诉人):范云清

【基本案情】
原告任德梓原为淄博市临淄区凤凰镇北龙村农民，其在本村有住宅一套，即本 案涉案房屋。1990年10月28日，淄博市临淄区土地管理局为原告办理宅基地使用 手续。1994年因办理招工，原告任德梓将户口迁至淄博市桓台县中心大街A 号。 同年7月15日(农历),原告之母王爱英与被告范云清自愿达成房屋买卖契约一 份，约定：1.卖方王爱英有旧宅基一处北屋四间(含大门一间)因闲置多年，自 愿出卖；2.买方范云清因家中住房困难等多方面原因，愿买此房作永久居住；3. 双方协议房屋售价四百元，在定本协议书时由中人证明当面交清等。该房屋买卖契 约内容及卖方王爱英、买方范允清、介绍人辛本安的签名均为辛本安所书写。1997




四、排除妨害 109

年3月11日，淄博市临淄区原召口乡北龙村村民委员会因收取被告所购买原告三 间旧屋的宅基超占使用费问题向淄博市临淄区原召口乡政府请示，3月17日，该乡 政府建设环保土地委员会批复按乡政府文件并结合本村实际情况办理，不超平方可 照顾。后原告以被告租住其房屋要求其搬出为由诉至法院。
庭审中，原告认可收到被告支付的400元，但主张该款为被告支付的1994年 至1997年四年的房屋租赁费，被告主张其支付的为购房款。诉讼中，法院依法对 证人辛本香、辛本香之妻李庆云进行了调查，二人均证实被告以400元的价格购买 了涉案房屋。
【案件焦点】
范云清占有、使用涉案房屋是基于买卖关系取得的权利，还是基于租赁关系取 得的权利。
【法院裁判要旨】
山东省淄博市临淄区人民法院经审理认为：被告提交的房屋买卖契约，证人辛 本香、李庆云的证言以及淄博市临淄区原召口乡建设环保土地委员会的批复等证 据，已经形成了一条完整的证据链，足以认定原告之母王爱英已于1994年农历7 月15日将涉案房屋卖给被告范云清并收取400元卖房款的事实。而原、被告原系 同村居民，原告之母将房屋卖给被告，被告有理由相信原告之母的卖房行为系代表 原告的有权处分，而且被告在涉案房屋居住时间已长达十几年之久，原告主张其不 知房屋已卖给被告而只是租赁给被告使用，未提供证据证实，且与常理不符，故对 原告以被告租赁其房屋为由要求被告搬出并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。
山东省淄博市临淄区人民法院依照上述事实及《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条之规定，作出如下判决：驳回原告任德梓的诉讼请求。
任德梓持原审意见提起上诉。山东省淄博市中级人民法院经审理认为：本案双 方当事人争议的焦点问题是被上诉人范云清占有、使用涉案房屋是基于买卖关系取 得的权利，还是基于租赁关系取得的权利；如是基于买卖取得，该买卖行为是否有 效。上诉人任德梓主张双方系租赁关系，除了自称“听母亲说的”外，未提供其他 有效证据来证明；被上诉人主张双方系买卖关系，提供了介绍人辛本安代书并代买 卖双方签字的房屋买卖契约，证人李庆云见证双方买卖契约签订及交易的证言，证





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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷


人辛本香作为涉案房屋的东邻，将其西层后墙卖给被上诉人范云清作为涉案房屋东 围墙的证言，原审法院对该两名证人所做调查笔录，以及北龙村委就被上诉人购买 涉案房屋后，如何向其收取宅基超占使用费事宜向当时的临淄区召口乡政府请示的 函等证据，上述证据能够互相印证，尤其是北龙村委的请示函，村委作为村内事务 的管理者，对房屋归谁所有、宅基由谁使用，应向谁收费，是明确知道的，且从该 请示函可以看出，对涉案房屋宅基收取宅基使用费的工作并不顺利，村委难以处理 才向乡政府请示的，其客观的证明了当时的房屋所有人及宅基使用人是被上诉人范 云清。被上诉人提供的证据相对于上诉人的举证，形成优势证据，原审法院据此认 定双方当事人之间系房屋买卖关系，并无不当。上诉人二审庭审中提供了四份证人 证言，因证人均未出庭作证，无法确认其真实性，本院不予采信。上诉人主张双方 系租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人作为与上诉人同一农村 经济组织成员，我国现行法律并不禁止其购买涉案房屋；在当年上诉人尚且年轻、 尚未成家的情况下，上诉人之母代其出卖涉案房屋，属善意家事代理范畴，也符合 本地的公序良俗，原审法院据此认定上诉人之母为有权处分，双方就涉案房屋的买 卖行为有效，并无不当。上诉人主张其母无权处分涉案房屋，买卖行为无效的上诉 理由，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程 序合法，应予维持。
山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 二条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，作出如下判 决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案主要涉及农村房屋买卖合同的效力问题。对农村房屋买卖合同效力的认定 主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖 体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规 定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。 而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因而主张合 同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序 良俗和诚实信用的社会根基，使违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买





四、排除妨害


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房者却蒙受损失。
农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10月1日开始施行 的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的， 应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转 让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，在具体 实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权 须同时具备以下条件：1.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2.受 让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3.转让行为须征得本集体经 济组织同意；4.宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
在实践中要全面考虑合同无效对双方当事人利益的影响，尤其出卖人因土地升 值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失， 来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合 同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利 于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁 判的法律效果和社会效果有机统一。
编写人：山东省淄博市临淄区人民法院 张凌燕