——戴海平、王宗友诉郧西县国有经营性资产管理办公室、 郧西县土产公司物权保护案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
湖北省十堰市郧西县人民法院(2012)鄂郧西民一初字第240号民事判决书 2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原告：戴海平、王宗友
被告：郧西县国有经营性资产管理办公室(以下简称国资办)、郧西县土产公 司(以下简称土产公司)




一、物权保护 7

【基本案情】
戴海平、王宗友夫妻二人原系土产公司职工。自1997年起，二人一直租用土 产公司城隍庙街占地面积822m²的收购门市部及后房(以下简称门市部)。2002年 4月1日土产公司因企业改制并制订改制实施方案，对资产处置采取高价中标、公 开销售形式转卖。2002年6月5日、7月18日土产公司得到政府相关部门批复按制 订的改制方案实施。2003年11月1日，郧西县供销合作社联合社(以下简称县供 销社)、土产公司改制组发出通知：土产公司自2003年10月1日全面进入企业改 制程序，原公司出租的门市部合同到期后一律不再续签合同，合同已到期的，在门 市部卖断前，其租金按原来年交租金的总额计算，按实际使用时间交纳。有关企业 改革的事宜，根据改制工作进展，公司发出公告，届时不再另行通知。此通知发出 后，戴海平、王宗友未与土产公司续签房屋租赁合同，但二人一直租用所诉争的门 市部及后房。2004年4月20日，县政府主持召开企业改制领导小组会议，对县土 产公司城隍街收购部房地产处置意见为：该宗房地产约822m², 由国资办代县政府 收储，收储价40万元，用于安置职工。2004年5月9日，土产公司主管部门县供 销社向县政府提出请县政府收购门市部的书面报告。同年10月8日，县供销社改 制组书面通知戴海平、王宗友，原土产公司南街收购部(即二原告所租赁的房屋) 由县国资办收购，其原承租和现要租赁的客户，均需与县国资办联系。同时告知其 交清原欠房租和财产。同年11月19日，王宗友向县国资办预交房租费1万元。同 年12月15日，县国资办与土产公司签订《资产收购付款协议》,将门市部以40万 元价格交由县国资办有偿收购。土产公司的上级主管部门县供销社作为鉴证方亦在 《资产收购付款协议》上加盖了印章。同日王宗友与县国资办签订了整体租用原房 屋的租赁合同。合同约定：租期一年，自2004年12月15日至2005年12月14日 止，租金28000元。此后每年合同到期后，戴海平、王宗友作为承租方与县国资办 续签了房屋租赁合同。截至2010年12月14日，二人已交清以前各年度房租。其 间，2005年5月11日，县国资办支付土产公司主管部门县供销社购房款35万元， 余款5万元于2006年1月9日已付清。2011年12月27日，县国资办将2004年12 月15日购买土产公司门市部的房屋在房管部门办理了过户登记。2012年2月20 日，戴海平、王宗友以县国资办与土产公司于2004年借企业改制之机，在未经职 代会三分之二以上职工讨论通过的情况下，非法签订协议，擅自将原土产公司门市





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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷


部的房产予以转让，侵犯自己作为承租人的优先购买权，请求确认县国资办与土产 公司签订的《资产收购付款协议》无效。国资办和土产公司认为戴海平、王宗友主 张优先购买权已超过法律规定的实体权利保护期间，其签订的《资产收购付款协 议》系合法有效。
【案件焦点】
戴海平、王宗友是否已经放弃对门市部房产的优先购买权。
【法院裁判要旨】
湖北省十堰市郧西县人民法院经审理认为：不动产的房屋承租人对所租赁的房 屋享有优先购买权是法律上为了保护承租人合法权益而设定的一项权利。戴海平、 王宗友在企业改制时已知道所租赁的房屋将要被变卖，却未主张优先购买权，属客 观事实。2004年11月19日王宗友向县国资办预交房租费1万元，自2004年12月 15日县国资办与土产公司签订《资产收购付款协议》后，戴海平、王宗友作为原 房屋承租人每年与县国资办签订房屋租赁合同，并交清了截至2010年12月14日 合同到期时的全部租金。其上述行为应视为对县国资办收购土产公司门市部房产行 为的认可，同时亦是对其作为原房屋承租人享有租赁房屋优先购买权的放弃。因此 戴海平、王宗友对自己所享有的民事权利已进行了处分，其后又主张保护优先购买 权，不符合法律规定。土产公司门市部房屋的所有权转让是县委县政府在企业改制 中为解决旧城改造、安置职工等历史遗留问题作出的决定，具有特定背景。土产公 司对受让人的确定具有选择权和批准权，县国资办享有的受让权也具有专属性。县 国资办对收购土产公司门市部的房产已办理房屋过户登记手续，现戴海平、王宗友 诉请法院要求确认签订的《资产收购付款协议》无效，本院依法不予支持。依照 《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审 理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十
四条第一款第(四)项之规定，作出如下判决：
驳回原告戴海平、王宗友的诉讼请求。

【法官后语】
本案处理重点在于承租人是否放弃优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇




一、物权保护 9

房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人 出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情 形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与 第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条第一款第 (三)和第(四)项规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人 民法院不予支持：(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购 买的；(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
具体到本案中，双方当事人意见出现分歧，我们抛开特殊时期企业改制经济因 素，从法律层面探究其主要原因在于债权与物权效力的比较理解。戴海平、王宗友 认为自己作为原承租人对上述房产具有优先购买权，但出租人土产公司公告将采取 公开销售、高价中标方式转卖其房产，且戴海平、王宗友得知通知后并未采取行动 或倾向于行使其承租人的优先购买权，反而向受让人县国资办预交房租费1万元； 自2004年12月15日县国资办与土产公司签订《资产收购付款协议》后，戴海平、 王宗友作为原房屋承租人每年均与县国资办签订房屋租赁合同，并交清了合同到期 时的全部租金。其上述行为应视为对县国资办收购土产公司门市部房产行为的认 可，同时亦是对其作为原房屋承租人享有租赁房屋优先购买权的放弃。虽有“买卖 不破租赁”的债权请求权，但不得对抗善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手 续的物权。
编写人：湖北省十堰市郧西县人民法院 邓银