——深圳市康佳视讯系统工程有限公司诉 北京盘古氏投资有限公司一般合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
最高人民法院(2012)民一终字第85号民事判决书 2.案由：一般合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):深圳市康佳视讯系统工程有限公司(以下简称康佳公司) 被告(上诉人):北京盘古氏投资有限公司(以下简称盘古氏公司)
【基本案情】
2007年12月19日，康佳公司与盘古氏公司签订《北京盘古大观室外全彩色 LED显示屏设计、制造、安装合同(交钥匙项目)》(以下简称《承揽合同》)。约 定：盘氏公司委托康佳公司就其位于“盘古大观”的室外全彩色LED 显示屏进行 设计、制作、安装，合同总价款为10335.73万元。2007年12月21日，盘古氏公 司与康佳公司签订了六份《商品房预售合同》,约定：出卖人盘古氏公司，买受人 康佳公司，房屋总价为10335.73万元，付款方式及期限见双方另行签订的《补充 协议书》。2007年12月19日，盘古氏公司与康佳公司签订《补充协议书》,约定： 康佳公司按照《承揽合同》约定完成交钥匙项目并交付盘古氏公司使用，方可视为 康佳公司已履行完毕《商品房预售合同》项下的全部付款义务。《承揽合同》、《商 品房预售合同》为两个独立的合同。如果盘古氏公司于2009年3月30日将《承揽 合同》约定的工程款10335.73万元汇至康佳公司则《商品房预售合同》解除，否 则，康佳公司有权选择解除或继续履行《商品房预售合同》。2008年2月1日，康



十二、承揽合同 207

佳公司开工承建“盘古大观”LED显示屏，在工程建设完成及验收后，盘古氏公 司未向康佳公司支付工程款。康佳公司起诉请求法院判令盘古氏公司立即向其交付 《商品房预售合同》项下的六套房产并承担违约金等。
【案件焦点】
如何认定《承揽合同》、《商品房预售合同》、《补充协议书》三者的关系，特 别是《商品房预售合同》的性质。
【法院裁判要旨】
北京市高级人民法院审理认为：三份合同系双方真实意思表示，均合法有效， 《承揽合同》和《商品房预售合同》通过《补充协议书》发生联系，三份合同构成 一个法律关系整体。《商品房预售合同》及《补充协议书》并不具有《中华人民共 和国担保法》和《中华人民共和国物权法》规定的相关担保方式的法律特征和形 式，故对盘古氏公司关于《承揽合同》与《商品房预售合同》之间系主从合同关 系的抗辩理由不予采信。结合《承揽合同》、《商品房预售合同》、《补充协议书》 的约定，盘古氏公司的主要义务在于按照约定期限向康佳公司支付工程款，否则应 当根据康佳公司的要求交付房屋并支付违约金。根据《补充协议书》约定，盘古氏 公司应于2009年3月30日前向康佳公司支付《承揽合同》约定的工程款。但盘古
氏公司未按照约定履行付款义务，已经构成违约，应当承担相应违约责任。北京市 高级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、 第一百二十条，判决：
一、盘古氏公司于判决生效之日起十日内向康佳公司交付《商品房预售合同》 项下的六套房产，并以盘古氏公司承担全部费用和税款的方式为康佳公司办理房产 过户登记手续。
二 、驳回康佳公司的其他诉讼请求。
三、驳回盘古氏公司的其他诉讼请求。
康佳公司和盘古氏公司均不服一审判决提出上诉。最高人民法院认为：一审判 决认定事实基本清楚、适用法律正确，在查明盘古氏公司按照合同约定需要向康佳 公司支付的违约金数额远远高于康佳公司应当向盘古氏公司支付的违约金数额的基 础上，考虑到康佳公司依照合同约定取得盘古氏公司依据《商品房预售合同》交付




208


中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


的房屋后，足以弥补其工程款及其利息损失，故酌情判令盘古氏公司向康佳公司交 付案涉六份《商品房预售合同》项下房屋，并以盘古氏公司承担全部费用和税款的 方式为康佳公司办理房产过户登记手续，并无不当。《商品房预售合同》不属于 《承揽合同》的担保合同，不因违反《中华人民共和国物权法》有关流押的规定而 无效。最高人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项，判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
对于《承揽合同》、《商品房预售合同》、《补充协议书》三者的关系及性质问 题， 一、二审法院的认识是一致的，即三份合同系双方真实意思表示，均合法有 效。《承揽合同》和《商品房预售合同》通过《补充协议书》发生联系，三份合同 构成一个法律关系整体。康佳公司完成《承揽合同》约定的合同义务，视为履行完 毕其在《商品房预售合同》中所应承担的交付购房款的全部义务。一审法院从履行 《承揽合同》的角度出发，认为盘古氏公司向康佳公司交付《商品房预售合同》项 下房屋为盘古氏公司的一种附条件的付款方式和义务，二审法院则从履行《商品房 预售合同》的角度出发，认为《商品房预售合同》是一个附解除条件的合同。但 一、二审法院均认为，《商品房预售合同》是否能够得到履行，应以盘古氏公司能 否依约于2009年3月30日向康佳公司支付10335.73万元工程款为条件。也就是 说，在康佳公司履行了《承揽合同》项下义务的情况下，盘古氏公司应依约于 2009年3月30日向其支付工程款10335.73万元，只要盘古氏公司将该笔工程款付 给康佳公司，则该《商品房预售合同》自动解除。如果盘古氏公司没有依约付款， 则康佳公司对是否继续履行《商品房预售合同》享有选择权，其既可以选择继续向 盘古氏公司追索工程款，也可以选择请求盘古氏公司履行六份《商品房预售合同》, 依约向其交付房屋。
对于如何认定《商品房预售合同》的效力，一、二审法院均认定其合法有效。 一审法院认为，双方在《补充协议书》中已经明确约定《承揽合同》与《商品房 预售合同》系相互独立的两个合同，二者内容不同，且《商品房预售合同》及 《补充协议书》并不具有《担保法》和《物权法》规定的相关担保方式的法律特征 和形式，故对盘古氏公司关于《承揽合同》与《商品房预售合同》之间系主从合



十二、承揽合同 209

同关系的抗辩理由不予采信。二审法院认为，法律有关禁止“流押”、“流质”的 条款，其立法本意在于避免债权人乘债务人之危，要求以高价值的财产为低价值的 债务提供担保，在债务人无力偿还债务时直接取得担保财产所有权，因此获取高额 利益，产生不公平的结果，但本案则并不存在上述情形。理由是：第一、康佳公司 在签订《商品房预售合同》和《补充协议书》时没有乘盘古氏公司之危，双方是 经过充分协商的。康佳公司以垫付全部工程款的方式为盘古氏公司建造“盘古大 观”室外全彩色LED显示屏，盘古氏公司因此成为康佳公司的债务人。盘古氏公 司如果无力支付工程款，则完全可以通过调整工程量、品质等方式来减少工程款数 额。如果盘古氏公司不愿意向康佳公司交付房屋，其完全可以依合同约定支付工程 款使得该《商品房预售合同》解除。对此，康佳公司只能依约接受。所以康佳公司 不存在乘盘古氏公司之危，迫使其签订以高价值财产为低价值债务提供担保的合同
的情形。第二，双方签订的上述三份合同，确有通过《商品房预售合同》中康佳公 司购房款支付方式的约定，为康佳公司收取《承揽合同》项下工程款担保的意愿， 但《商品房预售合同》并非抵押担保合同，不具备抵押合同的法律要素。首先，担 保合同以担保主债务的履行为条件，是主合同的从合同，与主合同是一个整体。主 合同无效，担保合同也归于无效。但双方在《补充协议书》中明确约定，《承揽合 同》与《商品房预售合同》均为独立的合同，因一个合同的履行产生纠纷，不影 响另一个合同的履行，显然，二者之间并非主从关系。《商品房预售合同》并未约 定在盘古氏公司未依约支付工程款的条件下，康佳公司自动取得该合同项下的六套 房屋，而是约定在此种情况下，康佳公司取得了选择权，其既可以选择向盘古氏公 司继续追索工程款，也可以选择要求盘古氏公司履行《商品房预售合同》。这与流 押合同的特征之一，在债务人无力偿还债务时，债权人直接取得担保财产所有权是 有明显区别的。
综上，一、二审法院认定《商品房预售合同》不属于《承揽合同》的担保合 同，不因违反《中华人民共和国物权法》有关禁止流押的规定而无效。盘古氏公司 应当按照合同约定承担相应责任。
编写人：北京市高级人民法院杨绍煜