——杨某诉容某娟返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
陕西省宝鸡市金台区人民法院(2017)陕0303民初2779号民事判决书2.案由:返还原物纠纷
3.当事人
原告:杨某
被告:容某娟【基本案情】
2008年1月,原告取得位于宝鸡市金台区太平堡西路70号院×号楼×单元×号保障性住房购买资格。2008年2月19日,原告经人介绍将涉案房屋购买资格让与被告,双方签订《房屋转让协议书》一份。2008年2月5日至6月21日,被告以原告名义缴纳70%房款67958元,并支付基础设施入网费及维修基金8368元,共计76326元。6月21日当天被告还支付原告购房资格转让款5000元。被告交付房款后一直居住于该房至今。
2015年9月10日,甲方即宝鸡市保障性住房管理中心与乙方即原告签订保障性住房共有产权合同一份,合同载明:乙方经申请等程序购买位于金台区太平堡西路70号院的涉案房屋70%产权,建筑面积70.35平方米。
现按有关规定,乙方再购买20%产权,持有该房屋产权份额的比例占
到90%,甲方持有该房屋产权份额的比例为10%。乙方购买70%产权已缴房款67958元,现购20%产权应缴房款为17728元,达到90%产权总房款
为85686元。该房屋购买满五年后,90%产权可以上市交易,收益归乙方。此后原告缴纳剩余20%房款。2017年8月11日,原告办理不动产权证书,记载权利人为原告,共有情况为按份共有,权利性质为保障性住房,共有份额为原告90%,宝鸡市保障性住房管理中心为10%,房屋使用满五年后可转进(交易),政府优先回购。
2012年1月13日,被告经申请等程序也获得廉租房购买资格,购得金台区龙丰苑小区建筑面积为56.41平方米的住房一套。此后原、被告约定将该房屋置换给原告,2012年2月该房屋交付后原告一直居住至今。
【案件焦点】
1.不动产权证记载与实际出资情况明显不符是否可以确认房屋产权;2.仅凭不动产权证书是否可以要求实际占有房屋的出资人返还房屋。
【法院裁判要旨】
陕西省宝鸡市金台区人民法院经审理认为:对于当事人有证据证明不动产登记记载与真实权利状态明显不符的,不应仅凭产权证书直接确认房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。涉案房
产在不动产登记证书中记载原告为90%产权的权利人,故原告认为被告为无权占有不动产,请求判令返还原物。但原告当庭认可曾与被告签订协议将涉案房屋购买资格让与被告,被告实际交付房屋70%房款并一直居住至今,而原告自己仅交付20%房款。此后被告基于双方签订的《房屋转让协议书》在2008年缴纳房款后一直居住在涉案房屋已近十年,而原告一直没有主张过房屋权利,双方之间又不存在租赁等其他权利义务关系。
据此,有证据证明不动产登记记载情况与真实状况不符,仅凭登记记载主张不动产权利的不符合法律规定。原告亦不能证实被告居住涉案房屋系无权占有,故原告请求返还原物没有事实和法律依据,不应予以支持。
综上,陕西省宝鸡市金台区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条之规定,作出如下判决:
驳回杨某的诉讼请求。【法官后语】
本案涉及借名买房后房屋产权登记与实际出资购买情况不符,对房屋所有权的认定问题,实践中争议较大,并具有一定普遍性。我国物权法确立的基本原则为公示原则,人民法院在审理物权保护类案件中,认定物权的裁判标准原则上是依据不动产权登记证书。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。此条司法解释就是对物权公示原则的例外规定,亦是物权法中平等保护原则的体现。
物权主体的法律地位平等,在物权发生冲突的情况下,针对各个主体都应当适用平等原则解决纠纷。双方当事人都有权请求法院明晰产权确认归属。物权受到侵害后,各个物权主体都应当受到平等的保护。据此,实际
权利人的权益应当得到相应的保护,在有证据证明的情况下可以抗衡不动产权证记载的权利。
在实践中,不动产权证记载与真实权利状态不符的情况大致包含六种情形:第一,夫妻共同所有不动产登记在一方名下的;第二,借名购买不动产,将不动产登记在被借名人名下的;第三,作为遗产的不动产权登记在继承人、受遗赠人以外的人名下的;第四,不动产共有人未按约定分割并登记不动产份额的;第五,法院生效裁判文书确认的不动产物权权利人与登记簿记载的权利人不一致的;第六,仲裁委员会仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿记载的权利人不一致的。
本案属于第二类情况,即借名买房中比较特殊的保障性住房记载权利与真实权利不符情形。保障性住房是与商品性住房相对应的一类房
屋,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房、安置房和政策性租赁住房构成。保障性住房的买卖问题应当符合相关政策规定,如保障房上市交易的范围,必须在具有保障房购买资格的人员内部交易流动,保障房居住满一定年限方可上市交易等。本案诉争房屋的不动产登记中记载该保障房屋使用满五年可以上市交易,该涉案保障房属可以出让范国。杨某和容某娟双方均具有购买保障性住房的资格。双方签订转让购房资格协议时房屋使用满五年的条件尚未成就,但本案审理时交易条件已经成就,维持现有的占有状态比较适当。而且容某娟实际占有使用诉争房屋已长达近十年,如今杨某主张返还房屋是撕毁协议违背诚信的做法。容某娟支付大部分房款并实际占有使用房屋,是基于双方协议形成的占有,其权利应当予以保护。本案的判决维护了真实权利人的合法权益,有利于引领社会的良好风尚,树立社会诚实信用的价值观,也有利于实现利益的衡平。
编写人:陕西省宝鸡市金台区人民法院杨乐