——陈连某、杨井某诉刘亚某所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人法院(2017)京03民终12522号民事判决书2.案由:所有权确认纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):陈连某、杨井某
被告(上诉人):刘亚某【基本案情】
陈连某、杨井某系夫妻,陈某鹏为二人之子。2010年5月25日,宋某莲以255060元的价格购得北京市平谷区峪口镇峪口新村(以下简称峪口村)西区4号楼4单元×号房(即本案诉争房屋)后,经人介绍又将该房以原价卖给原告。原告将购房款一次性支付给宋某莲,宋某莲将房屋交付给原告。2011年9月,陈某鹏与被告相识并建立恋爱关系。因原告并非峪口村居民,2012年11月14日,原告前往峪口村委会将购房款收据、房屋所有权证、购房协议由宋某莲变更登记为被告,原告又向峪口村委会缴纳车棚费、卫生费、维修基金、改装押金、天然气费用等共计18513元,随后开始装修。另,本案诉争房屋所使用的土地系峪口村集体土地,峪口村委会仅向峪口村居民出售房屋。2015年1月30日,被告与陈某鹏登记结婚,随后共同与原告在涉诉房屋居住至今。2017年年初,被告与陈某鹏夫妻感情产生危机,原、被告对上述涉诉房屋的权属发生争议。原告提起诉讼。
【案件焦点】
1.原告是否已将涉诉房屋赠与被告;2.借名购买小产权房的权属如何认定。
【法院裁判要旨】
北京市平谷区人民法院经审理认为:首先,房屋所有权证、购房协议及购房款收据始终由原告掌握,其未曾交付给被告,此与赠与的正常表现相矛盾;其次,被告所称原告以被告等待原告之子陈某鹏五年结婚为前提而将涉诉房屋赠与被告,其并无相应证据可证实原告曾有这种意思表示;最后,涉诉房屋变更登记在被告名下时其与原告之子尚未结婚,如果仅以变更登记在其名下即推定原告有赠与的意思表示,并不符合自然人处分大额财产的惯常行为。因此,鉴于涉诉房屋系小产权房,再基于2012年时原、被告之间的关系,原告所称其将涉诉房屋从先前购买人宋某莲名下变更到被告名下仅系借名,更符合情理和既有事实。但是,因原告并非峪口村集体经济组织成员,而涉案楼房系小产权房,故法院仅可确认该楼房归其使用;且应明确指出,法院对上述房屋使用的处理不代表对该小产权房合法性的认定,不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据,亦不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或处理拆迁关系的依据。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定,判决如下:
本案诉争房屋归陈连某、杨井某使用。
刘亚某不服,提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为:首先,依查明事实,陈连某、杨井某系自宋某莲处购得涉案房屋,并将涉案房屋登记在刘亚某名下,相应房屋所有权证、购房协议及购房款收据始终由陈连某、杨井某掌握,未曾交付给刘亚某。刘亚某虽提供了派出所证明证实其曾报案称房本丢失,但仅凭该报案记录并不足以证实上述材料曾在刘亚某手中。其次,涉案房屋变更登记在刘亚某名下时其与陈某
鹏尚未结婚,仅以涉案房屋变更登记在刘亚某名下无法推定陈连某、杨井某有赠与的意思表示。最后,刘亚某亦举证证实包括涉案房屋在内的峪口村村民住宅楼项目需峪口村本村村民申请并通过审核方允许购买,在此情形下,陈连某、杨井某所主张的其自先前购买人宋某莲处购买涉案房屋并变更到刘亚某名下仅系借名,符合情理,法院予以采信。刘亚某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
1.何为借名购房
近年来,许多购房者出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的,借用他人名义购房和办理产权登记,在实践中形成了大量借名登记现象。借名登记又称借名购房,是指在房屋买卖过程中,实际出资人(又称借名人)因不能或不便以自己的名义购买房屋,经与他人(又称登记名义人或出名人)协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下,由实际出资人享有房屋权益,从而导致房屋的法律权属和事实权属分离的行为。借名登记行为造成房屋权属登记失
实,导致房屋买卖过程中事实权利和法律权利的断裂,容易引发一系列社会问题,在借名当事人之间引发了大量房屋权属争议。
2.借名购房的裁判基础现状
(1)以借名事实为裁判基础
基于出资、使用、房屋登记等事实推定当事人之间具有借名合意,确定房屋的真正权利人。
(2)以双方之间的法律关系为裁判基础
实践中主要存在实际出资人主张借名,登记名义人主张借贷关系、
委托对方购房形成的委托合同关系、赠与关系(一般发生在亲属之间)
等,此种情况一般先从事实审查,确定双方之间的法律关系,再确定房屋的真正权利人。本案中,基于当事人之间的亲属关系,登记名义人主张系实际出资人将涉诉房屋赠与登记名义人,故本案先进行事实审查,确定双方非赠与关系,而是借名购房。因涉案房屋系农村的小产权房,非农村集体经济组织成员出资购买的小产权房,仅可以对使用权做出处理,故在此基础上直接确认实际出资人对该房屋的权利性质,即实际出资人对该房屋享有居住使用权。
(3)以权利性质为裁判基础
实践中,实际出资人因政策限制不满足购房条件而借用登记名义人的购房资格,双方由此签订借名协议,实际出资人多基于出资、使用、借名协议等事实请求确认自己是房屋的实际所有权人或者请法院判令登记名义人将房屋过户到自己的名下。对此,法院的判决观点不一。有的直接确认实际出资人系房屋的真正权利人,最终确认房屋归原告所有,被告协助办理过户手续,即因购置房屋足以产生对抗登记不动产物权的正当权源。基于这种权源,赋予权利人提起确认之诉和给付之诉的权利,包括要求确认房屋权属和要求登记名义人协助办理过户手续等各项权利;有的基于物权效力理论,认定实际出资人只享有债权请求权而非物权请求权,实际出资人不能直接请求确认房屋归其所有,只有基于借名关系向对方提出协助办理过户手续或者搬出诉争房屋等请求。
3.借名购房的裁判基础探讨
根据《物权法》第十五条的规定,物权变动必须是意思主义与登记主义相结合。就借名登记而言,应围绕物权变动的规则来确定裁判规
则。我国物权变动有两个原则:一是区分原则,二是要因原则。区分原则
是原因行为和物权变动要区分,登记只是物权变动的要件而不是原因行为的生效要件,但同时原因行为对物权变动的影响体现在要因原则上,即合法有效的物权变动需要有一个合法有效的原因行为。法院在确认存在借名事实后,可出于对相关因素的考量,对借名事实进行价值判断进而裁决讼争房屋的归属,如违反国家政策的借名行为无效或者效力待定。虽然当事人之间存在借名关系,法院对此也予以确认,但是如果借名行为与现行有效的经济政策特别是房地产政策相冲突——如存在规避限购政策或经适房政策嫌疑等——则法院可判决该行为无效或者效力待定,对实际出资人要求确认权属或者要求协助办理过户手续的诉讼请求不予支
持。在实践中借名购房的核心问题在于确定房屋的权属,在前两个裁判基础中,通过确定借名事实和双方之间法律关系来认定房屋的真正权利人,实为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”的规定在实践中的表现。但在第三个裁判基础中,借名人与出名人之间对房屋权属的约定并不能推翻登记的效力。对此要从两个层面进行思考,即物权层面和债权层面。在物权层面,出名人已经完成了房屋登记,出名人已经享有完整的物权保护,借名人不享有直接索要物权的权利。在债权层面,借名人可依据与出名人的协议行使其债权性质的权利,如可以提起合同之诉,返还其相关的权益。也就是说,借名人因实际出资而享有合同法上的权益,但其无法享有物权保护,出名人虽有物权但有合同上的负担,此为借名购房的风险,法院的判决应从实体效果的角度达到平衡当事人利益的目的。
编写人:北京市平谷区人民法院李建伟韩欣