——范某侠诉周某保房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省徐州市中级人民法院(2017)苏民申2986号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人,再审申请人):范某侠
被告(被上诉人,再审被申请人):周某保 【基本案情】
2007年3月20日,被告周某保作为认购方与第三人徐州新华瑞房地产 投资有限公司(以下简称新华瑞公司)签订《“沂铁花苑”商铺认购协议 书》,约定:被告以4600元/平方米的单价认购沂铁花苑I103-1、I203-
1、I103-2、I203-2号商铺,建筑面积224.22平方米,总价款1031412元; 双方在2007年4月4日前签订正式《商品房买卖合同》。2007年4月18日, 案外人孙某珍向被告出具941724元工程款欠据一张,注明“以I103-1、
I203-1、I103-2、I203-2号门面房抵押,此门面房以沂铁花苑F楼工程款 作抵押,第三人在该欠据上盖章。除已付定金2万元外,被告于2007年4
月29日向第三人交付20万元购房款。后第三人将涉案房屋钥匙交付被告 周某保,被告周某保装修入住I103-1、I203-1、I103-2、I203-2号房屋





至今,一直未与第三人签订《商品房买卖合同》。2014年6月6日,第三人 新华公司以周某保为被告,向本院提起诉讼,请求被告周某保支付沂铁花 苑I103-1、I203-1、I103-2、I203-2号房屋剩余房款831412元及违约
金。新沂市人民法院于2014年12月31日公开开庭审理了该案,被告周某 保经公告送达传票未到庭参加诉讼。2015年1月9日,第三人以周某保未 到庭,相关事实无法查明为由,申请撤回起诉,后本院裁定准许。
2015年5月6日,新沂市住房和城乡建设局向原告范某侠核发新房权 证新沂字第20116612号《房屋所有权证》,确认位于新安镇徐海路168号 沂铁花苑6号楼I103-1号建筑面积为110.16平方米商铺归原告范某侠单 独所有。经新沂市人民法院依职权调查,原告申请办证时向房产部门提 交一份落款日期为2015年4月9日《商品房买卖合同》一份,销售不动产 统一发票(办证联)等。本案在审理过程中,原告范某侠拒绝就房屋买卖 情况接受法庭询问,但认可第三人新华公司作为出卖人,未将涉案房屋交 付原告占有、使用。另,经原、被告确认,原告持有的《房屋所有权证》 登记的沂铁花苑6号楼I103-1号房屋,由上、下两层组成,与被告认购并 实际居住的沂铁花苑I103-1、I203-1、I103-2、I203-2中的两套房屋重 合,但庭审中,原告无法陈述涉案房屋具体位置。经本院实地勘察,目前6 号楼I103-1号、I103-2号房屋相邻,两房中间无隔断墙,共用两房中间的 入户门,房内已装修,仅一处楼梯通向二楼房屋。
【案件焦点】
“一房二卖”时,房屋已由出卖人交付前买受人占有、使用的情况 下,后买受人能否依据已经取得的产权登记请求前买受人腾退房屋。
【法院裁判要旨】
江苏省徐州市新沂市人民法院经审理认为:本案因第三人新华瑞公 司在向原告出售涉案房屋时,仅履行权利交付义务,未履行实物交付义 务,导致涉案房屋的所有权与占有权发生分离。原告虽因买卖行为而取





得涉案房屋所有权,但该权利来源于第三人,故其继受取得的权利不得优 于其前手即第三人所享有的权利。第三人在将房屋所有权转让给原告
前,虽未与被告签订《商品房买卖合同》,但与被告签订的《“沂铁花
苑”商铺认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容,且在约定的合 同签订日后收取被告交付的购房款,并将涉案房屋交付被告使用,应认定 第三人与被告之间的商品房买卖合同成立。第三人虽未将涉案房屋所有 权转移登记至被告名下,但已将房屋的占用、使用等权能让与被告,该让 与行为不违反法律规定,也未损害他人合法权利,被告因此对涉案房屋的 占有应受法律保护。在被告占有、使用涉案房屋期间,虽房屋所有权发 生转移,但不影响被告依据其与第三人的约定继续对涉案房屋的占有、
使用。第三人如对被告的占有、使用行为持有异议,可另行解决。因第 三人未向原告履行房屋的实物交付义务,原告也未实际取得涉案房屋的 占有、使用权,故其要求被告腾让,并支付占用使用费无事实和法律依
据,本院不予支持。原告如认为第三人的交付行为不符合合同约定,可要 求第三人继续履行交付义务或承担违约责任。综上,根据《中华人民共 和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条之规定,作出如下 判决:
驳回原告范某侠的诉讼请求。
原告范某侠不服一审判决,提起上诉,江苏省徐州市中级人民法院依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定, 作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
范某侠又提出再审申请,江苏省高级人法院依照《中华人民共和国 民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民 共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,作出如下裁
定:





驳回范某侠的再审申请。 【法官后语】
关于本案的处理有两种意见:第一种意见认为,根据一房数卖纠纷的 处理规则,一般应按照办理房屋所有权登记、合法占有房屋、买卖合同 成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案周某保在范某侠取得涉案房屋 的所有权之后,未经范某侠同意继续占有涉案房屋,构成对范某侠房屋所 有权的侵犯。范某侠要求周某保腾出涉案房屋于法有据,应予支持。
第二种意见认为,本案因新华瑞公司在向范某侠出售涉案房屋时,仅 履行权利交付义务,未履行实物交付义务,导致涉案房屋的所有权与占有 权发生分离。范某侠虽因买卖行为而取得涉案房屋所有权,但该权利来 源于新华瑞公司,故其继受取得的权利不得优于其前手即新华瑞公司所 享有的权利。新华瑞公司在将房屋所有权转让给范某侠前,虽未与周某 保签订《商品房买卖合同》,但与周某保签订的《“沂铁花苑”商铺认 购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容,且在约定的合同签订日后 收取周某保交付的购房款,并将涉案房屋交付周某保使用,应认定新华瑞 公司与周某保之间的商品房买卖合同成立。新华瑞公司虽未将涉案房屋 所有权转移登记至周某保名下,但已将房屋的占用、使用等权能让与周 某保,该让与行为不违反法律规定,也未损害他人合法权利,周某保因此 对涉案房屋的占有应受法律保护。新华瑞公司如对周某保的占有、使用 行为持有异议,可另行解决。
笔者同意第二种意见。理由如下:
首先,我国房地产立法起步较晚,由于种种原因,社会上还存在不少 因买卖或其他原因未办理产权过户登记的房屋,导致房屋实际所有人与 法律登记所有权不一致。部分群众由于法律素养普遍较低,他们往往不 在意房屋过户登记,而关注房屋是否实际交付,如果法律对他们合法占用 权利不予以保护,强行让其腾让安身立命之房屋,势必增加社会不稳定因





素,确立一房多卖纠纷解决规则时不得不考虑的上述国情。
其次,实践中的“一房数卖”,往往还可能存在一些不可告人的目
的,如恶意串通、非法债务、诈骗等,后买受人不依据合同向出卖人主张 房屋交付义务或违约责任,转而起诉要求前买受人腾让房屋,往往是为了 规避法律规定,达到非法目的。另外,前买受人占有房屋的一房多卖纠
纷,如买受人系善意,且在购买前尽到审慎义务,多数纠纷能避免。实践 中之所以出现这类纠纷,有的往往是买受人明知有争议或他人已占用而 购买,有的是出卖人与后买受人恶意串通,有的是出卖人为规避前买受人 违约责任等,出卖人故意置身于纠纷之外,将矛盾转移至前后买受人之
间,扰乱房地产市场交易秩序。此时,法院应审查房屋占有人对房屋的占 有是否具有合法性、正当性,后买受人购买、过户是否存在恶意,如后买 受人购买诉讼房屋时明知合法买受人已购买该房屋,并合法占有,仍与房 屋转让人签订买卖协议并办理房屋产权过户登记,该行为损害了合法买 受人的利益,属无效的恶意登记行为,其权利亦不能对抗合法买受人因先 占有讼争房产而享有之权利。买受方应以合同相对方为被告提起债权给 付之诉,要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况 下承担相应的违约责任。如果不审查占用正当性,后买受人购买是否违 背诚实信用原则,一概按照办理房屋所有权登记、合法占有房屋、买卖 合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,将导致法律的规定与现实生
活、社会习俗发生冲突,一旦诉至法院,会使判决在法律与社会习俗之间 游离。
再次,根据“一物一权主义”,当物权与债权同时存在时,物权具有 优先于债权的效力。当物权与债权同时存在时,物权优先于债权。物权, 最显著的特征是排他性。尽管物权行为的发生是基于一定的债权原因, 但因物权行为具有无因性和独立性,一旦物权转移,其即独立于债权行
为,并不因为债权行为的无效而无效。另外,因物权优先于债权,后买受 人可以以物权人身份行使物上请求权,也可以合同债权人身份行使合同





请求权,主张违约责任,但选择权在于买受人,法院对此不能限制。同时, 所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、
收益和处分的权能,该四项权能在一定条件下可以分离。在房屋买卖中, 房屋出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付,如仅履行权利交付 义务,而未履行实物交付义务,导致房屋的所有权与占有权发生分离。如 出卖人在向买受人转让所有权前,已将房屋租赁第三人,买受人即使通过 买卖取得房屋所有权,也不能行使完全所有权,要求租赁人退还房屋,简 称“买卖不破租赁”,租赁人的占用使用权应得到保护。同理,后买受人 虽因买卖行为而取得房屋所有权,因该权利来源于前买受人,而出卖人在 将房屋出卖给后买受人之前,已将房屋占用、使用权能转让给前买受人, 后买受人继受取得的权利不得优于其前手即出卖人所享有的权利,即使 后买受人取得房屋所有权,在前买受人占用、使用房屋正当理由消除前, 也无权主张前买受人停止占用、使用,也即“后手不得优于前手” 。在 此情况下,前买受人虽合法取得房屋的占有、使用权能,但非所有权,后 买受人虽然取得所有权,但非完全所有权,保护前买受人的合法占用、使 用权与我国法律保护物权规定并不冲突。
最后,维护社会诚信价值的需求。目前,民事活动中,恶意串通损害 他人利益的现象普遍存在。恶意串通概念系从我国《民法通则》的规定 而来,该法第五十八条第四项规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三 人利益的民事行为无效。《合同法》第五十二条第二项规定,恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
恶意串通具有以下特征: (1)当事人双方出于恶意,即明知或者应知 某种民事行为将造成国家、集体或者第三人利益的损害,而故意为之。
因恶意串通而成立的合同当事人均出于故意,这种故意的本质在于通过 损害他人的利益而获取自己的非法利益。当然,因恶意串通而成立的合 同不以行为人已经或必然获得非法利益为必要条件。双方当事人或一方 当事人不知或不应知道其行为的损害后果,不构成恶意。 (2)当事人之间





互相串通,都希望通过实施某种行为损害国家、集体或者第三人的利
益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议,也可以是一方 作出意思表示,而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目的非法, 而用默示的方式表示接受。 (3)当事人互相配合或者共同实施了该非法 行为。它强调的是当事人的实施行为的恶意通谋性。根据《民法通则》 的规定,我们在司法实践中掌握的恶意为行为人于行为时明知其行为缺 乏法律上的根据或行为相对人没有权利,行为可能损害国家、集体或他 人利益而为之为恶意。结合本案,新华瑞公司与第二买受人明知房屋已 出卖的情况下,仍另行订立房屋买卖合同的行为应当确定为恶意串通行 为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第十条规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订 立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确 认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。本案被告 虽然未明确提出反诉请求,要求确认开发商第二次卖房行为无效,但是, 法院可以该条作为不支持原告诉讼请求的裁判依据。
编写人:江苏省徐州市新沂市人民法院 朱清华