——厦门市翔安区马巷镇五星社区居民委员会第七居民小组诉陈某 榆等房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判文书字号
福建省厦门市人民法院(2017)闽02民终5387号民事裁定书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):厦门市翔安区马巷镇五星社区居民委员会第七居 民小组(以下简称五星七组)
被告(上诉人):陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国 【基本案情】
1988年5月26日,五星七组与陈某榆(又名陈某)及陈某民(已故,系柯 某之配偶,陈某昌、陈某国之父)签订一份《房屋产权转让合同书》,后 因该合同书丢失,双方于2001年8月24日再次补签一份《房屋产权转让合 同书》,两份合同内容一致,主要约定:五星七组将政府批准的部分店
屋(该房屋原为一层房屋)及店屋顶基建使用权转让给陈某榆和陈某民, 现诉争房屋地址为翔安区马巷镇巷西路268-××号。后陈某榆及陈某民 在该房顶进行基建至三层,陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国居住在该房 屋。因五星七组房产证遗失,2011年五星七组补办房屋所有权证,产权人
为五星七组。五星七组认为,陈某榆及陈某民均非本小组成员,亦非本社 区的成员,购买本小组房屋违反法律的强制性规定,依法应当认定该合同 无效,请求法院判令:1.确认五星七组与陈某榆及柯某的配偶陈某民(已 故)2001年8月24日签订的房屋产权转让合同无效;2.判令陈某榆、柯
某、陈某昌、陈某国立即搬离址于翔安区马巷镇巷西路268-××号店面 二楼、三楼房屋并交还五星七组。厦门市翔安区人民法院于2017年8
月31日作出(2017)闽0213民初819号民事判决书判决:一、厦门市翔安区 马巷镇五星社区居民委员会第七居民小组与陈某榆及陈某民2001年8
月24日签订的房屋产权转让合同无效;二、判令陈某榆、柯某、陈某
昌、陈某国应于本判决生效之日起三十日内搬离址于翔安区马巷镇巷西 路268-××号店面二楼、三楼房屋并交还厦门市翔安区马巷镇五星社区 居民委员会第七居民小组。宣判后,被告陈某榆、柯某、陈某昌、陈某 国向福建省厦门市中级人民法院提起上诉,在二审审理过程中陈某榆、
柯某、陈某昌、陈某国申请撤回上诉,福建省厦门市中级人民法院于 2017年12月6日作出(2017)闽02民终5387号民事裁定,准许陈某榆、柯 某、陈某昌、陈某国撤回上诉。
【案件焦点】
农村房屋买卖合同无效后对损失的处理。 【法院裁判要旨】
福建省厦门市翔安区人民法院经审理认为:农民集体所有的土地依 法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管 理。具体到本案中,五星七组与陈某榆、陈某民签订《房屋产权转让合 同书》,虽然交易的标的物是地上建筑物,但根据房地一体原则,实际上 双方交易的标的物也包括了相应的宅基地,陈某榆、陈某民不是五星七 组集体经济组织成员,且诉争房屋至今仍登记在五星七组名下,故双方签 订的《房屋产权转让合同书》违反了我国土地管理法等法律法规,本院
依法认定无效。
合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因购买人陈某
榆、陈某民在购买房屋后自行出资对房屋进行了新建,考虑到买受人对 于房屋的添附部分系附和于出卖人五星七组原有的原物上,无法分离,故 买受人将添附一并返还给付出卖人,由出卖人将原房及添附部分的价值 折价补偿买受人。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基 地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故 出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿, 应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因 房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等因素予以确定,但鉴于陈某
榆、柯某、陈某昌、陈某国在本案审理期间未就其损失提出明确的反诉 主张,故本案不予处理。陈某民去世后,陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国 依法继承陈某民对于诉争房产享有的权利,且居住在诉争房产二楼、三 楼中,故五星七组主张陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国搬离址于翔安区 马巷镇巷西路268-××号店面二楼、三楼房屋并交还给五星七组的诉讼 请求,本院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国土地管理法》第十条,《中华人民 共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:
一、厦门市翔安区星社区居民委员会第七居民小组与陈某榆及陈某 民2001年8月24日签订的房屋产权转让合同无效;
二、判令陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国应于本判决生效之日起三 十日内搬离址于翔安区马巷镇巷西路268-××号店面二楼、三楼房屋并 交还厦门市翔安区星社区居民委员会第七居民小组。
陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国因不服一审判决,提起上诉。福建 省厦门市中级人民法院审理过程中,陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国向 本院申请撤回上诉。
本院认为,陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国在本案审理期间提出撤 回上诉的请求,不违反法律规定,本院予以准许。依照《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百七十三条规定,裁定如下:
准许陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国撤回上诉。 【法官后语】
在城镇化建设背景下,土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的 拆迁利益驱动下,出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益后 反悔,向人民法院提起诉讼要求判决确认合同无效,归还房屋的案例屡见 不鲜。在房屋买卖合同被确认无效后,如何平衡双方的利益呢?
房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的 处理上,要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,包括出卖人因土 地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的 差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻 建、装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对买受人的投入进行补偿。
故,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:1.返还原购房价款及房屋原 购买价款和现房屋价款之间的差价;2.买受人因扩建、改建、装修使房 屋增值的部分;3.该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增 值部分。以上损失需要委托有资质的评估机构进行评估确定损失数额。 对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后根据过错分配原则予以处
理。
本案中,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因购买 人陈某榆、陈某民在购买房屋后自行出资对房屋进行了新建,考虑到买 受人对于房屋的添附部分系附和于出卖人五星七组原有的原物上,无法 分离,故买受人将添附一并返还给付出卖人,由出卖人将原房及添附部分 的价值折价补偿买受人。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋
及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同 无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失 的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买 受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等因素予以确定,但鉴于 陈某榆、柯某、陈某昌、陈某国在本案审理期间未就其损失提出明确的 反诉主张,故本案不予处理。
编写人:福建省厦门市翔安区人民法院 郑宇彤
