——北京中信新城房地产有限公司诉陈某峰商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初9206号民事判决书 2.案由:商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告:北京中信新城房地产有限公司(以下简称中信新城公司) 被告:陈某峰
【基本案情】
2012年12月22日,陈某峰(买受人)与中信新城公司签订《预售合
同》 (合同编号Y14221× ×),合同约定陈某峰购买位于大兴区亦庄住宅 及商业项目(X1-1B)地块大兴区亦庄中信新城X1-1B地块A-11号住宅楼2 层2单元××号的房屋,总价为4480255元,首付款为1800255元,其余房 款2680000元由陈某峰向银行申请贷款予以支付。合同约定的房屋交付 时间为2013年10月31日。
关于违约责任,合同附件五第四条约定:如因买受人原因,导致银行 从出卖人处扣款,买受人必须自扣款之日起5日内归还出卖人代还款项,
并按以下方式承担责任,出卖人有权在买受人已付款中优先扣除:买受人 逾期超过90日仍未归还出卖人代还款项的,出卖人有权解除合同。如在 预售合同约定的房屋交付时间之前,出卖人解除合同的,买受人应当自解 除合同通知送达之日起7日内按照预售合同累计的逾期应付款的3%向出 卖人支付违约金,并按中国人民银行住房贷款利率向出卖人支付代垫期 间代还款项的利息,以及代还金额10%的违约金;如在预售合同约定的房 屋交付时间之后,买受人应按本款上一项的约定承担违约责任,还应向出 卖人支付自商品房交付之日起的房屋使用费,每个月的房屋使用费按照 总房价款1%的标准计算。
2013年1月8日,陈某峰与农行、中信新城公司签订个人购房担保借 款合同,陈某峰为借款人、农行为贷款人,中信新城公司为保证人。借款 总额为2680000元,借款期限360个月,借款利率为基准利率下浮14%,还款 方式为等额本息还款法,还款周期一个月。借款合同采用阶段性保证+抵 押。由阶段性保证人中信新城公司自贷款发放之日起至被告陈某峰取得 房地产权权属证书,并办妥以农行为抵押权人的抵押登记手续之日止,为 被告陈某峰的债务承担连带保证责任。陈某峰未按合同约定期限归还借 款的,农行有权计收罚息和复利,有权提前收回已发放的借款。借款合同 签订后,2013年1月8日,农行向被告陈某峰发放了268万元贷款。截至
2016年3月24日,被告陈某峰已逾期10期未还款。2016年9月19日,北京市 东城区人民法院作出(2016)京0101民初7132号民事判决书,判决陈某峰 偿还农行借款本金2593629.45元及至给付之日起止的利息、罚息和复利 (其中截止到2016年3月34日的利息、罚息和复利为116884.15元,自2016 年3月25日起至给付之日止的利息、罚息和复利按双方签订的个人购房 担保借款额合同约定比例计算),中信新城公司在上述债务中承担连带保 证责任。
2017年2月22日,农行为中信新城公司出具代偿证明,证明中信新城 公司已于2017年2月17日代陈某峰还款20万元,履行了部分担保责任。
2017年2月22日,北京中伦律师事务所出具律师函,催告陈某峰在收 到律师函之日起5日内,按照预售合同约定的出卖人收款账户,一次性向 中信新城公司偿还全部代扣款项20万元。如因陈某峰逾期履行付款义务 超过60日,中信新城公司将立即解除《预售合同》,并在已付购房款中扣 除总房款的20%作为违约金。
经查,中信新城公司已经收到陈某峰的首付款1800255元及银行贷
款268万元。陈某峰因没有支付房屋面积差价款,尚未办理房产证。截至 目前,陈某峰也没有收房。
【案件焦点】
开发商作为担保人替购房人偿还了贷款,而合同约定购房人未按照 合同约定及时还款,开发商是否有权解除商品房预售合同。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为:根据我国民事诉讼法的规定,当 事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告陈某峰经 本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,视为其放弃了答辩及质证的权 利。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解 除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合 同自通知到达对方时解除。原、被告签订的《预售合同》及其附件系双 方当事人真实意思表示,应属合法有效,对双方当事人具有法律约束力。 按照合同约定,因买受人原因致使银行从出卖人处扣款的,买受人逾期90 日仍未归还出卖人代还款项的,出卖人有权解除合同,并承担违约责任。 2017年2月17日,中信新城公司代陈某峰偿还欠农行款项,截至起诉时,陈 某峰尚未偿还代偿款项,逾期还款已超过90日,根据合同约定,中信新城 公司有权单方解除合同,故对于中信新城公司要求解除《预售合同》的 诉讼请求,本院予以支持;合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行 的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救
措施,并有权要求赔偿损失。《预售合同》解除后,陈某峰理应协助中信 新城公司办理《预售合同》网上签约备案注销手续,故对于中信新城公 司要求协助注销《预售合同》的诉讼请求,本院予以支持;合同解除后, 中信新城公司应返还陈某峰购房款。因陈某峰逾期90日未归还中信新城 公司代还款项,中信新城公司解除合同的日期在合同约定的房屋交付日 期之后,且陈某峰尚未使用房屋,故陈某峰应支付给中信新城公司代偿款 本息及违约金。原告主张的利息及违约金计算标准有合同依据,但金额 有误,本院予以调整。对该笔款项本院在中信新城公司应返还陈某峰的 购房款中依法予以抵扣。
北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三 条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条,《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、解除原告北京中信新城房地产有限公司与被告陈某峰于2013年 9月29日签订的《北京市商品房预售合同》 (合同编号:Y14221× ×);
二、被告陈某峰协助原告北京中信新城房地产有限公司办理《北京 市商品房预售合同》 (合同编号:Y14221× ×)网上签约备案的注销手续 (于本判决生效后十日内履行);
三、被告陈某峰需支付给原告北京中信新城房地产有限公司代偿贷 款本息及违约金27416元,扣除该笔款项后,原告北京中信新城房地产有 限公司返还被告陈某峰剩余购房款4452839元(于本判决生效后十日内履 行)。
【法官后语】
关于合同是否能够解除,有两种观点:
第一种观点认为,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同 的条件成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的,应
当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原、被告签订的《预售合
同》及其附件系双方当事人真实意思表示,应属合法有效,对双方当事人 具有法律约束力。按照合同约定,因买受人原因致使银行从出卖人处扣 款的,买受人逾期90日仍未归还出卖人代还款项的,出卖人有权解除合
同,并承担违约责任。2017年2月17日,中信新城公司代陈某峰偿还欠农 行款项,截至起诉时,陈某峰尚未偿还代偿款项,逾期还款已超过90日,根 据合同约定,中信新城公司有权单方解除合同,故对于原告中信新城公司 要求解除《预售合同》的诉讼请求本院予以支持。
第二种观点认为,中信新城公司无权要求解除合同。理由如下:第
一,对于已经履行完毕的合同,不存在解除的问题。涉案的买卖合同中, 被告作为买受人,已经履行完毕合同义务,即按照约定交付房款(大多数 案件中被告已经收房并且不欠房款,有些案件中可能欠一部分面积补差 款尚未补交,但该部分补差款,不能被认定为未履行合同义务),虽然合同 中约定的办证义务尚未履行,房屋的产权证尚未办理,但这是出卖人的义 务。在买受人已经履行完毕合同义务的情况下,且其并未违反房屋买卖 合同的基本义务,原告所主张的违约行为违反的不是买卖合同的约定义 务,而是借款合同中的还款义务。虽然该义务被规定在买卖合同中,但从 法理上讲,将一个合同中的违约条款作为另一个合同的解除条款,也不符 合合同稳定性的要求,尤其会使得已经履行完毕的合同长期处于不确定 的状态,时刻处于因其他合同中的违约条款触发而遭解除的不稳定中。
第二,综观涉案的房屋买卖合同和借款合同,开发商在借款合同中是 担保人身份,故房屋买卖合同中所约定的解除合同条款,应被解读为反担 保条款,即如果开发商代业主偿还贷款后,业主不能偿还开发商,开发商 即可收回房屋(解除合同只是收回房屋的手段),此时并不会考虑房屋的 现值,也就是说即使房屋价格上涨很多,开发商也能按照原价格收回。这 相当于是将该房屋作为担保财产。因为在业主履行完买卖合同义务,交 齐房款的情况下,虽然还差办证这一道手续,但房屋的权利实际已归属于
业主。据此,可以认定前述的反担保条款相当于约定“如果到时不能还 款,则将房屋收归开发商(解除合同此时只是过程和手段,结果就是不考 虑房屋的实际价值,变相收房)”,如此则有违担保法“流质契约之禁
止”的规定。
第三,权利义务可能严重失衡。开发商作为保证人,其本就依法享有 追偿权,完全可以通过行使追偿权来保护其合法权益。如果同时再约定 解除权,会出现如果房价降低,开发商就选择追偿权,如果房屋上涨,其就 选择解除合同。业主很可能只是拖欠少部分银行贷款,却面临房屋被收 回的结果,在房价涨幅很大的情况下,如此会造成利益很大失衡。
编写人:北京市大兴区人民法院 桂洋 齐伟龙
