——刘甲诉刘乙、谭某等案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民终86号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3. 当事人

原告（上诉人）：刘甲

被告（被上诉人）：刘乙、谭某 【基本案情】
1999年8月13日，谭某以戎顺公司经办人的身份与刘甲签订一份
《房屋销售合同》，约定刘甲购买戎顺公司开发的临街门面1间，房屋 总价为165000元。签订合同当天刘甲支付了购门面房款10000元，而后 陆续支付购房款190000元（该笔款中包含上述门面款以及商品住宅款，





住宅价款79800元），2000年3月29日支付购房款25000元（该款用于支 付商品住宅购房款）。

案涉房屋竣工验收后，谭某于2002年向刘甲交付了案涉门面房，该 房一直由刘甲管理使用至今。2002年4月29日，案涉房屋的房权证下
发，因刘甲款项尚未付清，故谭某将案涉房屋办理在自己名下，2003年 4月7日，在刘甲向谭某结清上述门面房及住宅的所有购房款后，谭某作 为收款人，刘甲作为缴款人于当天签订《购房结算书》，房款已足额缴 付，谭某代表公司与刘甲已完清购房付款结算。款项付清后，谭某将案 涉房屋的房权证原件交由刘甲保管至今。

2015年10月27日，刘乙以谭某未归还借款20万元为由向四川省宜宾 市翠屏区人民法院（以下简称翠屏区法院）提起民间借贷纠纷案，申请 查封案涉房屋，法院对案涉房屋进行了查封。在翠屏区法院执行中，刘 甲以案外人身份提出书面异议，要求撤销翠屏区法院作出的民事裁定
书，解除并停止对案涉房屋的查封和执行。翠屏区法院裁定驳回案外人 刘甲的异议请求。刘甲不服，提起案外人执行异议之诉。

【案件焦点】

案外人刘甲未办理过户登记是否存在过错。 【法院裁判要旨】
四川省宜宾市翠屏区人民法院经审理认为：对刘甲要求停止对案涉 房屋强制执行的诉求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复 议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人 对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排 除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法





有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动
产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩 余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办 理过户登记。”如上述分析，上述规定的前三个条件本案均符合，但就 案涉房屋至今未过户至刘甲名下，法院认为系“因买受人刘甲自身原
因” ，故不符合应支持排除执行的范畴。

四川省宜宾市翠屏区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三 百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行 异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作出如下判决：

驳回刘甲的诉讼请求。

一审宣判后，刘甲提起上诉。四川省宜宾市中级人民法院经审理认 为：金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异
议，在审查案外人对未办理过户登记是否存在过错时，应结合具体案件 情况，不宜对“过错”作扩大解释。本案从归责原因、权利基础、 占有使 用现状、执行异议之诉的实质来看，即使刘甲未及时要求谭某办理过户 登记存在一定的过错，该过错也不足以导致其请求权的丧失。一审法院 以未办理过户登记刘甲存在重大过错为由驳回其异议不当，予以纠正， 上诉人刘甲的该项上诉理由成立，应予支持。

四川省宜宾市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第二项规定，作出如下判决：

一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初2385号 民事判决；





二、停止对涉案房屋的执行；

三、确认涉案房屋归刘甲所有。 【法官后语】
从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面：一是对他 人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不 符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权
利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公 共利益和他人合法权益。

我们认为，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动 产提出异议，在审查案外人对未办理过户登记是否存在过错时，应结合 具体案件情况，不宜对“过错”作扩大解释。
首先，对于普通的民事主体，不能苛求其法律素养有多高。诉讼与 执行本身有一定的时间要求，很可能不能满足对买受人物权期待权的保 护要求。本案中，执行法院在2010年受理刘甲的保全异议（肖某诉谭某 民间借贷纠纷案）后未予作出答复，后来因为保全到期自然解封，对此 刘甲并不知情。基于刘甲不知房屋查封已经解除的情况，其有理由相信 房屋还在查封中，不能办理登记。因此，不能以房屋已经解除查封，就 把没有办理过户的过错归咎于刘甲。

其次，刘甲已经实际占有房屋，并且未怠于主张权利。在《中华人 民共和国物权法》实施以前，案涉买卖合同已经生效，案涉房屋已经交 付刘甲占有使用，刘甲的占有使用行为从2002年一直延续至今。2010年 因肖某诉谭某民间借贷纠纷案案涉房屋被一审法院查封，刘甲以案外人 身份及时提起了保全异议，因一审法院未对该保全异议作出处理，直至





保全期满案涉房屋自动解除保全，至此能证明刘甲在积极主张权利。

再次，刘甲对本案执行标的享有所有权并不必然损害申请执行人权 益。一是从成立时间上来看，刘甲要求谭某办理过户登记手续的物权请 求权要早于刘乙与谭某因民间借贷纠纷所形成的债权请求权。二是从权 利性质上来看，刘乙的请求权基础在于与谭某之间的民间借贷纠纷产生 的债权，并不是基于谭某享有涉案房屋所有权而产生。在此意义上，刘 甲的请求权即使排除刘乙债权的执行，也并未对其债权的实现形成不利 影响。三是从权利发生的根源上来看，刘甲购买房屋具有为其提供生活 收益与保障等生存利益关系，在刘甲购买房屋并实际占有使用多年的情 况下，与刘乙以获取利息收益为目的的金钱债权相比，刘甲的请求权具 有准物权的性质。

最后，在谭某不配合的情况下，刘甲客观上难以办理过户登记。根 据古某对谭某的笔录来看，谭某认可刘甲已经付清了全部款项，其应当 积极协助刘甲办理过户登记手续。结合本案诉讼情况来看，谭某消极应 诉，在谭某不积极配合过户的情况下，刘甲客观上难以办理过户登记， 房屋未过户不能完全归责于买受人刘甲。

编写人：四川省宜宾市中级人民法院 王付兵