——郑某敏诉丁某华、王某璇抵押权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2018）京03民终11583号民事判决书 2.案由：抵押权纠纷
3. 当事人
原告（上诉人）：郑某敏
被告（被上诉人）：丁某华、王某璇 【基本案情】
2008年2月14日，北京市住房和城乡建设委员会向郑某敏颁发《房 屋所有权证》，将位于北京市朝阳区某小区17号楼1层7-102号房屋（即 涉案房屋）登记在郑某敏名下。2014年3月31日，案外人王某荣以郑某 敏代理人的名义将涉案房屋转移登记至丁某华名下，2014年8月12日，
丁某华作为抵押人、王某璇作为抵押权人签订了《借款抵押合同》，当 日，丁某华对涉案房屋办理了抵押登记，王某璇作为房屋他项权利人取 得了房屋他项权利证书。双方还经公证处办理了《借款合同》的强制执
行公证。
2015年4月14日，北京市方正公证处出具执行证书，王某璇为申请 执行人，丁某华为被申请执行人；公证机构对执行证书所涉及的债权债 务进行了核查，王某璇提出申请之日丁某华尚有借款合同约定本金100 万元及相应利息、滞纳金未偿还。
2015年，郑某敏作为原告将被告北京市规划和国土资源管理委员
会、第三人丁某华、王某璇诉至法院，要求撤销北京市规划和国土资源 管理委员会为丁某华核发的《房屋所有权证》。2016年9月19日，法院 作出（2015）朝行初字第759号行政判决书，查明：郑某敏与丁某华系 母子关系；2008年2月14日，北京市住房和城乡建设委员会向郑某敏颁 发了《房屋所有权证》，将涉案房屋的所有权人登记为郑某敏；2014年 3月31日，“郑某敏代理人”王某荣与丁某华共同申请办理涉案房屋所有 权转移登记，后丁某华领取了《房屋所有权证》。该判决认为：虽然北 京市住房和城乡建设委员会尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但 根据司法鉴定意见及公证处出具的证明，作为房屋所有权转移登记行为 之基础的《存量房屋买卖合同》中郑某敏签字非本人所签，委托书的
《公证书》系伪造，委托书中“郑某敏”的签字亦非本人所签，故争议房 屋所有权转移登记行为的合法性的基础存在缺失，应当予以撤销；同时 指出虽然涉案房屋的所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及 于对涉案房屋抵押登记行为的合法性。后判决撤销北京市住房和城乡建 设委员会2014年3月31日将涉案房屋的所有权人由郑某敏转移登记为丁 某华的行政行为，同时撤销为丁某华颁发的《房屋所有权证》。该判决 已生效。
【案件焦点】
王某璇对涉案房屋的抵押权是否构成善意取得。 【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：关于《借款抵押合同》的效
力，合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、 胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集 体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会 公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。丁某华向王某璇 借款并签订《借款抵押合同》后，王某璇实际出借款项，现没有证据证 明丁某华与王某璇之间签订上述合同存在合同无效的法律规定的情形， 故双方签订的《借款抵押合同》合法有效。郑某敏要求确认《借款抵押 合同》无效的诉讼请求，没有依据，不予支持。
关于王某璇对涉案房屋抵押权是否构成善意取得，《中华人民共和 国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受 让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受 让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者 动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者 动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让 人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人 有权向无处分权人请求赔偿损失；当事人善意取得其他物权的，参照前 两款规定。首先，丁某华与王某璇签订《借款抵押合同》时，丁某华拥 有北京市住房和城乡建设委员会颁发的涉案房屋的《房屋所有权证》， 虽然此后该房屋所有权证通过判决形式予以撤销，但在签订合同当时， 王某璇无法预知该后果，也无从知晓丁某华是以其他手段非法获得该房 屋所有权证。其次，丁某华向王某璇借款，王某璇亦实际出借了100万 元，并进行了相应的公证，从借款流程上看并无瑕疵；也没有证据证明
丁某华与王某璇之间是恶意串通。最后，在出借款项后，王某璇及时办 理了涉案房屋的抵押登记，取得了房屋他项权利证书。综合以上情形， 丁某华对涉案房屋的无权处分不影响王某璇取得相应的抵押权，王某璇 对涉案房屋的抵押权构成善意取得。综上，郑某敏要求确认《借款抵押 合同》无效并请求丁某华、王某璇协助办理解除抵押登记手续的诉讼请 求，没有法律依据，不予支持。
北京市朝阳区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二
条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回郑某敏的全部诉讼请求。
郑某敏不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理 认为：郑某敏上诉主张丁某华与王某璇签订的《借款抵押合同》无效， 应当就该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效 的情形承担举证证明责任。丁某华签订《借款抵押合同》时对于抵押财 产虽然没有处分权，但无权处分并不必然导致合同无效，郑某敏以《借 款抵押合同》违反了《中华人民共和国物权法》第四十条为由主张合同 无效，但上述法律规定并非效力性强制性规定，对郑某敏该项主张不予 采纳。郑某敏以《借款抵押合同》属于“以合法形式掩盖非法目的”为由 主张合同无效，但其未能说明丁某华与王某璇签订《借款抵押合同》确 实存在双重目的，亦未就“非法目的”的内容举证证明，对郑某敏的该项 主张不予采纳。签订《借款抵押合同》后，王某璇实际向丁某华出借了 合同约定的款项，现有证据难以认定双方存在恶意串通的情形。故一审 法院认定《借款抵押合同》有效并无不当，二审法院予以确认。
抵押权的善意取得，应当满足四个条件，即抵押权人不知道抵押人
没有处分权、抵押权人没有重大过失、抵押权人履行了主合同义务、已 办理抵押登记。真实权利人主张抵押权人不构成善意的，应当承担举证 证明责任。因丁某华取得的《房屋所有权证》系办理完毕抵押登记后由 生效判决撤销，现有证据亦不能证明王某璇在签订《借款抵押合同》时 即知晓丁某华没有处分权或系以非法手段取得《房屋所有权证》，王某 璇亦按照借款合同的约定向丁某华支付了借款，故一审法院认定王某璇 善意取得抵押权并无不当。郑某敏以王某璇未实地考察房屋状况为由主 张王某璇并非善意，依据不足，不予采纳。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案处理重点在于善意取得房屋抵押权能否构成撤销房屋登记的阻 却事由，即无处分权人处分他人房屋并办理了登记，在真实的房产权利 人主张撤销房屋登记，第三人主张善意取得房屋抵押权时，能否构成撤 销房屋登记的阻却事由？
1.抵押权是否适用善意取得
善意取得制度旨在保护无权处分情况下善意第三人的权利，主要针 对无权处分人处分他人财产的情形，也有少部分欠缺处分权而擅自处分 财产的情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无 处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法 律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有 权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的
价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经 登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动 产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，善意 受让人取得权利的类型不仅限于动产和不动产所有权，还包括其他物
权，而抵押权亦包含于他物权范畴，因此也应当适用善意取得制度。
2.抵押权善意取得的构成要件
参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，认定抵押权的 善意取得应以所有权善意取得的三个要件为基本依据。
第一，无权处分人擅自将不动产或动产抵押给第三人。主要存在两 种情形，一种是共有人未经其他共有人同意抵押不动产或动产，另一种 是假冒他人名义抵押他人房产。学界有观点认为假冒他人名义抵押他人 房产的，抵押权不应适用善意取得。暂不论是否认同该观点，本案中， 郑某敏称其儿子丁某华窃取了房屋所有权证书后办理了转移登记，将涉 案房屋登记在丁某华自己的名下。也就是说，在房屋被办理抵押登记当 时，丁某华为房屋所有权登记的所有权人。因此，在这一点上，至少在 抵押登记当时不存在假冒他人名义抵押他人房产的问题，而是在处分权 利时存在瑕疵。最高人民法院办公厅2011年10月9日印发的2011年《全 国民事审判工作会议纪要》中，对第三人利益的保护问题，也明确“转 让人转让登记在其个人名下的房地产不符合法律规定或者当事人约定转 让条件的，如果受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产 转移登记手续，可以依据物权法第106条第1款的规定处理” 。这一规定 的精神是合理的，就是说即便登记的权利人处分权利不符合规定或约定 的情形，也应当保护善意第三人的利益，更进一步明确了保护善意第三 人的出发点。
第二，支付了合理的对价。这也是基于维护正常市场交易秩序的考 量。对于是否合理，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权
法〉若干问题的解释（一）》第十九条提出的判断标准为“应当根据转 让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市 场价格以及交易习惯等因素综合认定” 。具体到本案，借款实际支付及 抵押登记并无太大争议。
第三，抵押权人在抵押当时是善意的。这也是本案的主要焦点，通 常也是审理中的难点，即不动产抵押权人“善意”的认定。《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五 条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分 权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”鉴于物权法对不动产 确立了“不动产登记的公示原则”及“不动产登记簿具有权利推定效力”，
充分赋予抵押权人在举证责任上，只要能证明是基于对不动产登记簿的 信赖，可直接推定其“善意” 。本案中，丁某华与王某璇签订《借款抵押 合同》时，丁某华当时拥有涉案房屋的《房屋所有权证》，虽然此后该 《房屋所有权证》被法院通过判决形式予以撤销，但在签订合同当时， 王某璇无法预知该后果，亦无从知晓丁某华系以其他手段非法获得该房 屋所有权证。因此，本案中的抵押权善意取得成立。
3.抵押权的善意取得是否构成撤销房屋登记的阻却事由
根据《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、
仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假 材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记， 收回房屋权属证书，登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取 得的除外。”该条明确规定，如果存在善意取得的情形，则构成撤销房 屋登记的阻却事由。
编写人：北京市朝阳区人民法院 李方 周剑彬
