——曹某诉北京龙城兴业物业管理有限公司、北京市鲁艺房地产开发有限责任 公司侵权责任案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2018）京01民终7071号民事判决书 2.案由：侵权责任纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：曹某

被告（被上诉人）：北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙 城公司）

被告（上诉人）：北京市鲁艺房地产开发有限责任公司（以下简称 鲁艺公司）

【基本案情】

曹某系北京市海淀区某小区×号楼1层至2层1单元101号房屋（以下 简称涉案房屋）的所有权人。龙城公司于2016年5月17日至2017年11月 29日为涉案房屋所在小区提供应急物业服务。鲁艺公司系涉案房屋的房 地产开发企业。2016年6月，涉案房屋墙外的地下共用污水管道发生渗





漏，导致涉案房屋的负一层因污水渗漏产生损失，曹某为此支出维修费 用。曹某认为，发生渗漏的管道系共用的隐蔽排水管道，应由龙城公司 与鲁艺公司承担维修责任，二公司未能对受损管道进行充分维修，给其 房屋及屋内装修、物品造成渗漏损失，且曹某支付了共有设施的维修费 用。曹某遂起诉要求龙城公司与鲁艺公司支付其维修费用并赔偿损失。

【案件焦点】

1.房屋渗漏原因的确定；2.房屋共有设施损害的责任划分。 【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：在住宅保修期内，房屋的共用 设施出现问题，应由房地产开发企业承担保修责任。在住宅保修期满
后，如因房屋质量不合格导致房屋共用设施出现问题，房地产开发企业 仍应承担维修义务；如因共用设施正常的损耗与老化产生问题，由物业 公司负责一般日常的维护与保养，但对于修缮范围大、维修难度高、维 修费用高等共用设施的修缮、改造等，则应使用住宅专项维修资金进行 维修。本案中，因维修的紧急性，曹某已自行维修完毕，已不具备条件 对管道破裂的原因是否系质量问题进行鉴定。隐蔽排水管道的维修难度 较大、费用较高，已超出物业日常维修保养的范围，但因现行的住宅专 项维修资金审核标准明确规定隐蔽给排水工程的保修期最低为10年，本 案案涉管道维修亦难以使用住宅专项维修资金。虽然涉案房屋取得施工 许可证当时的相关规定确认给排水工程的保修期限最低为2年，但并未 明确规定隐蔽的给排水管道的保修期限。后施行的《商品住宅工程质量 保修规程》明确规定采取隐蔽方式安装的给排水管道最低保修期为10
年，可见隐蔽的给排水管道的常规使用寿命至少应为10年以上。综合以 上因素，法院认为鲁艺公司应承担本案共用管道的维修责任，鉴于曹某





与龙城公司亦有义务减少损失的扩大，曹某的财产损失由三方予以分 担。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条 规定，作出如下判决：

一、鲁艺公司于本判决生效后十日内赔偿曹某维修费20000元、财 产损失6500元；

二、龙城公司于本判决生效后十日内赔偿曹某财产损失6500元；

三、驳回曹某的其他诉讼请求。

鲁艺公司不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审 理认为：涉案管道为共用的隐蔽给排水管道，涉案房屋取得施工许可证 时法律尚未有明确规定此种管道的最低保修期；后施行的《商品住宅工 程质量保修规程》规定隐蔽的给排水管道最低保修期为10年； 目前施行 的住宅专项维修资金标准规定隐蔽的给排水管道保修期不低于10年，本 案涉案排水管道难以使用住宅专项维修资金维修。且鲁艺公司二审提交 的商品房现房买卖合同和住宅质量保证书中，亦未明确约定隐蔽部分的 给排水管道保修期限，故不足以证明本案涉案管道的保修期是2年。因 此，一审法院确定隐蔽的给排水管道常规使用寿命应为10年以上并据此 认定鲁艺公司应对涉案管道进行维修并无不当，二审法院应予维持。鲁 艺公司未能及时尽到维修义务，对此造成的损失，应承担侵权责任。

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。





【法官后语】

在日常生活中，业主的房屋专有部分常因共有部分的设施设备损坏 而产生损失，而因共有部分的管道、防水层老化破裂等问题造成业主的 房屋专有部分发生渗漏的情形，尤为多见。由此，造成了大量业主与物 业服务企业、房地产开发企业之间的纠纷。该类案件与业主的日常生活 密切相关，且常因维修的紧迫性而无法保留渗漏事故现场，给事后的渗 漏原因鉴定造成困难，甚至无法进行成因鉴定。即使确定渗漏为共有设 施损害造成，业主、物业服务企业、房地产开发企业亦会在责任分担上 产生分歧。该类案件裁判规则的探讨对于解决业主与物业服务企业、房 地产开发企业之间的矛盾纠纷，具有重要意义。

首先，对于此类渗漏事故成因的确认，如具备鉴定条件，应进行成 因鉴定。但鉴定常存在成本较高、过程复杂、耗时较长等弊端，业主可 能不会选择进行成因鉴定。在无鉴定结论作为依据的情况下，应根据各 方陈述、现场录音录像、维修方案等综合考量渗漏的原因。确定渗漏为 共有设备设施损害造成的情况下，如果已过保修期限，业主或物业服务 企业认为共有设施存在工程质量问题，则亦需通过鉴定予以确认。

其次，如业主房屋专有部分的渗漏系因房屋共有部分的管道、防水 等问题造成的，则需根据共有设施设备损坏的时间、维修的范围及难度 等划分责任。在住宅保修期内，房屋的共用设备设施出现问题，应由房 地产开发企业承担保修责任。在住宅保修期满后，如因房屋质量不合格 导致房屋共用设备设施出现问题，房地产开发企业仍应承担维修义务。 但是，房屋共有设备设施是否存在质量问题一般也需通过鉴定予以确
认。如因共用设施正常的损耗与老化产生问题，则由物业公司负责一般 日常的维护与保养，但对于修缮范围大、维修难度高、维修费用高等共 用设施的修缮、改造等，则应使用住宅专项维修资金进行维修。住宅专





项维修资金的审批程序相对较为严格，对于共有设备设施造成个别或少 数业主房屋专有部分损失的情况，启动住宅专项维修资金的难度通常较 大。本案中，发生渗漏的设施系共有的埋藏地下的隐蔽的公用污水管
道，虽然涉案房屋取得建设施工许可证时的相关规定确认给排水的保修 期限为2年，但未明确规定此种隐蔽给排水管道的最低保修期。后施行 的相关规定确认隐蔽给排水管道的保修期为10年。现行的住宅专项维修 资金标准规定隐蔽给排水管道的保修期不低于10年。因此，法院认定隐 蔽的给排水管道的常规使用寿命至少应为10年，具有公平合理性，有利 于双方纠纷的解决。

最后，业主在通知物业服务企业或房地产开发企业进行维修，而物 业服务企业或房地产开发企业拒绝维修或维修不充分的情况下，业主亦 有义务通过自行维修来减少自身损失。维修费用，业主可另行主张，法 院根据维修费用及合理性等综合予以判定。

编写人：北京市海淀区人民法院 常晓明