——置业公司诉某市自然资源和规划局房屋所有权行政登记案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院(2021)苏06行终415号行政判决书 2.案由：房屋所有权行政登记纠纷
3.当事人
原告(上诉人):置业公司
被告(被上诉人):某市自然资源和规划局(以下简称某市自然资源局)
第三人：某市住房和城乡建设局(以下简称某市住建局)、某小区业主委 员会(以下简称某小区业委会)
【基本案情】
某小区新村1—5幢系原某市城南危房改造办公室根据建设工程规划许可证 开发建设的商业用房。2001年4月25日，原某市城南房管所(以下简称原房 管所)与原某市城南危房改造办公室签订购房协议书，购买了上述房产，并持 购房协议书、购房发票办理了房产登记，登记建筑面积为258.88平方米。2003




五、行政登记 123

年7月，原房管所改制，上述258.88平方米房产一并列入改制资产转让给马 某。2003年8月14日，马某成立了置业公司(法定代表人为马某),2003年 10月，置业公司申请办理了该处房产的转移登记，登记建筑面积仍为258.88 平方米。
2013年1月，某市监察局致函原某市住房保障和房产管理局(以下简称原 住房保障局),指出案涉房屋存在登记面积超出规划许可面积的情况。2013年3 月1日，某小区业委会也向原住房保障局提出申请，要求撤销上述房屋中的错 误登记。3月8日，原住房保障局向置业公司送达《通知》,通知其提交申辩意 见及相关证据。3月13日，置业公司提交了书面申辩意见及相关证据。经审查 后，原住房保障局认为，案涉部分房屋未按规划许可建造，不具备产权登记条 件，其产权转移登记应予撤销。原住房保障局于2013年5月8日作出83号撤 销登记决定，撤销2003年11月原房管所与置业公司办理的不动产转移登记。
经过多次相关联诉讼，2019年8月2日，置业公司提起本案诉讼，要求撤 销83号撤销登记决定。原住房保障局的房屋登记职责已由某市自然资源局 承继。
【案件焦点】
原住房保障局作出83号撤销登记决定是否具有事实根据和法律依据，程序 是否合法。
【法院裁判要旨】
江苏省南通经济技术开发区人民法院经审理认为：无论是根据房屋第一次 办理权属登记时的法律规定，还是根据被诉行政行为作出时的法律规定，房屋 登记都必须提供建设工程规划许可证等证明房屋符合规划的手续，否则不予登 记，即便基于其他原因办理了权属登记，有权机关也可以依法纠正。本案中， 发证面积为258.88平方米，超出了许可证核定面积，原住房保障局对照规划审 批手续，参照实地查看测量数据，并结合涉案房屋的实际情况进行测算，将不 在规划范围以及超过规划许可建造的部分房屋对应的权属证书予以撤销，在依




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法纠错的基础上也尊重了房屋形成及改制的特殊情况，无明显不当之处。
江苏省南通经济技术开发区人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条之规定，判决：
驳回置业公司的诉讼请求。
置业公司不服，提起上诉。江苏省南通市中级人民法院经审理认为：行政 行为一经作出，行政机关及相对人就应当受到行政行为的约束。但是，即使法 律未明确规定行政机关在哪些情形应当履行纠正义务，也不意味着行政机关能 够以法律没有规定而否认自身的纠正义务。房屋权属证书的登记面积应当符合 建设工程规划许可证等许可的面积，如果登记面积与规划面积不符，就属于行 政行为所认定的基本事实不能成立，符合行政机关自我纠错的前提条件。本案 中，结合原建设工程规划许可证、测绘图等来看，原房屋转移登记行为属于基 本事实不成立的情形，原住房保障局撤销转移登记的理由符合客观事实，其对 该转移登记自我纠错并无不当。原住房保障局作出83号撤销登记决定前，向置 业公司送达《通知》,告知了其产权登记面积存在的问题，对相关档案的查阅 情况以及启动撤销登记程序的事实等，并告知了置业公司陈述申辩的权利。撤 销登记行为的程序符合法定程序。
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九 条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
“无恒产者无恒心”,全面、清楚、真实的不动产登记，既是维护交易安 全、保护不动产权利人合法权益的基础，也是国家房地产管理的重要依据。实 践中，因种种原因导致的不动产登记错误时有发生，有的登记行为需要通过撤 销的方式实现纠错的目的。虽然《不动产登记暂行条例》并未规定撤销登记这 一类型，但是《不动产登记暂行条例实施细则》关于更正登记的规定，已体现 登记机关依职权主动撤销登记的基本要义。完善不动产登记错误的嗣后纠错机 制，由登记机关在特定条件下主动纠错、撤销登记，不仅有助于还原不动产登




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记的客观性、真实性，更是依法行政在行政机关自我监督领域的体现。
1. 登记机关自行撤销登记行为的意义
从不动产登记的作用来看，不动产登记行为虽然表面上是对权利人享有物 权的一种公示，但也是行政机关对房地产管理的手段，关涉不动产税收的征收、 国家对房地产市场的宏观调控等问题。因此，登记错误不仅可能影响权利人个 人利益，也一定程度上影响公共利益。实践中，权利人通过行政复议、诉讼的 方式主张撤销不动产登记，往往是认为不动产登记侵犯了其合法权益，但也存 在不动产登记不当增加了权利人利益，权利人默不作声的情况。本案中，置业 公司的房屋登记面积为258.88平方米，超过规划面积，显然缺乏主动申请纠正 登记错误的动力。从行政机关自我纠正的角度来看，依法行政期待的理想目标 是避免和减少违法的行政行为。对于违法或存有瑕疵的行政行为，自我纠错、 自我修复是依法行政的应有之义，但由于缺乏具体的制度安排，有的行政机关 对于一些明显违法的行政行为无动于衷，过度依赖外部力量进行评价和纠正。 如不动产登记领域，有的登记机关明知登记错误，仍以没有有权机关的法律文 书为由拒绝纠正，导致不动产登记长期处于错误状态，增加了当事人维权周期 和负担。因此，登记机关的自我纠错与外部监督相比，还具有高效、节约救济 成本的优势。
2.登记机关自行撤销登记行为的法律依据
《不动产登记暂行条例》第三条规定了不动产登记的类型包括首次登记、 变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等，并未明确规定“撤销登记”这 一类型。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构 发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正 登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法 予以更正。不动产登记实践中，更正登记的事项包括不动产的自然状况、权利 内容等。自然状况错误，包括面积登记错误、门牌号错误、楼层错误等；权利 状况错误，包括权利人归属状况、抵押权担保的主债权范围、不动产上所附的 查封登记、异议登记等错误。由此可见，不动产更正登记的范围已不限于通常





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中国法院2023年度案例 ·行政纠纷


理解的笔误、记载错误，而已经涉及不动产权属问题。因此，《不动产登记暂 行条例实施细则》关于更正登记的规定，可以作为登记机关主动撤销登记的法 律依据。既然登记机关可撤销错误的注销抵押登记行为，撤销错误的登记行为， 乃当然之义。
3.登记机关自行撤销登记的限制
依法行政原则要求对违法的行政行为进行纠正，而基于行政行为公定力、 信赖保护原则、善意第三人等因素，则要求维持行政行为的存续力。因此，登 记机关自行撤销登记行为应符合特定条件。
一是行政行为违法性程度的限制。如果登记行为的违法性是重大且明显的， 即符合无效行政行为的标准，登记机关可以主动撤销登记行为。如果行政行为 的违法性没有达到重大且明显的程度，则应考虑复议、起诉期限的影响因素， 不宜随意撤销，尤其是违法程度轻微的，应限制撤销行政行为而采取补正的 方式。
二是善意第三人和公共利益的限制。《最高人民法院关于审理房屋登记案 件若干问题的规定》①第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决 撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被 诉行为违法，不撤销登记行为。上述关于判决撤销登记行为的限制，对于登记 机关主动撤销登记同样适用。反之，如果不撤销登记反而会给公共利益造成损 害的，则登记机关应在信赖保护、善意第三人、公共利益之间进行衡量，作出 最为合理的处理方式。本案中，置业公司的房屋虽然从原房管所买得，存在一 定信赖利益，但由于房屋实际面积与规划面积不一致，实际上形成了违法建设， 从而侵犯了某小区的公共利益，故登记机关可撤销错误的登记行为。
三是撤销程序的限制。根据程序正当原则，如果一个具有法律效力的行政 行为将要涉及或影响公民、法人或者其他组织的权利义务，应当给予其表明意 见的机会。由于不动产关涉权利人重大利益，如拟撤销登记的不动产面积较大、

① 载国家法律法规数据库网站，https://fk.npc.gov.cn/detail2.html?NDAyODgxZTQ1Zm ZiYmUOMTAxNWZmYzUzZWE3ZTBhMTU%3D, 最后访问时间：2023年4月13日。





五、行政登记


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价值较高，行政机关还有必要通过组织听证的方式，接受当事人提出的事实、 理由和证据，并在不予采纳当事人意见时，充分说明理由。
编写人：江苏省南通市中级人民法院 张祺炜金保阳