———某行金堂支行诉周乌某、某房产公司金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省成都市中级人民法院(2021)川01民终16466号民事判决书 2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):某行金堂支行
被告(被上诉人):周乌某、某房产公司

【基本案情】
2011年11月，某行金堂支行与某房产公司签订《按揭贷款业务合作协 议》,约定由某行金堂支行为某房产公司开发的案涉楼盘的购房者提供贷款， 在借款人办妥正式抵押登记手续(不含抵押预告登记)并将《房屋他项权证》 交某行金堂支行收押之前，某房产公司为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连 带责任保证。同时，某行金堂支行承诺，自收到某房产公司交付的房屋产权证




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之日起90日内办妥《房屋他项权证》,自办妥《房屋他项权证》之日起或某行 金堂支行接收产权证起90日后(以先到日期为准),某房产公司不再承担上述 担保责任。2013年4月3日，周乌某(借款人、抵押人)、某房产公司(保证 人)与某行金堂支行签订《个人购房借款/担保合同》,约定某行金堂支行向周 乌某发放贷款59万元，用于购买案涉房屋，贷款的担保方式为抵押、保证。案 涉房屋所在建筑物于2014年5月29日取得建筑物所有权首次登记。2014年7 月17日案涉房屋办理了商品房抵押预告登记，至今未办理不动产权登记亦未办 理正式抵押登记。目前，案涉房屋于2017年10月16日、2019年7月24日、 2020年4月8日被其他法院限制登记。周乌某逾期未还款，某房产公司也未履 行阶段性担保责任。故某行金堂支行提起本案诉讼。
【案件焦点】
1.按揭购房合同签订及抵押预告登记办理于民法典及其司法解释施行前 的，是否可溯及适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关 担保制度的解释》第五十二条规定，确认预抵押登记的顺位效力；2.在预抵押 权人已取得案涉房屋抵押权的情形下，保证人的阶段性担保责任是否应予解除。
【法院裁判要旨】
四川省成都市金堂县人民法院经审理认为：依据《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵 押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……经审查已经办理 建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持， 并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，故案涉房屋的抵押权已于 2014年7月17日有效设立。而某房产公司为周乌某案涉借款提供阶段性连带 责任保证，既然案涉房屋的抵押权已于2014年7月17日设立，则某行金堂支 行已取得优先受偿权，某房产公司的阶段性担保责任解除。
四川省成都市金堂县人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，作出如下判决：




一、金融借款合同纠纷 43

一、周乌某向某行金堂支行偿还借款本息；
二、某行金堂支行对案涉房屋享有抵押权；
三、驳回某行金堂支行其他诉讼请求。
某行金堂支行不服一审判决，提起上诉。四川省成都市中级人民法院经审 理认为：关于抵押权。案涉房屋于2014年7月17日办理了预购商品房抵押预 告登记，当时的法律、司法解释未对预告登记权利人可否就抵押物享有优先受 偿权作出规定，而2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条对此做出了明确规定。案涉 房屋符合上述法律规定中可认定抵押权自预告登记之日起设立的情形，故某行 金堂支行抵押权自预告登记日起设立。关于阶段性担保，《按揭贷款业务合作 协议》中约定，某行金堂支行自接收产权证之日起90日内办妥《房屋他项权 证》,自办妥《房屋他项权证》之日起或接收产权证起90日后，某房产公司不 再承担连带担保责任。该约定的目的是保障银行的抵押权与开发商的阶段性担 保有效衔接，降低银行信贷资金敞口风险。本案中，某行金堂支行的抵押权已 于2014年7月17日设立，银行信贷敞口风险已不存在，从各方约定的真实意 思及阶段性担保的合同目的考量，应当解除某房产公司阶段性保证担保责任。
四川省成都市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第二百零五 条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和 国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解 释》施行前，并无法律、司法解释对不动产抵押预告登记的顺位效力作出规 定。此前，实践中主流观点普遍认为，抵押预告登记不能直接产生设立抵押权 的效果，因此，预抵押权人不能据此请求行使优先受偿权。但从法解释学的角 度看，预告登记的目的在于保障当事人将来实现物权，即使抵押人在办理抵押



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预告登记后对标的物进行了处分，只要具备办理抵押登记的条件，预告抵押权 人即可申请办理，并主张其抵押权自预告登记之日设立，从而获得较之其他担 保物权人或者其他债权人更为优先的顺位。由此可见，对按揭购房合同签订及 抵押预告登记办理于民法典及相关司法解释施行前的案件，原则上应依据《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第三 条，溯及适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制 度的解释》第五十二条第一款规定，承认抵押预告登记的顺位效力。
开发商的阶段性担保系为降低银行信贷资金敞口风险而设置，顾名思义， 其与房屋抵押担保不是重合关系而应是前后衔接关系。只要抵押权能够实现， 银行的信贷资金风险就已得到有效控制，此时，无必要也不应当再要求开发商 承担阶段性担保责任。现《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典) 有关担保制度的解释》第五十二条第一款明确规定了抵押预告登记的顺位效 力，故从开发商为预售商品房提供阶段担保的真实意思及合同目的考量，若预 抵押权人已自抵押预告登记之日起享有优先受偿权，该阶段性担保责任应自预 告登记之日解除。可以预见，虽然法律已经进行明确规定，但银行与开发商修 改阶段性担保合同模板还需一定周期，现阶段该类案件进入诉讼的数量还在持 续增加。
另外，在该类纠纷中，时常出现案涉房屋在办理抵押预告登记后被多个法 院查封的情形，执行局曾就是否能将预抵押登记权人视为第一顺位提出异议。 对此，我们认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>有关担 保制度的解释》第五十二条明确了不动产抵押预告登记的顺位保全效力，虽然 案涉房屋上可能存在多个法院查封，但预告登记设立在先，预告登记权人的优 先受偿权不应因在后的查封而受影响，既然《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民法典〉有关担保制度的解释》已经对抵押预告登记的顺位效力进行 了明确规定，执行中的处理方式也应当做相应调整。
编写人：四川省成都市中级人民法院 张俊崔艺捷