——某行广西区分行诉梁某、彭健某金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院(2021)桂0102民初10313号民事 判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人




38 中国法院2023年度案例 ·金融纠纷

原告：某行广西区分行 被告：梁某、彭健某
【基本案情】
2009年6月1日，某行广西区分行与梁某、彭健某、某房地产公司签订 《个人房产抵押贷款合同》,约定梁某、彭健某向某行广西区分行贷款人民币 781000元，贷款期限30年，梁某、彭健某每月按等额本息偿还贷款，贷款用 于梁某、彭健某向某房地产公司购买某套房产，梁某、彭健某以上述房产为贷 款提供抵押担保，某房地产公司为梁某、彭健某向某行广西区分行贷款提供连 带责任保证。如发生对梁某、彭健某还款能力有或可能有重大不利影响的诉讼、 仲裁、行政措施、财产保全措施、强制执行措施或其他重大不利事件的，某行 广西区分行有权单方面宣布《个人房产抵押贷款合同》项下已发放的贷款本金 全部提前到期，要求梁某、彭健某立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。
合同签订后，某行广西区分行于2009年6月4日向梁某、彭健某发放贷款 781000元。2009年7月10日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记手 续，预告登记权利人为某行广西区分行。
2010年6月23日，房产管理局向某房地产公司核发相关住宅及商铺的 《商品房现售备案证明》。
2013年5月16日，案涉房产被南宁市西乡塘区人民法院查封。
2021年8月4日，某行广西区分行作出《债务提前到期通知书》,以抵押 房产被采取财产保全强制措施为由，单方面宣布《个人房产抵押贷款合同》项 下已发放的贷款本金提前到期，要求梁某立即偿还所有到期贷款本金并结清 利息。
【案件焦点】
1.已办理抵押权预告登记的抵押房产的抵押权效力如何认定；2.抵押房产 被法院查封是否构成根本性违约，某行广西区分行能否宣布《个人房产抵押贷 款合同》提前到期。




一、金融借款合同纠纷 39

【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院经审理认为：某行广西区分行与梁 某、彭健某、某房地产公司签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的 真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效， 各方当事人均应恪守履行。
关于某行广西区分行能否宣布贷款合同提前到期，要求梁某、彭健某偿还 全部贷款本息的问题。虽然《个人房产抵押贷款合同》约定，抵押房屋出现财 产保全措施事件，某行广西区分行有权单方面宣布《个人房产抵押贷款合同》 项下已发放的贷款本金全部提前到期，某行广西区分行可以要求被告梁某、彭 健某立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，但在《个人房产抵押贷款合同》 履行过程中，梁某、彭健某均能按时还贷，并未出现逾期还款的情况，故抵押 房屋被查封事由的出现，就违约程度而言属于显著轻微，并不构成梁某、彭健 某存在根本性违约。查封事由的出现，并不影响某行广西区分行实现合同目的。 根据诚实信用原则，某行广西区分行以抵押房屋被查封为由要求宣布《个人房 产抵押贷款合同》提前到期，要求梁某、彭健某立即偿还所有贷款本金并结清 利息，不予支持。
关于涉案房屋抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的 规定，预告登记是为保障当事人将来实现物权，故抵押预告登记是在抵押登记 暂时无法办理时当事人为确保将来取得抵押权而办理的一种特殊登记，其目的 是在能够办理抵押登记时，预告登记权利人能够获得较之其他担保物权人或者 债务人更加优先的顺位。就本案而言，抵押房屋于2009年7月10日办理了抵 押权预告登记，房产管理局于2010年6月23日向某房地产公司核发相关住宅 及商铺的《商品房现售备案证明》,故抵押房屋已于2010年6月23日具备办理 抵押登记的条件。由于本案并不存在抵押预告登记失效的情形，如梁某、彭健 某出现不能按时偿还贷款本息导致《个人房产抵押贷款合同》解除情形的，某 行广西区分行有权就其享有的债权对涉案房屋的处置价款享有优先受偿权。如 前所述，由于梁某、彭健某未构成根本性违约，法院不支持某行广西区分行提




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出的宣布《个人房产抵押贷款合同》提前到期，要求梁某、彭健某偿还全部贷 款本金并结清利息的诉讼请求。
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第 七条的规定，作出如下判决：
驳回某行广西区分行的诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】
在商品房抵押贷款业务中，银行处于优势地位，其在与借款人订立合同时， 往往将诸如诉讼、仲裁、行政措施、财产保全措施、强制执行措施等可能影响 其债权实现的事由约定为银行享有解除合同权利的条件，并在借款人购买商品 房上设定抵押预告登记。在合同约定的上述解除合同条件成就时，银行以此为 由请求解除合同，并要求确认对抵押房产处置价款享有优先受偿权。由于抵押 权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权， 该请求权具有排他效力。就本案而言，银行作为房屋抵押预告登记的权利人， 在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期 限届满时对抵押房屋办理抵押权的请求权。由于在合同履行过程中，涉案房屋 于2013年被法院查封，即便商品房已具备办理抵押登记的条件后，银行与梁 某、彭健某亦无法办理现实的抵押登记手续，故应参照《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事 人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存 在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次 登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登 记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不 存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登 记之日起设立”之规定，认定如梁某、彭健某出现不能按时偿还贷款本息导致 《个人房产抵押贷款合同》解除情形的，某行广西区分行有权就其债权对涉案 房屋的处置价款享有优先受偿权。由于梁某、彭健某从未出现逾期还贷的情况，





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虽然梁某、彭健某提供贷款抵押的房屋被查封，但就违约程度而言，属于显著 轻微，不影响银行放贷合同目的的实现，因此梁某、彭健某的违约行为不构成 根本性违约，银行要求提前宣布《个人房产抵押贷款合同》到期，不应得到 支持。
编写人：广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院黄莉