— — 发展公司诉建设公司买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2021)京02民终12524号民事判决书 2.案由：买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):发展公司


七、其他 255

被告(被上诉人):建设公司

【基本案情】
建设公司因承建项目工程二期(40号-45号楼、47号楼)的需要，与发展 公司于2017年11月8日签订《商品砼供应合同》。合同约定建设公司向发展公司 购买商品混凝土，并对商品混凝土价格、货款结算及支付方式、违约责任、争议 解决方式等事项进行了约定。合同签订后，发展公司严格按合同约定供应商品混 凝土，认真履行合同，但建设公司未按合同约定支付货款。截至2021年3月25 日，建设公司尚须依约支付所欠货款本金共计3789306元。另建设公司拖欠货 款的行为已构成严重违约，建设公司应向发展公司支付利息，建设公司应承担 发展公司为实现债权支出的律师代理费170000元。发展公司随后起诉至法院。

【案件焦点】
1.案涉《商品砼供应合同》中关于“以房抵款”的约定是否有效；2.“以 房抵款”是否具备履行条件。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：发展公司与建设公司签订的《商品砼 供应合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反有关法律、行政法规的强 制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。依据合同约定， 发展公司履行供货义务后，建设公司应在主体结构封顶且双方办理结算后1年 内付至货款的80%,余款在办理完结算后18个月内以抵房形式付清。发展公司 需全力配合建设公司与业主办理抵房手续，如因建设公司的责任抵房未能履行， 建设公司应付清余款。本案的争议焦点之一在于，双方合同中关于“余款在办 理完结算后18个月内以抵房形式付清”的条款是否有效。对此，本院认为，该 种约定并非为双方之间的债务履行提供担保，而是以特殊建筑行业为背景实现 双方权利义务平衡的交易安排，该种约定未侵害其他债权人的利益，也不属于 《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，亦不适用《最高


256 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定， 未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，法院亦应尊重当事人之间的 意思自治和契约自由。根据合同约定，“如因建设公司的责任抵房未能履行， 建设公司应付清余款”,故本案的争议焦点之二在于，是否因建设公司原因致 使双方尚未办理抵房手续，建设公司是否据此应付清余款。对此，本院认为， 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的 义务，不得擅自变更或者解除合同。发展公司与建设公司于2019年9月20日 办理结算，根据合同约定，应在“办理完结算后18个月内”,即2021年3月 20日前办理完抵房手续。根据法庭查明的事实，就抵房事宜建设公司一直与发 展公司相关工作人员积极沟通，双方也一直在商议中。2021年2月27日，在 履行清偿期届满前，建设公司还书面发函要求发展公司到项目部选房。发展公 司收到函件后未去选房，并在函件中自认在2020年10月就诉至法院要求给付 现金，在回函中亦要求建设公司给付现金，即在合同履行期到来之前已明确表 示并以自己的行为表明不履行合同义务。根据合同约定，发展公司亦有义务 “全力配合甲方与业主办理抵房手续”。因此，根据查明的事实，法院无法认定 系由建设公司的责任导致抵房未能履行，故发展公司要求建设公司付清余款的 条件并未成就。在庭审过程中，经法庭释明，发展公司不变更诉讼请求为继续 履行合同，坚持要求支付现金，故本院对其主张难以支持，依法予以驳回。对 于发展公司要求建设公司给付利息的诉讼请求，本院认为，依据《商品砼供应 合同》约定，如建设公司发生缓付、迟付本合同项下工程款时，发展公司不计 取延期利息，亦不向甲方主张支付违约金及赔偿金，故对于发展公司要求给付 利息、律师费的请求，本院亦不予支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回发展公司的诉讼请求。
发展公司不服原审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院二审法院同意一审法院裁判意见。



七、其他


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北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
近年来，在建筑行业领域“以房抵款”的情形越来越常见。本案系以特殊 建筑行业中商品砼供应领域为背景，围绕当事人双方签订合同中的“以房抵 款”条款约定如何认定而产生的买卖合同纠纷。本案的争议焦点为案涉合同中 关于“以房抵款”的约定是否有效以及“以房抵款”是否具备履行条件。
关于买卖合同中约定的“以房抵款”条款的效力问题。
一、“以房抵款”条款的效力分析
1. 以物抵债协议效力认定的代表观点
第一种观点为“诺成契约说”。其认为对于只有双方当事人的合意而无债 权人现实受领给付事实的以物抵债合同，若按照代物清偿制度的规格衡量，则 它们会因债权人未现实地受领抵债之物而没有成立，从而不具有合同有效及履 行的法律效力，如此处理，会损害债权人的合法权益，也削弱了意思自治的原 则功效，故在其不违反法律行政法规的前提下，当认定为有效。①
第二种观点为“代物清偿说”。其认为以物抵债设置的目的是清偿债务， 故而合意与受领是债之清偿的必备要件，同时，强调以物抵债的实践性，对债 权人、债务人均是公平的。如果将以物抵债作为诺成性合同，会引发虚假诉讼 的产生。就常见性和普遍性而言，当事人达成以房抵债的意见却未现实交付是 产生纠纷的真正原因。
2. 司法实践中关于“以房抵债”条款的效力认定
实践中，关于以房抵款究竟应当属于代物清偿，还是遵从诺成合同的非要 物性，司法实务中有着不同的认识。部分案例中，法院认为，只要双方意思表 示一致，以房抵款协议即已成立并生效；而在有些案例中，法院则认为“以房

① 崔建远：《以物抵债效力的司法裁判规则》,载《人民法治》2015年第9期。


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抵债协议的成立不仅需要当事人双方的合意，还需要为特定的给付。不可否认， 笔者上述列出的两种代表观点各有其可取之处。
“代物清偿说”赋予了当事人在履行前以反悔的权利，但容易违反诚实信 用原则；同时，实践中，常常因为房价的波动而导致乙方不愿再继续履行以房 抵款协议，此时违约责任如何承担，双方利益如何平衡都有待探讨。而“诺成 契约说”充分尊重了当事人的意思自治，解决了要物说的缺陷。笔者认为，在 一般情况下，以房抵款协议应以诺成合同的非要物性标准来审视，除非当事人 在合同中有明确的相反约定。这也是要求法官严格探讨当事人在订立以房抵款 协议时的真实意思表示，是尊重私法自治原则的具体表现。
3.本案中“以房抵款”与流质、流押条款的区分
双方合同中关于“余款在办理完结算后18个月内以抵房形式付清”的条 款效力的认定，采取了“诺成契约说”的观点，该条款系以特殊建筑行业为背 景实现双方权利义务平衡的交易安排，该种约定未侵害其他债权人的利益，也 不属于《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定禁止流押、流质的情形， 亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第 二十三条规定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，法院亦应尊 重当事人之间的意思自治和契约自由。而针对发展公司主张该条款系属于债务 未届清偿期前约定的以物抵债，应属无效。本案中的以房抵债条款与流质契约 本质上不同，该条款的约定并非为双方之间的债务履行提供担保，而是对付款 方式的约定，系以项目房屋折抵工程款。而如果债务清偿期届满之前的以物抵 债协议具有担保债权实现的目的，债权人是不能据此取得物的所有权的，但是 协议中约定了清算条款的，并没有排除债权实现时对物的折价、清算程序，则 应认可其法律效力。因此，本案中对于涉案合同中“以房抵款”的效力认定， 除了采取“诺成契约说”的代表观点，同时还与流押、流质条款进行了区分。
二 、本案买卖合同中约定的“以房抵款”条款是否具备履行条件
1.发展公司负有继续履行合同中约定“以房抵款”相关条款的义务
继续履行以房抵款协议还是支付工程款，对当事人而言，利益是引起纠纷


七、其他 259

的重要导火索。在以房抵款中，当房屋价格上涨或者债务人清偿能力堪忧时， 债权人倾向主张继续履行以物抵债合同，反之，当房屋价格下跌或者房屋滞销 时，则债务人对主张继续履行以物抵债合同持积极态度。一般情形下，只要不 存在合同不成立、无效、撤销、解除或者履行不能的特殊情形，债务人主张按 以房抵款合同履行债务或者债权人主张继续履行以房抵款的合同，都应当得到 支持。本案中，发展公司作为提供涉案合同货物一方在收到建设公司电话微信 甚至书面发函通知选房后，依然未去选房，并在函件中自认在2020年10月就 诉至法院要求给付现金，在回函中亦要求建设公司给付现金，即在合同履行期 到来之前已明确表示并以自己的行为表明不履行合同义务。根据合同约定，发 展公司亦有义务“全力配合甲方与业主办理抵房手续”。同时发展公司并未提 供充分证据证明“以房抵款”的约定缺乏履行条件，以及责任在建设公司，故 应当承担不利后果。在庭审过程中，经法庭释明，发展公司亦不变更诉讼请求 为继续履行合同，坚持要求支付现金，故对其主张难以支持，依法予以驳回。
2.建设公司已经尽到其履行“以房抵款”条款的举证责任
本案中，根据法庭查明的事实，就抵房事宜建设公司一直与发展公司相关 工作人员积极沟通，双方也一直在商议中。建设公司提供相应的微信聊天记录 以及涉案抵房的房源信息，在履行清偿期届满前，建设公司还书面发函要求发 展公司到项目部选房。因此根据查明的事实，法院无法认定系由建设公司的责 任导致抵房未能履行，故发展公司要求建设公司付清余款的条件并未成就。
综上，要判断“以房抵债”的性质与效力、最根本的方法是探寻双方当事 人的真实意思表示，在当事人达成以房抵款协议时，如果已经明确约定，或者 可以明显推知，对于以房抵款的履行，只要双方意思表示一致，协议即生效， 此时法院应该尊重当事人的意思自治，以判决的形式确定协议的效力，判决未 履行方依据协议及时交付，并协助办理登记手续，逾期未履行者，依据以房抵 款协议承担违约责任。若因为房价变动等原因，当事人事后反悔要求确认合同 无效的，根据诚实信用和司法自治的原则，法院应当不予支持。
编写人：北京市丰台区人民法院倪燕付晨晨